zips
איפה התכנון עומד
- תכנון כלליקרקע חקלאית
- מסומנת לבנייה בתכנית מתאר26.12.2022
- תכנון מפורטתכנית מפורטת בהכנה
- הופקדה להתנגדויותבדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים מהגשה
- אישורהתכנית אושרהבדרך כלל 5 חודשים עד 1.1 שנים מהפקדה
- מימושרישום ופיתוח
- היתרי בנייה
- בנייה
מסומנת לבנייה בתכנית מתאר
תכנית המתאר מסמנת את האזור לבנייה בעתיד. זה כיוון, עדיין לא זכות לבנות. לפי תכנית מתאר מקומית באר שבע 2030 (605-0145763).
התכנון המפורט כאן התחיל ב־02.2021: לפני 3 שנים.
- החסם הנוכחי
עוד לא: תכנית מפורטת שתקבע מה בונים, איפה, ומה כל בעלים מקבל.
- ההחלטה הרשמית האחרונה
26.12.2022 · 605-0145763: התכנית אושרה
החלטת ועדהמינהל התכנון - האירוע הבא למעקב
תכנית מפורטת שתקבע מה בונים, איפה, ומה כל בעלים מקבל.
מה מצאנו בגוש 38251
העובדות שנוגעות לגוש עצמו, ומה שעוד אי אפשר לדעת. ליד כל עובדה כתוב מאיפה היא.
מה טוב כאן
- כל 88 החלקות בגוש בתוך תחום תכנית מתאר מקומית באר שבע 2030 (605-0145763). חישוב האתרחפיפה עם גבול התכנית
שווה לבדוק
- נמכרו חלקים מהגוש ב־7 עסקאות מאז 2014: סימן לבעלות במושע, הרבה בעלים ולכל אחד חלק בלי מקום מסומן. נתון רשמירשות המסים
- תכנית תשתית לאומית חלה על הגוש: שדה תעופה משלים בנבטים (תמא/ 15/ ג). מסמך תכניתמינהל התכנון
- 5 תכניות תשתית לאומיות עד 1.5 ק״מ. פירוט מסמך תכניתמינהל התכנון
מה לא בדקנו
- מתי התכנית תאושר, ואם בכלל: אין לזה מועד רשמי.
- כמה בעלים יש בחלקה ומה החלק של כל אחד: רק בנסח הטאבו.
כמה מהגוש בתוך כל תכנית
- תכנית מתאר מקומית באר שבע 2030 (605-0145763)כל הגושתכנית מתאר · אושרה מסומנת לבנייה בתכנית מתאר
- מגורים ברח' אשלים 1 והרחבת דרך משולבת ברח' אקליפטוס, באר שבע (605-0889089)3% מהגושתכנית מפורטת · אושרה התכנית אושרה
החלקות בגוש
כל 88 החלקות: השטח הרשום, העסקאות שדווחו בכל אחת והאם היא בתוך תכנית מתאר מקומית באר שבע 2030. לחצו על חלקה לעמוד שלה.
| חלקה | כתובת | שטח רשום | עסקאות | עסקה אחרונה | הטווח הרגיל בחלקה | בתוך התכנית |
|---|---|---|---|---|---|---|
| גוש 38251 חלקה 1 | חבצלת הנגב 27 ועוד 1 | 512 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 38251 חלקה 2 | שטה 3 | 526 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 38251 חלקה 3 | שטה 5 | 511 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 38251 חלקה 4 | שטה 7 | 471 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 38251 חלקה 5 | אשלים 22 ועוד 1 | 484 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 38251 חלקה 6 | — | 492 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 38251 חלקה 7 | — | 486 מ״ר | 1 | 15.07.2014 | — | כן |
| גוש 38251 חלקה 8 | — | 505 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 38251 חלקה 9 | — | 523 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 38251 חלקה 10 | חבצלת הנגב 25 | 499 מ״ר | — | — | — | כן |
כל החלקות בגושעוד 78
מחירי קרקע לפי עסקאות
עסקאות הקרקע שדווחו לרשות המסים. המחיר למ״ר מחושב לפי השטח שנקנה בפועל, גם כשקנו רק חלק מהחלקה.
אין מספיק עסקאות עם מחיר כדי לתת טווח.
המחיר למ״ר לפי חודש, 5 שנים
העסקאות האחרונות בגוש
| תאריך | חלקה | סוג | מ״ר שנקנו | מחיר | ₪ למ״ר | מול הטווח |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.08.2024 | גוש 38251 חלקה 33 | מגורים | 530 החלק בחלקה × שטח החלקה | 2,700,000 ₪ | 5.1 אלף | |
| 20.08.2020 | גוש 38251 חלקה 56 | ללא תיכנון | 246 החלק בחלקה × שטח החלקה | 350,000 ₪ | 1.4 אלף | |
| 20.07.2018 | גוש 38251 חלקה 73 | מגורים | 23 החלק בחלקה × שטח החלקה | 22,055 ₪ | 1 אלף | |
| 20.07.2018 | גוש 38251 חלקה 73 | מגורים | 46 החלק בחלקה × שטח החלקה | 66,166 ₪ | 1.4 אלף | |
| 20.07.2018 | גוש 38251 חלקה 73 | מגורים | 46 החלק בחלקה × שטח החלקה | 66,167 ₪ | 1.4 אלף | |
| 09.11.2017 | גוש 38251 חלקה 74 | מגורים | 48 החלק בחלקה × שטח החלקה | 138,888 ₪ | 2.9 אלף | |
| 09.11.2017 | גוש 38251 חלקה 74 | מגורים | 144 החלק בחלקה × שטח החלקה | 416,666 ₪ | 2.9 אלף | |
| 15.07.2014 | גוש 38251 חלקה 7 | מגורים | 162 החלק בחלקה × שטח החלקה | 133,333 ₪ | 820 | |
| 24.04.2014 | גוש 38251 חלקה 27 | מגורים | 415 החלק בחלקה × שטח החלקה | 649,350 ₪ | 1.6 אלף | |
| 20.07.2011 | גוש 38251 חלקה 11 | מגורים | 582 החלק בחלקה × שטח החלקה | 500,000 ₪ | 860 | |
| 27.06.2004 | גוש 38251 חלקה 34 | מגורים | — | 21,589 ₪ | — | |
המחירים הם מה ששולם, כולל עסקאות דרך חברות שיווק. זו לא שומה. 1 עסקאות לא נכנסו לחישוב: אופציות, או עסקאות שלא ברור מהן כמה מ״ר נקנו.
מחיר דירה לפי מספר חדרים בשכונת נווה נוי ובבאר שבע
- שכונת נווה נוי1.99 מיליון ₪15.7 אלף ₪ למ״ר · 46 עסקאות בשנה האחרונה
- באר שבע1.19 מיליון ₪11.4 אלף ₪ למ״ר · 1,934 עסקאות בשנה האחרונה
- כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה
ירידה של 3.8% במחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת נווה נוי, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.
מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.
איך חישבנו?
- רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
- ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
- שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
- שכר הדירה בשכונה: אין נתון רשמי, אז אנחנו מעריכים. כשדירות בשכונה נמכרות ביוקר מהעיר, גם השכירות בה בדרך כלל גבוהה יותר, אבל בפחות (כ־0.65% על כל 1% במחיר). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון (8% כשנמכרו בשכונה 10 דירות או פחות), ורק כשנמכרו בה 5 דירות לפחות בשנה.
השוואה לגושים האחרים בתכנית תכנית מתאר מקומית באר שבע 203020 גושים
| גוש | עסקאות | הטווח הרגיל | תקופה |
|---|---|---|---|
| גוש 100613 | 277 | 3.3–3.6 אלף ₪ למ״ר | 24 חודשים עד 16.12.2025 |
| גוש 38762 | 244 | 1.2–2.5 אלף ₪ למ״ר | 24 חודשים עד 01.06.2026 |
| גוש 38761 | 134 | 1.1–1.9 אלף ₪ למ״ר | 24 חודשים עד 31.05.2026 |
| גוש 100612 | 133 | 3.1–4.3 אלף ₪ למ״ר | 24 חודשים עד 04.12.2023 |
| גוש 100614 | 127 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38758 | 77 | 1.7–3 אלף ₪ למ״ר | 24 חודשים עד 21.09.2025 |
| גוש 38274 | 66 | 2–2.8 אלף ₪ למ״ר | 24 חודשים עד 09.08.2022 |
| גוש 38621 | 65 | 1.2–2.6 אלף ₪ למ״ר | 24 חודשים עד 09.11.2025 |
| גוש 38440 | 47 | 1.8–1.9 אלף ₪ למ״ר | 36 חודשים עד 11.04.2024 |
| גוש 100620 | 44 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38247 | 19 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38198 | 14 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38255 | 12 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38251 (כאן) | 11 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38459 | 9 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38009 | 6 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38492 | 6 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38759 | 5 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38760 | 5 | — | מעט עסקאות |
| גוש 38418 | 3 | — | מעט עסקאות |
בתכנית עם איחוד וחלוקה הזכויות מחולקות לפי השטח, ולכן מחיר בגוש אחר בתכנית משווה למחיר כאן. חישוב האתר
עקבו אחרי גוש 38251
נכתוב לכם רק כשהתכנון של הקרקע זז: תכנית חדשה, הפקדה, אישור או מועד להתנגדויות. בלי מייל חודשי.
תרחיש זכויות עתידי
אם התכנית תאושר כמו שהוגשה: מה תקבלו על הקרקע, לפי הנתונים של התכנית. בתכנית עם איחוד וחלוקה כל בעלים מקבל חלק מכל הזכויות בה, דירות וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה. זה תרחיש, לא זכות קיימת. כמה זה שווה קובע שמאי מקרקעין.
בדיקת הצעה, החלק בחלקה ועלויות קנייהמחשבונים קצרים
המחיר מול מה ששולם
הכניסו את המחיר שמציעים לכם, ונשווה למה ששילמו בפועל בגוש 38251.
כמה זה מתוך התכנית
החלק שלכם בחלקה, ומה יוצא לכם בממוצע מכל הזכויות בתכנית: דירות, וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה.
כמה עולה לקנות
על קרקע משלמים מס רכישה של 6% מהמחיר, בלי מדרגות.
לא כולל: עמלת תיווך או שיווק אם יש, שמאי מטעמכם, ובהמשך היטל השבחה, היטלי פיתוח ומס שבח כשמוכרים.
מה זה אומר על מי שמחזיק בקרקע
המושגים שחוזרים בכל שאלה על קרקע חקלאית. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
מושע: חלק, לא מקום
ברוב הקרקעות האלה קונים חלק מחלקה (למשל 125 מ״ר מתוך 2,000), בלי מקום מסומן. מה שקובע הוא החלק בנסח הטאבו. הסכם שיתוף יכול לקבוע מי משתמש באיזה חלק, אבל לא משנה את הבעלות.
איחוד וחלוקה
מאחדים את החלקות ומחלקים מחדש. כל בעלים מקבל מגרש לפי השווי היחסי של מה שהיה לו.
ברוטו ונטו
השטח שלכם היום הוא ברוטו. חלק גדול מהתכנית הולך לכבישים, פארקים ומבני ציבור, ולכן המגרש שמקבלים קטן מהשטח שהיה.
מגרש משותף וקומבינציה
עם חלק קטן מקבלים לרוב חלק במגרש משותף עם בעלים אחרים, לפעמים עשרות. כדי לבנות מתארגנים יחד, בדרך כלל בעסקה עם יזם שבונה ונותן לבעלים דירות.
היטל השבחה
כשתכנית מעלה את שווי הקרקע, הוועדה המקומית גובה מחצית מעליית השווי. משלמים כשמוכרים או כשמקבלים היתר.
מיסים
בקנייה של קרקע משלמים מס רכישה של 6%. במכירה משלמים מס שבח על הרווח, ואפשר לנכות ממנו את היטל ההשבחה.
התכניות, האישורים והוועדות
לאנשי מקצוע: כל תכנית שחלה על הגוש, עם השלבים הרשמיים שלה. הידיעות והדיונים מופיעים למעלה, ב״מה קרה ומה חדש״.
בבדיקה עוד לא אושרהבהפקדה קרובה לאישוראושרה מותר לבנות לפיההגבלה זמנית בזמן הכנת תכנית
תכנית מתאר מקומית באר שבע 2030
- שטח
- 117,494 דונם
- התכנית הוגשה
- הוועדה החליטה להפקיד את התכנית
- עברה בדיקת תנאי סף
- התכנית הופקדה: פורסמה להתנגדויות
- היום האחרון להגשת התנגדויות
- הוועדה החליטה בהתנגדויות
- התכנית אושרה ופורסמה ברשומות
מגורים ברח' אשלים 1 והרחבת דרך משולבת ברח' אקליפטוס, באר שבע
עוד תכניות על הגוש, מהמאגר המלא של מבא״ת1 · 0 נדחו
חלות על הגוש. לפי mavatsearch.co.il.
- 5/ מק/ 2549מגורים במגרשים מס' 88, 88 א' ברח' אשלים 9, 9א, שכ' נוונ נויאושרה09.12.2010
תכניות לכל העיר שחלות גם כאן8
למשל לשטחי ציבור. הן לא קובעות מה ייבנה כאן.
- 101-0959734בדיקת בלוק העדפות 2-הצגת מפת רקע ושם גיליון 16.1.22בבדיקה13.07.2022
- 605-0182014ביתני מכירה של מפעל הפיס בבאר שבעאושרה20.12.2015
- 605-0365288תוכנית מתאר מקומית לשטחים למבנים ומוסדות ציבור ולשטחים פתוחיםאושרה17.08.2016
- 605-1059401תכנית התחדשות מגרשית באר שבעאושרה07.12.2025
- 605-1160969מבנים ומוסדות ציבור באר שבעאושרה22.05.2024
- 605-1450758תכנית לאחידות וגמישות תכנונית, באר שבעאושרה21.06.2026
- 605-1543776הגדלת שטחים ושינוי הוראות בינוי לסגירה חלקית של מרפסות גגאושרה18.02.2026
- 605-0311134הארכת דרך רח' יסמין בשכ' נווה נוי, באר שבעאושרה17.08.2016
תשתיות לאומיות שחלות על השטח1
- תמא/ 15/ גשדה תעופה משלים בנבטיםבבדיקה07.11.2017
איפה מתפרסמות ההחלטות
- הוועדה המחוזית הישיבות וההחלטות על כל תכנית, בדף התכנית במבא״ת תחת "החלטות מוסדות תכנון".
- הוועדה המקומית בבאר שבע הפרוטוקולים לא פתוחים באתר העירייה; אפשר לבקש ממינהל ההנדסה.
- עררים על תכניות ועל היטל השבחה, בדף התכנית במבא״ת בלשונית "עררים".
- הפקדה ואישור מתפרסמים ברשומות ובעיתונים. מהפרסום על הפקדה יש בדרך כלל 60 יום להתנגד.
מה מתוכנן לקום באזור הקרקע
זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.
התחדשות עירונית, עד 800 מ׳
- העיר העתיקה380 מ׳
פרויקטים חדשים ודירות חדשות בסביבה
עד 3 ק״מ נמכרו בשנתיים האחרונות 395 דירות חדשות, ב14.3–17 אלף ₪ למ״ר. זה מה ששילמו על דירה חדשה ליד, לא מה שהקרקע תהיה שווה: על קרקע בונים רק אחרי תכנון, איחוד וחלוקה ופיתוח. חישוב האתר
פרויקטים חדשים עד 1 ק״מ:
ליבנה 7
נווה נוי · באר שבע
580 מ׳
- מחיר טיפוסי
- —
- סיום מתוכנן
- 2025
ליבנה 6
נווה נוי · באר שבע
600 מ׳
- מחיר טיפוסי
- —
- סיום מתוכנן
- 2029
תאנה 12
נווה נוי · באר שבע
660 מ׳
- מחיר טיפוסי
- —
- סיום מתוכנן
- 2027
תאנה 9
נווה נוי · באר שבע
690 מ׳
- מחיר טיפוסי
- —
- סיום מתוכנן
- 2026
תאנה 10
נווה נוי · באר שבע
710 מ׳
- מחיר טיפוסי
- —
- סיום מתוכנן
- 2028
תדהר 1
נווה נוי · באר שבע
720 מ׳
- מחיר טיפוסי
- —
- סיום מתוכנן
- 2025
מה יש בסביבה
המרחק לשכונות, לתחבורה ולשירותים, ותשתיות שיכולות לקחת שטח או להגביל בנייה. המרחקים בקו אווירי.
מהגוש: שכונת מגורים ב־500 מ׳ · רכבת ב־1,230 מ׳ · כביש 25 ב־740 מ׳ · מרכז קניות ב־390 מ׳.
תחבורה
- רכבת ישראל, באר שבע מרכז1,230 מ׳
- כביש 25אילת740 מ׳
- כביש 60840 מ׳
- כביש 251,000 מ׳
- מחלף צומת בית אשלהמחלף הקרוב1,030 מ׳
חינוך
- מעניתממ · כיתות 1–6530 מ׳
- ת"ת ובי' מרכז באר שבעחרדי · כיתות 1–8740 מ׳
- גימנסיה באר שבעממ · כיתות 10–12800 מ׳
- 12 בתי ספר עד 2 ק״מ
- כל בתי הספר בבאר שבע ←
משרד החינוך
ירוק ופנאי
- גן הפעמוןפארק220 מ׳
שכונות מגורים
- נווה נוישכונת המגורים הקרובה, מגבול הגוש500 מ׳
חנויות ושירותים
- מרכז קניות Mall7מרכז קניות390 מ׳
- בית חולים אסותא באר שבעבית חולים1,400 מ׳
תשתיות לאומיות
- שדה תעופה משלים בנבטיםעריכת תכנית תמ"א · חוצה את השטח
- תכנית מתאר ארצית לקליטת עליההכנת תכנית710 מ׳
- שדרוג מסילת באר שבע - נאות חובבאישור810 מ׳
- 5 תכניות תשתית עד 1.5 ק״מ. הן יכולות לקחת שטח או להגביל בנייה.
מינהל התכנון
כל התשתיות הלאומיות הקרובות5
- תמא/ 15/ ג: שדה תעופה משלים בנבטיםחוצה את השטח · עריכת תכנית תמ"א
- תמא/ 73: תכנית מתאר ארצית לקליטת עליה710 מ׳ מהגוש · הכנת תכנית
- 621-0465302: שדרוג מסילת באר שבע - נאות חובב810 מ׳ מהגוש · אישור
- תתל/ 140/ סעיף-77-78: תת"ל 140-רק"ל באר-שבע ליקית940 מ׳ מהגוש · אישור
- תתל/ 140: רק"ל באר שבע-קרית המודיעין-מיתר940 מ׳ מהגוש · תסקיר סביבתי
בתי ספר12
- מעניתממ · כיתות 1–6530 מ׳
- ת"ת ובי' מרכז באר שבעחרדי · כיתות 1–8740 מ׳
- גימנסיה באר שבעממ · כיתות 10–12800 מ׳
- טכני חיל האוירממ · כיתות 9–141,050 מ׳
- באריממ · כיתות 1–61,240 מ׳
- ישיבת באר שבעחרדי · כיתות 9–121,280 מ׳
- מוריהחמד · כיתות 1–61.5 ק״מ
- יחדיוממ · כיתות 0–61.6 ק״מ
- עתיד אור מרגליתחרדי · כיתות 9–121.8 ק״מ
- ברנקו וייס באר שבעממ · כיתות 9–121.9 ק״מ
- נווה שלוםממ · כיתות 0–61.9 ק״מ
- אשכולממ · כיתות 1–62 ק״מ
השכונות הקרובות
רחובות וכתובות קרובים
לפני שקונים
6 דברים לבדוק לפני שקונים קרקע חקלאית.
- נסח טאבומי הבעלים, כמה בעלים יש בחלקה, הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים. הזמנת נסח.
- "לא זמינה לבנייה"מי שמשווק קרקע כזו חייב לכתוב זאת בבולטות, ולמסור לכם בחינם שומה לפי תקן 22, לפחות 7 ימים לפני החתימה. התקנות.
- שמאי ועורך דין מטעמכםהשומה של המשווק נעשית בשבילו. שמאי מקרקעין שלכם יבדוק סיכוי, זמן והוצאות.
- הבטחות על מועד ותשואהאף אחד לא יכול להבטיח מתי תכנית תאושר. "הופקדה" אפשר לבדוק בעצמכם במבא״ת, ולמעלה בעמוד.
- קבוצות והשקעה משותפתקנייה דרך קבוצה או חברה יכולה להיחשב השקעה שצריכה אישור של רשות ניירות ערך.
- התכנית עצמהקראו אותה במבא״ת.
שאלות נפוצות על גוש 38251
האם גוש 38251 בתוך תכנית?
כן. הגוש בתוך תחום התכנית תכנית מתאר מקומית באר שבע 2030 (605-0145763).
באיזה שלב התכנון של גוש 38251?
מסומנת לבנייה בתכנית מתאר. תכנית המתאר מסמנת את האזור לבנייה בעתיד. זה כיוון, עדיין לא זכות לבנות. הצעד הבא: תכנית מפורטת שתקבע מה בונים, איפה, ומה כל בעלים מקבל.
מתי אפשר יהיה לבנות בגוש 38251?
אין תאריך, ואף אחד לא יכול להבטיח אחד. בתכניות שאנחנו מכירים, מהגשה להפקדה עברו בדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים, ומהפקדה לאישור 5 חודשים עד 1.1 שנים. אחרי האישור עוד צריך רישום, פיתוח והיתרים, שלוקחים בדרך כלל עוד כמה שנים.
מי משלם היטל השבחה?
הבעלים, כשמוכרים או כשמקבלים היתר בנייה אחרי שתכנית העלתה את שווי הקרקע. ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, והוועדה המקומית קובעת אותו לפי שומה.
בסביבת הגוש
הגושים הגובלים בגוש 38251
- גוש 38007 · באר שבע
- גוש 38010 · באר שבע
- גוש 38252 · באר שבע
- גוש 38254 · באר שבע
מקורות
- רשות המסיםעסקאות המקרקעין עד 15.08.2024, דרך over.org.il
- OpenStreetMapמפת הכבישים והמחלפים, © תורמי OpenStreetMap (ODbL)
- המרכז למיפוי ישראלגבולות הגושים והחלקות והשטח הרשום שלהן (data.gov.il)
- מינהל התכנוןתכניות מקוונות (XPLAN) והגבולות שלהן
מצאתם טעות? ספרו לנו
תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.
משהו השתבש. נסו שוב.