תיק קרקע · גוש · עודכן 20.01.2026

גוש 38418

באר שבע · פסגת רמות באר שבע · 118 דונם · 18 חלקות

נכתוב לכם רק כשהתכנון של הקרקע זז: תכנית חדשה, הפקדה, אישור או מועד להתנגדויות. בלי מייל חודשי.

© OpenStreetMap
שכבות במפה
מפת חלקות ותצלום אוויר ב־GovMap ←

איפה התכנון עומד

  1. תכנון כלליקרקע חקלאית
  2. מסומנת לבנייה בתכנית מתאר26.12.2022
  3. תכנון מפורטתכנית מפורטת בהכנה
  4. הופקדה להתנגדויות
  5. אישורהתכנית אושרה11.03.2018
  6. מימושרישום ופיתוח
  7. היתרי בנייה
  8. בנייה
כאן נמצאת הקרקע עכשיו

התכנית אושרה

יש תכנית מאושרת. אם יש בה איחוד וחלוקה, היא קובעת איזה מגרש מקבל כל בעלים. לפי פסגת רמות באר שבע (605-0543108).

מסמך תכניתמינהל התכנון
  1. החסם הנוכחי

    עוד לא: רישום המגרשים החדשים בטאבו, ופיתוח: כבישים, מים, ביוב.

  2. ההחלטה הרשמית האחרונה

    26.12.2022 · 605-0145763: התכנית אושרה

    החלטת ועדהמינהל התכנון
  3. האירוע הבא למעקב

    רישום המגרשים החדשים בטאבו, ופיתוח: כבישים, מים, ביוב.

מה מצאנו בגוש 38418

העובדות שנוגעות לגוש עצמו, ומה שעוד אי אפשר לדעת. ליד כל עובדה כתוב מאיפה היא.

מה טוב כאן

  • כל 18 החלקות בגוש בתוך תחום פסגת רמות באר שבע (605-0543108). חישוב האתרחפיפה עם גבול התכנית
  • יש תכנית מאושרת: פסגת רמות באר שבע (605-0543108). מסמך תכניתמינהל התכנון

שווה לבדוק

  • תכנית תשתית לאומית חלה על הגוש: שדה תעופה משלים בנבטים (תמא/ 15/ ג). מסמך תכניתמינהל התכנון
  • 4 תכניות תשתית לאומיות עד 1.5 ק״מ. פירוט מסמך תכניתמינהל התכנון

מה לא בדקנו

  • כמה בעלים יש בחלקה ומה החלק של כל אחד: רק בנסח הטאבו.

כמה מהגוש בתוך כל תכנית

  • פסגת רמות באר שבע (605-0543108)כל הגוש
    תכנית מפורטת · אושרה התכנית אושרהחישוב האתרחפיפה עם גבול התכנית
  • מגורים במגרשים 101A, 103A, 112A, 115A, 121A, 123A פסגת רמות, באר שבע (605-1504562)19% מהגוש
    תכנית מפורטת · אושרה התכנית אושרהחישוב האתרחפיפה עם גבול התכנית
  • תכנית מתאר מקומית באר שבע 2030 (605-0145763)כל הגוש
    תכנית מתאר · אושרה מסומנת לבנייה בתכנית מתארחישוב האתרחפיפה עם גבול התכנית

החלקות בגוש

כל 18 החלקות: השטח הרשום, העסקאות שדווחו בכל אחת והאם היא בתוך פסגת רמות באר שבע. לחצו על חלקה לעמוד שלה.

חלקהשטח רשוםעסקאותעסקה אחרונההטווח הרגיל בחלקהבתוך התכנית
גוש 38418 חלקה 334,635 מ״ר120.01.2026—כן
גוש 38418 חלקה 3420,189 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 3523,572 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 36819 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 377,849 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 384,542 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 391,793 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 403,873 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 412,868 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 422,765 מ״ר———כן
כל החלקות בגושעוד 8
חלקהשטח רשוםעסקאותעסקה אחרונההטווח הרגיל בחלקהבתוך התכנית
גוש 38418 חלקה 433,307 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 444,873 מ״ר113.01.2025—כן
גוש 38418 חלקה 458,396 מ״ר113.01.2025—כן
גוש 38418 חלקה 469,210 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 472,279 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 4812,449 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 493,459 מ״ר———כן
גוש 38418 חלקה 501,242 מ״ר———כן

מחירי קרקע לפי עסקאות

עסקאות הקרקע שדווחו לרשות המסים. המחיר למ״ר מחושב לפי השטח שנקנה בפועל, גם כשקנו רק חלק מהחלקה.

אין מספיק עסקאות עם מחיר כדי לתת טווח.

המחיר למ״ר לפי חודש, 5 שנים

העסקאות האחרונות בגוש

תאריךחלקהסוגמ״ר שנקנומחיר₪ למ״רמול הטווח
20.01.2026גוש 38418 חלקה 33ללא תיכנון—18 ₪—
13.01.2025גוש 38418 חלקה 44מגורים4,873 החלק בחלקה × שטח החלקה1,848,848 ₪380
13.01.2025גוש 38418 חלקה 45מגורים8,396 החלק בחלקה × שטח החלקה10,918,730 ₪1.3 אלף
22.11.2018גוש 38418 חלקה 4ללא תיכנון—21 ₪—
22.11.2018גוש 38418 חלקה 5ללא תיכנון—18 ₪—

המחירים הם מה ששולם, כולל עסקאות דרך חברות שיווק. זו לא שומה. 3 עסקאות לא נכנסו לחישוב: אופציות, או עסקאות שלא ברור מהן כמה מ״ר נקנו.

מחיר דירה בבאר שבע לפי מספר חדרים

  • באר שבע1.19 מיליון ₪11.4 אלף ₪ למ״ר · 1,934 עסקאות בשנה האחרונה
  • כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה

ירידה של 1.5% במחיר הטיפוסי למ״ר בבאר שבע, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.

שכר דירה ממוצע בכל באר שבע3,183 ₪ לחודשממוצע של כל העיר, לא של השכונה או הכתובת · אפריל–יוני 2026 · +6.3% בשנה
תשואה ברוטו בכל באר שבעכ־3.2% בשנהשכר דירה שנתי חלקי המחיר הטיפוסי, לפני הוצאות ומס

מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.

איך חישבנו?
  • רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
  • ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
  • שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.

תרחיש זכויות עתידי

אם התכנית תאושר כמו שהוגשה: מה תקבלו על הקרקע, לפי הנתונים של התכנית. בתכנית עם איחוד וחלוקה כל בעלים מקבל חלק מכל הזכויות בה, דירות וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה. זה תרחיש, לא זכות קיימת. כמה זה שווה קובע שמאי מקרקעין.

בדיקת הצעה, החלק בחלקה ועלויות קנייהמחשבונים קצרים

המחיר מול מה ששולם

הכניסו את המחיר שמציעים לכם, ונשווה למה ששילמו בפועל בגוש 38418.

הכניסו מ״ר ומחיר.

כמה זה מתוך התכנית

החלק שלכם בחלקה, ומה יוצא לכם בממוצע מכל הזכויות בתכנית: דירות, וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה.

לפי התכנית 605-0543108 (3,714 דירות)
כ־0.5 דירה

ממוצע על כל שטח התכנית, כולל כבישים, פארקים ומבני ציבור. מה שכל בעלים מקבל נקבע בטבלת ההקצאה של התכנית, לפי השווי של מה שהיה לו, ולא לפי החשבון הזה.

כמה עולה לקנות

על קרקע משלמים מס רכישה של 6% מהמחיר, בלי מדרגות.

לא כולל: עמלת תיווך או שיווק אם יש, שמאי מטעמכם, ובהמשך היטל השבחה, היטלי פיתוח ומס שבח כשמוכרים.

מה זה אומר על מי שמחזיק בקרקע

המושגים שחוזרים בכל שאלה על קרקע חקלאית. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.

מושע: חלק, לא מקום

ברוב הקרקעות האלה קונים חלק מחלקה (למשל 125 מ״ר מתוך 2,000), בלי מקום מסומן. מה שקובע הוא החלק בנסח הטאבו. הסכם שיתוף יכול לקבוע מי משתמש באיזה חלק, אבל לא משנה את הבעלות.

איחוד וחלוקה

מאחדים את החלקות ומחלקים מחדש. כל בעלים מקבל מגרש לפי השווי היחסי של מה שהיה לו.

ברוטו ונטו

השטח שלכם היום הוא ברוטו. חלק גדול מהתכנית הולך לכבישים, פארקים ומבני ציבור, ולכן המגרש שמקבלים קטן מהשטח שהיה.

מגרש משותף וקומבינציה

עם חלק קטן מקבלים לרוב חלק במגרש משותף עם בעלים אחרים, לפעמים עשרות. כדי לבנות מתארגנים יחד, בדרך כלל בעסקה עם יזם שבונה ונותן לבעלים דירות.

היטל השבחה

כשתכנית מעלה את שווי הקרקע, הוועדה המקומית גובה מחצית מעליית השווי. משלמים כשמוכרים או כשמקבלים היתר.

מיסים

בקנייה של קרקע משלמים מס רכישה של 6%. במכירה משלמים מס שבח על הרווח, ואפשר לנכות ממנו את היטל ההשבחה.

התכניות, האישורים והוועדות

לאנשי מקצוע: כל תכנית שחלה על הגוש, עם השלבים הרשמיים שלה. הידיעות והדיונים מופיעים למעלה, ב״מה קרה ומה חדש״.

בבדיקה עוד לא אושרהבהפקדה קרובה לאישוראושרה מותר לבנות לפיההגבלה זמנית בזמן הכנת תכנית

פסגת רמות באר שבעאושרההתכנית אושרה605-0543108תכנית מפורטתהוועדה המקומית100% מהגוש
דירות
3,714
שטח
929 דונם

מסמך תכניתמינהל התכנון

  1. התכנית הוגשה
  2. התכנית אושרה ופורסמה ברשומות
כל הישיבות, ההחלטות והמסמכים במבא״ת ←
מגורים במגרשים 101A, 103A, 112A, 115A, 121A, 123A פסגת רמות, באר שבעאושרההתכנית אושרה605-1504562תכנית מפורטתהוועדה המקומית19% מהגוש
דירות
568
שטח
50 דונם

מסמך תכניתמינהל התכנון

  1. התכנית הוגשה
כל הישיבות, ההחלטות והמסמכים במבא״ת ←
תכנית מתאר מקומית באר שבע 2030אושרהמסומנת לבנייה בתכנית מתאר605-0145763תכנית מתארהוועדה המחוזית100% מהגוש
שטח
117,494 דונם

מסמך תכניתמינהל התכנון

  1. התכנית הוגשה
  2. הוועדה החליטה להפקיד את התכנית
  3. עברה בדיקת תנאי סף
  4. התכנית הופקדה: פורסמה להתנגדויות
  5. היום האחרון להגשת התנגדויות
  6. הוועדה החליטה בהתנגדויות
  7. התכנית אושרה ופורסמה ברשומות
כל הישיבות, ההחלטות והמסמכים במבא״ת ←
תכניות לכל העיר שחלות גם כאן9

למשל לשטחי ציבור. הן לא קובעות מה ייבנה כאן.

  • 101-0959734בדיקת בלוק העדפות 2-הצגת מפת רקע ושם גיליון 16.1.22בבדיקה13.07.2022
  • 605-0182014ביתני מכירה של מפעל הפיס בבאר שבעאושרה20.12.2015
  • 605-0365288תוכנית מתאר מקומית לשטחים למבנים ומוסדות ציבור ולשטחים פתוחיםאושרה17.08.2016
  • 605-0707810פסגת רמות ב"ש - תוספת שימושיםאושרה16.09.2020
  • 605-1059401תכנית התחדשות מגרשית באר שבעאושרה07.12.2025
  • 605-1160969מבנים ומוסדות ציבור באר שבעאושרה22.05.2024
  • 605-1300235פסגת רמות, שכונת רמות, באר שבעאושרה24.09.2024
  • 605-1450758תכנית לאחידות וגמישות תכנונית, באר שבעאושרה21.06.2026
  • 605-1543776הגדלת שטחים ושינוי הוראות בינוי לסגירה חלקית של מרפסות גגאושרה18.02.2026
תשתיות לאומיות שחלות על השטח1
  • תמא/ 15/ גשדה תעופה משלים בנבטיםבבדיקה07.11.2017
איפה מתפרסמות ההחלטות
  • הוועדה המחוזית הישיבות וההחלטות על כל תכנית, בדף התכנית במבא״ת תחת "החלטות מוסדות תכנון".
  • הוועדה המקומית בבאר שבע הפרוטוקולים לא פתוחים באתר העירייה; אפשר לבקש ממינהל ההנדסה.
  • עררים על תכניות ועל היטל השבחה, בדף התכנית במבא״ת בלשונית "עררים".
  • הפקדה ואישור מתפרסמים ברשומות ובעיתונים. מהפרסום על הפקדה יש בדרך כלל 60 יום להתנגד.

מה מתוכנן לקום באזור הקרקע

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

פרויקטים חדשים ודירות חדשות בסביבה

עד 3 ק״מ נמכרו בשנתיים האחרונות 462 דירות חדשות, ב⁦9.5–10.8⁩ אלף ₪ למ״ר. זה מה ששילמו על דירה חדשה ליד, לא מה שהקרקע תהיה שווה: על קרקע בונים רק אחרי תכנון, איחוד וחלוקה ופיתוח. חישוב האתר

פרויקטים חדשים עד 1 ק״מ:

מה יש בסביבה

המרחק לשכונות, לתחבורה ולשירותים, ותשתיות שיכולות לקחת שטח או להגביל בנייה. המרחקים בקו אווירי.

מהגוש: שכונת מגורים ב־550 מ׳ · רכבת ב־2.3 ק״מ · כביש 40 ב־1,210 מ׳ · מרכז קניות ב־1,210 מ׳.

תחבורה

  • רכבת ישראל, באר שבע צפון2.3 ק״מ
  • כביש 401,210 מ׳
  • כביש 4061.7 ק״מ
  • כביש 603 ק״מ
  • מחלף חטיבת הנגבהמחלף הקרוב3 ק״מ

חינוך

משרד החינוך

ירוק ופנאי

  • Парк Амисхакимפארק760 מ׳

שכונות מגורים

  • רמותשכונת המגורים הקרובה, מגבול הגוש550 מ׳

חנויות ושירותים

  • מרכז גלמרכז קניות1,210 מ׳
  • מרכז גמילה יד הצלהבית חולים1,490 מ׳

תשתיות לאומיות

מינהל התכנון

סביבת הגוש, מבט מהרחוב
מבט מהרחוב · Google Street View. הצילום מגוגל ואולי לא עדכני.הצילום מהכביש הקרוב, לא מתוך החלקה עצמה. להסתובב ברחוב
כל התשתיות הלאומיות הקרובות4
בתי ספר6

כל בתי הספר בבאר שבע ←

השכונות הקרובות

רחובות וכתובות קרובים

עוד על באר שבע: שכונות, רחובות, תחבורה ונתוני הלמ״ס ←

לפני שקונים

6 דברים לבדוק לפני שקונים קרקע חקלאית.

  • נסח טאבומי הבעלים, כמה בעלים יש בחלקה, הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים. הזמנת נסח.
  • "לא זמינה לבנייה"מי שמשווק קרקע כזו חייב לכתוב זאת בבולטות, ולמסור לכם בחינם שומה לפי תקן 22, לפחות 7 ימים לפני החתימה. התקנות.
  • שמאי ועורך דין מטעמכםהשומה של המשווק נעשית בשבילו. שמאי מקרקעין שלכם יבדוק סיכוי, זמן והוצאות.
  • הבטחות על מועד ותשואהאף אחד לא יכול להבטיח מתי תכנית תאושר. "הופקדה" אפשר לבדוק בעצמכם במבא״ת, ולמעלה בעמוד.
  • קבוצות והשקעה משותפתקנייה דרך קבוצה או חברה יכולה להיחשב השקעה שצריכה אישור של רשות ניירות ערך.
  • התכנית עצמהקראו אותה במבא״ת.

שאלות נפוצות על גוש 38418

האם גוש 38418 בתוך תכנית?

כן. הגוש בתוך תחום התכנית פסגת רמות באר שבע (605-0543108).

באיזה שלב התכנון של גוש 38418?

התכנית אושרה. יש תכנית מאושרת. אם יש בה איחוד וחלוקה, היא קובעת איזה מגרש מקבל כל בעלים. הצעד הבא: רישום המגרשים החדשים בטאבו, ופיתוח: כבישים, מים, ביוב.

מתי אפשר יהיה לבנות בגוש 38418?

אין תאריך, ואף אחד לא יכול להבטיח אחד. בתכניות שאנחנו מכירים, מהגשה להפקדה עברו בדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים, ומהפקדה לאישור 5 חודשים עד 1.1 שנים. אחרי האישור עוד צריך רישום, פיתוח והיתרים, שלוקחים בדרך כלל עוד כמה שנים.

מי משלם היטל השבחה?

הבעלים, כשמוכרים או כשמקבלים היתר בנייה אחרי שתכנית העלתה את שווי הקרקע. ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, והוועדה המקומית קובעת אותו לפי שומה.

בסביבת הגוש

הגושים הגובלים בגוש 38418

  • גוש 38413 · באר שבע
  • גוש 38417 · באר שבע
  • גוש 38419 · באר שבע
  • גוש 38420 · באר שבע
  • גוש 38626 · באר שבע
  • גוש 38627 · באר שבע
מקורות
  • רשות המסיםעסקאות המקרקעין עד 20.01.2026, דרך over.org.il
  • OpenStreetMapמפת הכבישים והמחלפים, © תורמי OpenStreetMap (ODbL)
  • המרכז למיפוי ישראלגבולות הגושים והחלקות והשטח הרשום שלהן (data.gov.il)
  • מינהל התכנוןתכניות מקוונות (XPLAN) והגבולות שלהן
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.