פרויקט חדש · באר שבע

גוש 38419 חלקה 35

גוש 38419 · חלקה 35

מחיר טיפוסי לדירת 5 חדרים ומעלה
2.5 מיליון ₪
הטווח הרגיל ⁦2.08–2.69⁩ מיליון ₪
מחיר טיפוסי
17.3 אלף ₪ למ״ר
לפי 16 מכירות
מכירות שדווחו
72
לפי רשות המסים. מכירות מדווחות באיחור
מסירה צפויה
2029
לפי שנת הבנייה שהוצהרה במכירות
כדאי לבדוק:
  • 39 דירות דווחו במחיר נמוך בהרבה מהשוק (דירות בהנחה או דירות תמורה). מחירי השוק בעמוד מחושבים בלעדיהן, מתוך 33 מכירות בשוק החופשי.
מכירות חדשות, שינוי במחיר, דוח חדש של היזם או דחייה: נכתוב לכם.
GovMap במסך מלא
גוש 38419 חלקה 35, מבט מהרחוב
מבט מהרחוב · Google Street View. הצילום מגוגל ואולי לא עדכני.שימו לב: ייתכן שהצילום מלפני תחילת הבנייה, ורואים בו מה שעמד כאן קודם. להסתובב ברחוב

מחירי דירות בפרויקט

מה שילמו בפועל, לפי גודל הדירה. כל מכירה שדווחה לרשות המסים; המחיר כולל מע״מ, והשטח כפי שדווח (לרוב בלי מרפסת).

המחירים כאן הם של השוק החופשי בלבד (33 מכירות). עוד 39 דירות דווחו בפרויקט במחיר נמוך בהרבה, ולא נכללות בשום מחיר שוק בעמוד. הן מוצגות בנפרד למטה.

מחיר טיפוסי (חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר) 17.3 אלף ₪ למ״רהטווח הרגיל (חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה) ⁦16.1–19.9⁩ אלף ₪ למ״רלפי 16 מכירות בשוק החופשי, ב־12 החודשים עד המכירה האחרונה

מחיר טיפוסי לפי מספר חדרים

  • 3 חדרים1.63 מיליון ₪הטווח הרגיל ⁦1.61–1.74⁩ מיליון ₪
    שטח טיפוסי
    88 מ״ר
    ₪ למ״ר
    18.1 אלף
    מכירות
    4
  • 4 חדרים1.93 מיליון ₪הטווח הרגיל ⁦1.79–1.93⁩ מיליון ₪
    שטח טיפוסי
    108 מ״ר
    ₪ למ״ר
    18.3 אלף
    מכירות
    9
  • 5 חדרים ומעלה2.5 מיליון ₪הטווח הרגיל ⁦2.08–2.69⁩ מיליון ₪
    שטח טיפוסי
    129 מ״ר
    ₪ למ״ר
    17.9 אלף
    מכירות
    20

דירות שדווחו מתחת למחיר השוק

39 דירות דווחו כאן בכ־10 אלף ₪ למ״ר, כ־42% פחות מהשוק החופשי בפרויקט, בין 07.2025 ל־09.2025. רשות המסים לא מסמנת למה. בדרך כלל אלה:

  • דירה בהנחה או מחיר מטרה, שנמכרות בהגרלה לזכאים במחיר קבוע.
  • דירות תמורה לבעלי הדירות הישנות, בפינוי בינוי או בתמ״א 38: הן מדווחות לרשות המסים לפי שווי עבודות הבנייה, לא לפי מחיר שוק.

בכל מקרה זה לא מחיר שאפשר לקנות בו בשוק החופשי, ולכן כל מחירי השוק בעמוד, וגם המחשבון, מחושבים בלעדיהן.

  • 3 חדרים836 אלף ₪4 דירות
  • 4 חדרים1.02 מיליון ₪17 דירות
  • 5 חדרים ומעלה1.31 מיליון ₪18 דירות

כל מכירה בפרויקט

  • שוק חופשי
  • מתחת למחיר השוק
כל נקודה היא דירה שנמכרה: גובה הנקודה הוא המחיר למ״ר באלפי ₪, והמיקום הוא תאריך המכירה. עמדו על נקודה לפרטים.

מכירות אחרונות בפרויקט

תאריךחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
09.07.202651252,560,000 ₪20.5 אלף
07.06.202651252,690,000 ₪21.5 אלף
26.04.202661672,990,000 ₪17.9 אלף
31.03.202631292,060,000 ₪16 אלף
22.03.202651252,520,000 ₪20.2 אלף
17.02.202651292,145,000 ₪16.6 אלף
11.01.202661422,600,000 ₪18.3 אלף
25.12.202551252,030,000 ₪16.2 אלף

מכירה של כמה קונים יחד מוצגת כמכירה אחת.

מחיר דירה לפי מספר חדרים בבאר שבע ובכל הארץ

  • באר שבע1.19 מיליון ₪11.4 אלף ₪ למ״ר · 1,934 עסקאות בשנה האחרונה
  • כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה

ירידה של 1.5% במחיר הטיפוסי למ״ר בבאר שבע, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.

שכר דירה ממוצע בכל באר שבע3,183 ₪ לחודשממוצע של כל העיר, לא של השכונה או הכתובת · אפריל–יוני 2026 · +6.3% בשנה
תשואה ברוטו בכל באר שבעכ־3.2% בשנהשכר דירה שנתי חלקי המחיר הטיפוסי, לפני הוצאות ומס

מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.

איך חישבנו?
  • רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
  • ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
  • שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.

הטווח הרגיל: חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה.

עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

כמה זה יעלה לכם

מחשבון לפי המכירות בפרויקט, והעלויות שמתווספות למחיר: מס רכישה, הצמדה למדד ומימון. שום פרט לא נשלח ולא נשמר.

כמה סביר לשלם?

בחרו דירה, ונראה כמה שילמו בפועל קונים בפרויקט על דירות דומות בשנתיים האחרונות.

הטווח הרגיל⁦1.79–1.93⁩ מיליון ₪מחיר טיפוסי 1.93 מיליון ₪ (18.3 אלף ₪ למ״ר). לפי 9 מכירות של דירות דומות (אותו מספר חדרים, שטח קרוב).מחירי רשות המסים, כולל מע״מ. קומה גבוהה, נוף או מרפסת גדולה מעלים את המחיר, ורשות המסים לא מפרסמת את הקומה.

העלות האמיתית

המחיר בחוזה הוא לא כל מה שתשלמו. הערכה של כל העלויות עד המסירה, ושל ההון העצמי שתצטרכו.

מחיר הדירה1,925,000 ₪
מס רכישה0 ₪
הצמדה למדד עד המסירה (הערכה)40,879 ₪
עורך דין (כולל מע״מ)11,358 ₪
סך הכול1,977,237 ₪
הון עצמי שתצטרכו533,487 ₪משכנתא של 1,443,750 ₪, החזר חודשי של כ־8,440 ₪.
  • מס רכישה לפי המדרגות של רשות המסים, שמוקפאות עד ינואר 2028. משפרי דיור משלמים כמו דירה יחידה רק אם מוכרים את הדירה הקודמת בזמן. בדקו בסימולטור של רשות המסים.
  • הצמדה: לפי חוק המכר אפשר להצמיד למדד תשומות הבנייה עד 40% מהמחיר, לא את מה ששולם בחתימה, ולא אחרי מועד המסירה שבחוזה. ההערכה מניחה תשלום אחיד עד המסירה.
  • מבצע מימון כמו 20/80 משנה מתי משלמים, לא בהכרח כמה. השוו את המחיר במבצע לטווח הרגיל למעלה.
  • הערכה בלבד, לא ייעוץ. מימון: לפי מגבלות בנק ישראל (75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% לדירה נוספת).

ארנונה בפרויקט

לפי צו הארנונה של העירייה לשנה הזו. דירה חדשה נרשמת לפי השטח שהעירייה מודדת, והסוג המדויק מופיע בשובר הראשון.

בבאר שבע 3 אזורי ארנונה למגורים, ואין לנו את המפה או את רשימת הרחובות שקובעת איזה בית באיזה אזור. אלה התעריפים בכל האזורים; האזור מופיע בשובר.

אזור₪ למ״ר בשנה, דירה של 80 מ״ר80 מ״ר, לחודש100 מ״ר, לחודש
אזור א58.28390 ₪490 ₪
אזור ב50.45340 ₪420 ₪
אזור ג48.64320 ₪410 ₪

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה. הסכום בשובר לפי השטח המדויק וסוג הבניין שהעירייה רשמה.

הצו באתר העירייה. נבדק ב־25.10.2026. בלי הנחות (אזרח ותיק, נכות, מעוטי יכולת).

איפה הפרויקט עומד

כמה נמכר ובאיזה שלב הבנייה, מהמכירות שדווחו לרשות המסים ומהיתר הבנייה.

שלבי ההיתר והבנייה

  1. בקשה להיתר בנייהעוד לא
  2. היתר בנייהעוד לא
  3. מכירה ראשונה שדווחה04.05.2025
  4. תחילת עבודותעוד לא
  5. סיום מתוכנןצפוי ב־2029, לפי המכירות

עוד אין לנו את היתרי הבנייה של באר שבע, לכן אין תאריכים לשלבי הבנייה.

קצב המכירות לפי רבעון

72 מכירות שדווחו לרשות המסים מאז 04.05.2025.

  1. 162/25רבעון 2, 2025: 16 מכירות
  2. 463/25רבעון 3, 2025: 46 מכירות
  3. 34/25רבעון 4, 2025: 3 מכירות
  4. 41/26רבעון 1, 2026: 4 מכירות
  5. 22/26רבעון 2, 2026: 2 מכירות
  6. 13/26רבעון 3, 2026: מכירה אחת
מספר המכירות בכל רבעון (רבעון/שנה). הרבעון האחרון עוד יכול לגדול: עסקאות מדווחות באיחור.

עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

מה מתוכנן לקום באזור הפרויקט

אין לנו כתובת מדויקת לפרויקט, ולכן אין כאן תכניות והיתרים סביבו.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

עד 1 ק״מ מהפרויקט, להשוואה: השלב, המחיר הטיפוסי למ״ר, כמה נמכרו בשנה ומתי הסיום המתוכנן. בפרויקט הזה: 17.3 אלף ₪ למ״ר.

  • גוש 38419 חלקה 34

    באר שבע

    דקה הליכה · 120 מ׳

    מחיר טיפוסי
    18.1 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    19
    סיום מתוכנן
    2029

  • גוש 38417 חלקה 24

    רמות · באר שבע

    3 דק׳ הליכה · 260 מ׳

    מחיר טיפוסי
    16 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    12
    סיום מתוכנן
    2029

  • גוש 38421 חלקה 34

    רמות · באר שבע

    4 דק׳ הליכה · 340 מ׳

    מחיר טיפוסי
    10.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2026

  • גוש 38417 חלקה 25

    רמות · באר שבע

    5 דק׳ הליכה · 360 מ׳

    מחיר טיפוסי
    9.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    60
    סיום מתוכנן
    2028

  • גוש 38415 חלקה 25

    רמות · באר שבע

    9 דק׳ הליכה · 720 מ׳

    מחיר טיפוסי
    10.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    29
    סיום מתוכנן
    2029

  • רחבעם זאבי 12

    רמות · באר שבע

    10 דק׳ הליכה · 800 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    13.1 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2021

מה יש בסביבה

מה במרחק הליכה ואיך הסביבה. מהדוח של הכתובת הקרובה לפרויקט.

אין לנו כתובת מדויקת לפרויקט, ולכן אין כאן את מה שיש סביבו.

לפני שחותמים

קודם מה שאנחנו יודעים על הפרויקט הזה, אחר כך מה לבדוק בכל דירה מקבלן. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. הממונה על חוק המכר.

  • ערבות על כל תשלום

    חוק המכר מחייב את היזם לתת בטוחה על הכסף ששילמתם, בדרך כלל ערבות בנקאית. בקשו אותה על כל תשלום, לפני שמעבירים אותו.

  • הצמדה למדד

    בדקו איזה חלק מהמחיר צמוד למדד תשומות הבנייה, ממתי, ומה זה יכול להוסיף למחיר עד המסירה.

  • מבצעי מימון

    מבצע כמו 20/80 או הלוואה מהיזם נראה זול היום, אבל יכול להיות מגולם במחיר. השוו למחירים ששולמו בפרויקט בלי מבצע.

  • מפרט ושטח

    השוו את המפרט הטכני ואת שטח הדירה בחוזה למה שהוצג בשיווק. השטח במכירות כאן הוא כפי שדווח לרשות המסים.

  • עורך דין מטעמכם

    עורך הדין של היזם מייצג את היזם. כדאי עורך דין מקרקעין משלכם לפני החתימה.

שאלות נפוצות על גוש 38419 חלקה 35

כמה עולה מטר מרובע בגוש 38419 חלקה 35?

המחיר הטיפוסי הוא 17.3 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦16.1–19.9⁩ אלף ₪ למ״ר, לפי 16 מכירות שדווחו לרשות המסים.

כמה דירות נמכרו בגוש 38419 חלקה 35?

רשות המסים דיווחה על 72 מכירות של דירות חדשות בפרויקט מאז 04.05.2025, האחרונה ב־09.07.2026.

מתי גוש 38419 חלקה 35 צפוי להסתיים?

לפי שנת הבנייה שהוצהרה במכירות, הסיום המתוכנן הוא 2029. זה מה שהוצהר ביום המכירה, לא התחייבות.

כמה דירות נמכרו ברבעון האחרון?

ברבעון 3, 2026 דווחה מכירה אחת עד עכשיו. עסקאות מדווחות באיחור, אז המספר עוד יכול לגדול.

מקורות
  • רשות המסים · מכירות הדירות עד 09.07.2026 · גוש 38419 חלקה 35. הפרויקט זוהה לפי מכירות של דירות חדשות באותן חלקות.
  • ועוד · מינהל התכנון, הרשות להתחדשות עירונית, המרכז למיפוי ישראל (חלקות ותצלום אוויר), הלמ״ס, משרד התחבורה, משרד החינוך
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.