דוח כתובת

ניסנבאום 33, בת ים

שכונת רמת הנשיא · גוש 7129 · חלקה 131 · מיקוד 5962025

הבניין:
נבנה
1990
קומות
4
דירות
13בכל הכניסות
מגרש
6,705 מ״ר
כדאי לבדוק:

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב הרב ניסנבוים יצחק27.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 18 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳25.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 89 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ26.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 858 עסקאות
  • כל בת ים28.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 643 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 29.8 אלף ₪ למ״ר (102 עסקאות בשנתיים, בעיקר בשד יוספטל גיורא 92 והחשמונאים 86). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −2%, בכל העיר +1.2%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +19%, בכל העיר +30%.

דירה טיפוסית באזור: 70 מ״ר, כ־1.78 מיליון ₪

20 אלף25 אלף30 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: הרב ניסנבוים יצחק 33–35 וקנמון אהוד 13. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦23.4–27.9⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים3,250–3,600 ₪כ־8% פחות (בעיר 3,692 ₪)
3 חדרים3,900–4,300 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 4,107 ₪)
4 חדרים5,050–5,550 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 5,249 ₪)
5+ חדרים6,750–7,450 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 7,110 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.5%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בת ים: 4,407 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בת ים.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה כ"ט בנובמבר · הקו האדוםפועלת2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • רכבת קלה יוספטל · הקו האדוםפועלת4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
עוד 4 תחנות
  • מטרו בת ים יוספטל · מטרו M3מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 20375 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • רכבת קלה בנימין · הקו האדוםפועלת7 דק׳ הליכה · 550 מ׳
  • רכבת קלה העמל · הקו האדוםפועלת10 דק׳ הליכה · 790 מ׳
  • רכבת קלה בלפור · הקו האדוםפועלת11 דק׳ הליכה · 880 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבת ים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 502-0923219בי/535/ב/מק- הרב לוי- איחוד וחלוקה- מתחם בבהפקדה19.10.20262 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 502-1365170בי/535/ד/מק-הרב לוזון מתחם ד'בהפקדה+24 דירות13.07.2026דקה הליכה · 60 מ׳
  • 502-0897942בי/610 - יוספטל 80אושרה+237 דירות17.11.20254 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 502-0922922בי/535/א- הרב לוי- איחוד וחלוקה- מתחם אאושרה+325 דירות09.07.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 502-0671453בי/2/539 מגדל בתימון הדרומיאושרה+16 דירות11.03.2025דקה הליכה · 60 מ׳
  • 502-1087055בי/539/מק/3- בת-ימון תוספת קומות למגדל המגוריםאושרה14.02.2024חלה על הכתובת
עוד 13 תכניות
  • 502-1042118בי/מק/598/ 1אושרה+48 דירות29.10.20232 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 502-0444448בי/631 - מתחמי הקוממיות והמלאכה, בת יםאושרה+175 דירות10.06.20212 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 502-0179986בי/614 - מצודת בית"ר 2,4אושרה10.06.20212 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 502-0191270בי/535 מתחם הרב לויאושרה+1,304 דירות08.06.2020דקה הליכה · 60 מ׳
  • 502-0211235בי/610 /1/מק - יוספטל 80אושרה21.04.20204 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 502-0163170בי/598 מתחם החרושתאושרה+170 דירות16.05.20192 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 502-0149179בי/532 - רח' החרושת - מגדל השנהבאושרה+21 דירות18.04.20172 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 502-0222596מרכז עסקים ובידור - בי/6/400אושרה15.12.2016חלה על הכתובת
  • 502-0371294בי/1/490/מק- שינוי תמהיל המגורים והוראות הבינויאושרה+90 דירות22.08.2016דקה הליכה · 60 מ׳
  • 502-0176826בי/526/מק - קאיה מערכות רכב, קו בניין לסוככים זמנייםאושרה14.07.2016דקה הליכה · 110 מ׳
  • 502-0177428בי/559 -מתחם מיכל נגרין רח' כ"ט בנובמבראושרה28.01.2016דקה הליכה · 80 מ׳
  • 502-0190595בי/528 - מתחם בינימיניאושרה+285 דירות30.04.20172 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 502-0159145בי/539 מתחם בתימוןאושרה+57 דירות13.12.2017חלה על הכתובת

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבת ים.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 1.9 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 13 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 2 דק׳ הליכה · 190 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 1.9 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 14–28 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־2 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס24 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 80 מ׳
  • רכבת קלה כ"ט בנובמברהקו האדום2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • רכבת ישראל, בת ים אלי כהן - יוספטל12 דק׳ הליכה · 980 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 7% מהמותר
חינוך29 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 28 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםבית קפה או מסעדה בדקה הליכה4 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • קופיקסבית קפה או מסעדה · 9 עד 1 ק״מדקה הליכה · 30 מ׳
  • פרופיט חדר כושרחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • בית מרקחת- לאומית, בת יםבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • מרכז רפואי בלסיאנומרפאה12 דק׳ הליכה · 940 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת הנשיא

הכול על שכונת רמת הנשיא: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת הנשיא

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 7129, חלקה 131).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 70 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,874 ₪הלוואה של 890 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.41 מיליון ₪, מתוכם 520 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב ניסנבאום 33 בבת ים?

המיקוד של ניסנבאום 33 בבת ים הוא 5962025.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד ניסנבאום 33?

בשנתיים האחרונות נמכרו 89 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 25.4 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦23.4–27.9⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד ניסנבאום 33?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 19 תכניות, למשל בי/535/ב/מק- הרב לוי- איחוד וחלוקה- מתחם ב (בהפקדה); בי/535/ד/מק-הרב לוזון מתחם ד' (בהפקדה); בי/610 - יוספטל 80 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לניסנבאום 33?

התחנה הקרובה היא כ"ט בנובמבר, 2 דק׳ הליכה (190 מ׳). היא פעילה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבת ים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבת ים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.