דוח כתובת

דולצ'ין אריה 4, חיפה

שכונת נווה שאנן · גוש 11212 · חלקה 104 · מיקוד 3288204

הבניין:
נבנה
2002–2003
קומות
7
דירות
67בכל הכניסות
מגרש
6,868 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין18.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 5 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב דולצ'ין אריה18.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 8 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳17.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 211 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ18.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 583 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 23.6 אלף ₪ למ״ר (22 עסקאות בשנתיים, בעיקר בחניתה 57 וציון 22). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −1%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +40%, בכל העיר +24%.

דירה טיפוסית באזור: 67 מ״ר, כ־1.2 מיליון ₪

12 אלף18 אלף23 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (5 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: דולצ'ין אריה 2–4. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦15.5–20⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2003, הייתה בכ־6.2 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־17.9 אלף ₪ למ״ר, פי 2.9.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף25 אלף‏6.2 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 03.07.2003‏5.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 18.07.2003‏6.5 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 22.09.2003‏7.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 26.09.2005‏9.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 26.10.2009‏10.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 24.03.2011‏10.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 27.12.2013‏13.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 30.10.2014‏14.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 06.05.2015‏16.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 02.01.2017‏16.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 15.01.2017‏18.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 23.05.2017‏15.2 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 18.06.2019‏16.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 15.09.2019‏15.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 07.11.2019‏15.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 25.06.2020‏17.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 24.05.2021‏14 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 21.02.2022‏17.2 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 14.06.2022‏17.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 11.09.2022‏20.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 08.12.2022‏16.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 08.03.2023‏20.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 03.07.2023‏18.5 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 19.11.2024‏18.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 04.12.2024‏20.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 03.02.2025‏23.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 23.03.2025‏18.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 01.12.20252003200720112015201920232027
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת נווה שאנן בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20254 חדרים, 90 מ״ר1.67 מיליון ₪18.6 אלף
03.20253 חדרים, 66 מ״ר1.53 מיליון ₪23.1 אלף
02.20254 חדרים, 79 מ״ר1.65 מיליון ₪20.9 אלף
12.20244 חדרים, 85 מ״ר1.61 מיליון ₪18.9 אלף
11.20244 חדרים, 84 מ״ר1.55 מיליון ₪18.5 אלף
07.20234 חדרים, 82 מ״ר1.67 מיליון ₪20.4 אלף
03.20234 חדרים, 79 מ״ר1.27 מיליון ₪16.1 אלף
12.20224 חדרים, 85 מ״ר1.74 מיליון ₪20.4 אלף
עוד 20 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
09.20224 חדרים, 82 מ״ר1.42 מיליון ₪17.3 אלף
06.20224 חדרים, 97 מ״ר1.67 מיליון ₪17.2 אלף
02.20224 חדרים, 90 מ״ר1.26 מיליון ₪14 אלף
05.20214 חדרים, 79 מ״ר1.35 מיליון ₪17.1 אלף
06.20204 חדרים, 85 מ״ר1.35 מיליון ₪15.9 אלף
11.20194 חדרים, 85 מ״ר1.3 מיליון ₪15.3 אלף
09.20193 חדרים, 70 מ״ר1.13 מיליון ₪16.1 אלף
06.20194 חדרים, 82 מ״ר1.25 מיליון ₪15.2 אלף
05.20174 חדרים, 79 מ״ר1.45 מיליון ₪18.4 אלף
01.20174 חדרים, 85 מ״ר1.37 מיליון ₪16.1 אלף
01.20173 חדרים, 82 מ״ר1.35 מיליון ₪16.5 אלף
05.20154 חדרים, 80 מ״ר1.13 מיליון ₪14.1 אלף
10.20143 חדרים, 71 מ״ר949 אלף ₪13.4 אלף
12.20134 חדרים, 120 מ״ר1.23 מיליון ₪10.3 אלף
03.20114 חדרים, 86 מ״ר910 אלף ₪10.6 אלף
10.20094 חדרים, 86 מ״ר855 אלף ₪9.9 אלף
09.20054 חדרים, 100 מ״ר740 אלף ₪7.4 אלף
09.20034 חדרים, 105 מ״ר680 אלף ₪6.5 אלף
07.20033 חדרים, 89 מ״ר517 אלף ₪5.8 אלף
07.20034 חדרים, 105 מ״ר655 אלף ₪6.2 אלף

6 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 23%, בתוך כ־6.3 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,450–2,700 ₪כ־4% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים2,800–3,100 ₪כ־5% פחות (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים3,750–4,150 ₪כ־3% פחות (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים4,950–5,500 ₪כ־4% פחות (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ב למגורים
בערך 380–510 ₪ לחודש לדירה של 67 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1035583מצפה הגלילאושרה+189 דירות15.12.2024דקה הליכה · 60 מ׳
  • 304-1322312אריאה דולצ'ין 6, חיפהבבדיקה+1 דירה17.04.2024דקה הליכה · 20 מ׳
  • 304-0759555חפ/מק/2537 - רח' שאול 3א, חיפהאושרה14.03.20233 דק׳ הליכה · 260 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • חניתה 57

    נווה שאנן · חיפה

    4 דק׳ הליכה · 360 מ׳

    מחיר טיפוסי
    25.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    7
    סיום מתוכנן
    2029

  • משאש הרב 19

    נווה יוסף · חיפה

    7 דק׳ הליכה · 530 מ׳

    מחיר טיפוסי
    23.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    7
    סיום מתוכנן
    2030

  • פנחס ראם 2

    זיו · חיפה

    12 דק׳ הליכה · 960 מ׳

    מחיר טיפוסי
    29.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    9
    סיום מתוכנן
    2029

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2002): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות
  • 67 דירות בבניין: הסכמה של הרבה בעלים לוקחת זמן

צפיפות: 9.8 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס25 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 70 מ׳
  • רכבת ישראל, מרכזית המפרץ1.6 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך12 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 6 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • אולפת אמי"ת עירוני וכיתות ⁦7–12⁩3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • רמבםכיתות ⁦1–6⁩4 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • ביחדכיתות ⁦1–8⁩5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • אוהל יהושעכיתות ⁦9–12⁩6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • גבריאליכיתות ⁦1–6⁩6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • יזרעאליהכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 570 מ׳
  • תל חיכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 570 מ׳
  • הנסיוניכיתות ⁦0–9⁩9 דק׳ הליכה · 750 מ׳
  • דינורכיתות ⁦1–6⁩10 דק׳ הליכה · 800 מ׳
  • ישיבת תהילת שלמהכיתות ⁦10–12⁩11 דק׳ הליכה · 890 מ׳
  • תהלת שלמהכיתות ⁦1–8⁩11 דק׳ הליכה · 900 מ׳
  • עירוני ג'כיתות ⁦7–13⁩11 דק׳ הליכה · 900 מ׳
  • גן יהלוםגן ילדיםדקה הליכה · 110 מ׳
  • גן חורשגן ילדים3 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • בראשיתגן ילדים4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • גן התילתןגן ילדים6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • גן דגןגן ילדים6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • גן עפרוניגן ילדים6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • כל בתי הספר בחיפה ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־5 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מדא נווה שאנןמרפאה · 3 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • קפאין נווה-שאנן Cafeinבית קפה או מסעדה · 22 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • בית מרקחת נוה שאנןבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • יש בשכונהסופרמרקט או מכולת · 10 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • מורן נחמני - מאמן כושר אישיחדר כושר · 5 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • עופר גרנד קניון-חיפהקניון · 2 עד 1 ק״מ12 דק׳ הליכה · 950 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה שאנן

הכול על שכונת נווה שאנן: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה שאנן

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 11212, חלקה 104).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 67 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,960 ₪הלוואה של 600 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 950 אלף ₪, מתוכם 350 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב דולצ'ין אריה 4 בחיפה?

המיקוד של דולצ'ין אריה 4 בחיפה הוא 3288204.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד דולצ'ין אריה 4?

בשנתיים האחרונות נמכרו 211 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 17.9 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦15.5–20⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד דולצ'ין אריה 4?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 3 תכניות, למשל מצפה הגליל (אושרה); אריאה דולצ'ין 6, חיפה (בבדיקה); חפ/מק/2537 - רח' שאול 3א, חיפה (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.