דוח כתובת

יסקי 9, באר שבע

שכונת העיר העתיקה · גוש 38035 · חלקה 17 · מיקוד 8422209

הבניין:
דירות
13
מגרש
455 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב יסקימעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳10.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 110 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 775 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −3%, בכל העיר −2%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +12%, בכל העיר +10%.

דירה טיפוסית באזור: 112 מ״ר, כ־1.13 מיליון ₪

8 אלף11 אלף13 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦9.4–11.1⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים2,600–2,850 ₪כ־2% פחות (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים3,100–3,400 ₪כ־7% פחות (בעיר 3,501 ₪)
5+ חדרים4,000–4,400 ₪כ־15% פחות (בעיר 4,908 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 450–540 ₪ לחודש לדירה של 112 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-1039676מתחם מגורים, מסחר ותעסוקה, מגרש 19, ברח' חטיבת הנגב 52, באר שבעאושרה18.10.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 605-0450627תכנית לשימור והתחדשות העיר העתיקה בבאר שבעאושרה+2,948 דירות16.11.2025דקה הליכה · 10 מ׳
  • 605-0912212מגורים מסחר ותעסוקה, רח' האבות 72, עיר העתיקה באר שבעאושרה+4 דירות02.01.20244 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 605-0181727מגרשים 19, 23, דרכים ציבוריות ומבנים ומוסדות ציבור במתחם רמב"ם, ב"שאושרה+4 דירות28.07.20153 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 605-0614180הכנת תכנית בעיר העתיקה בבאר שבע, הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוקהגבלה זמנית02.08.2022דקה הליכה · 10 מ׳
  • 605-0792119קמפוס מתחם הורד, העיר העתיקה, באר שבעאושרה14.02.20222 דק׳ הליכה · 120 מ׳
עוד 5 תכניות
  • 605-0362608סעיף 77-78הגבלה זמנית23.03.2022דקה הליכה · 60 מ׳
  • 605-0616060בית המחול, עיר עתיקה, באר שבעאושרה14.09.20203 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 605-0521211מגורים עם חזית מסחרית בפלמ"ח 113, העיר העתיקה, ב"שאושרה+9 דירות12.10.20203 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 605-0147892מגורים במגרש 15 רח' המוכתר פינת רמב"ם ב"שאושרה+18 דירות30.06.2014דקה הליכה · 70 מ׳
  • 605-0313247אתר הנצחה אנז"ק ברח' אוסטרובסקי, העיר העתיקה, באר-שבעאושרה21.01.20164 דק׳ הליכה · 280 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 13 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

  • צפיפות 28.6 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 28.6 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס20 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 70 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז14 דק׳ הליכה · 1,110 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך7 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 8 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • באריכיתות ⁦1–6⁩דקה הליכה · 100 מ׳
  • גימנסיה באר שבעכיתות ⁦10–12⁩6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • ישיבת באר שבעכיתות ⁦9–12⁩6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • עתיד אור מרגליתכיתות ⁦9–12⁩8 דק׳ הליכה · 620 מ׳
  • מוריהכיתות ⁦1–6⁩8 דק׳ הליכה · 670 מ׳
  • ברנקו וייס באר שבעכיתות ⁦9–12⁩11 דק׳ הליכה · 840 מ׳
  • ת"ת ובי' מרכז באר שבעכיתות ⁦1–8⁩11 דק׳ הליכה · 870 מ׳
  • אגדה של גןגן ילדיםדקה הליכה · 80 מ׳
  • אסףגן ילדים2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • גילגן ילדים2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • גן במביגן ילדים5 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • גן אדמוניתגן ילדים5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • ניצנהגן ילדים5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • ניצןגן ילדים5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • אריהגן ילדים6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • כל בתי הספר בבאר שבע ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • Пицца Кальдоבית קפה או מסעדה · 75 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • מרכז מסחרי כיכר העירקניון · 4 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • סופר רמב"םסופרמרקט או מכולת · 16 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • Studio Break Freeחדר כושר · 8 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • לאומית בית עציוןמרפאה · 8 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • בית מרקחת הסנה מרפאבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 450 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת העיר העתיקה

הכול על שכונת העיר העתיקה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת העיר העתיקה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38035, חלקה 17).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 112 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,729 ₪הלוואה של 565 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 895 אלף ₪, מתוכם 330 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב יסקי 9 בבאר שבע?

המיקוד של יסקי 9 בבאר שבע הוא 8422209.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד יסקי 9?

בשנתיים האחרונות נמכרו 110 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 10.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦9.4–11.1⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד יסקי 9?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 11 תכניות, למשל מתחם מגורים, מסחר ותעסוקה, מגרש 19, ברח' חטיבת הנגב 52, באר שבע (אושרה); תכנית לשימור והתחדשות העיר העתיקה בבאר שבע (אושרה); מגורים מסחר ותעסוקה, רח' האבות 72, עיר העתיקה באר שבע (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.