דוח כתובת

רמב"ם 32, באר שבע

שכונת העיר העתיקה · גוש 38035 · חלקה 32 · מיקוד 8424318

הבניין:
נבנה
1980
קומות
3
דירות
20בכל הכניסות
מגרש
1,449 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב רמב"ם9.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 18 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳10.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 99 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11 אלף ₪ למ״רשנתיים · 745 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −3%, בכל העיר −2%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +12%, בכל העיר +9%.

דירה טיפוסית באזור: 99 מ״ר, כ־1.02 מיליון ₪

8 אלף10 אלף13 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: רמב"ם 32–36. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦9.3–11.4⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2009, הייתה בכ־3.5 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־10.3 אלף ₪ למ״ר, פי 3.

2.5 אלף5 אלף7.5 אלף10 אלף12.5 אלף‏3.5 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 05.04.2009‏6.3 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 22.12.2011‏7.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 24.03.2014‏10.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 11.09.2014‏7.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 20.10.2014‏8.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 24.09.2015‏7.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 07.03.2016‏8.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.08.2016‏7.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 22.08.2018‏8.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 24.04.2022‏9.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 08.08.2022‏11.2 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 09.06.2023‏8.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 19.04.2024‏11.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 13.05.202620092013201720212025
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת העיר העתיקה בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
05.20263 חדרים, 99 מ״ר1.17 מיליון ₪11.8 אלף
04.20243 חדרים, 99 מ״ר860 אלף ₪8.7 אלף
06.20234 חדרים, 85 מ״ר950 אלף ₪11.2 אלף
08.20223 חדרים, 99 מ״ר905 אלף ₪9.1 אלף
04.20223 חדרים, 99 מ״ר870 אלף ₪8.8 אלף
08.20184 חדרים, 85 מ״ר650 אלף ₪7.6 אלף
08.20163 חדרים, 99 מ״ר812 אלף ₪8.2 אלף
03.20163 חדרים, 97 מ״ר701 אלף ₪7.2 אלף
עוד 6 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
09.20153 חדרים, 75 מ״ר620 אלף ₪8.3 אלף
10.20143 חדרים, 75 מ״ר530 אלף ₪7.1 אלף
09.20144 חדרים, 71 מ״ר750 אלף ₪10.6 אלף
03.20143 חדרים, 75 מ״ר565 אלף ₪7.5 אלף
12.20113.5 חדרים, 84 מ״ר530 אלף ₪6.3 אלף
04.20093.5 חדרים, 86 מ״ר300 אלף ₪3.5 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 35%, בתוך כ־4.1 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים2,600–2,850 ₪כ־3% פחות (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים3,100–3,450 ₪כ־6% פחות (בעיר 3,501 ₪)
5+ חדרים4,000–4,450 ₪כ־14% פחות (בעיר 4,908 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.6% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 400–480 ₪ לחודש לדירה של 99 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-1362128מגורים ברחי שח"ל 24, דירה 3, שכ' א, באר שבעבהפקדה+75 דירות25.10.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 605-0450627תכנית לשימור והתחדשות העיר העתיקה בבאר שבעאושרה+2,948 דירות16.11.2025דקה הליכה · 40 מ׳
  • 605-1019215מגורים, מסחר ותעסוקה בפינת ההסתדרות 101-רמב"ם 12, באר שבעאושרה+9 דירות17.06.20253 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 605-1126556מגדלי סוקולוב, שכ' א', באר שבעאושרה04.06.20232 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 605-0614180הכנת תכנית בעיר העתיקה בבאר שבע, הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוקהגבלה זמנית02.08.2022דקה הליכה · 40 מ׳
  • 605-0792119קמפוס מתחם הורד, העיר העתיקה, באר שבעאושרה14.02.2022דקה הליכה · 90 מ׳
עוד 8 תכניות
  • 605-0362608סעיף 77-78הגבלה זמנית23.03.2022חלה על הכתובת
  • 605-0616060בית המחול, עיר עתיקה, באר שבעאושרה14.09.20202 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 605-0440073מגורים ברח' שח"ל 41, שכ' א', באר שבעאושרה30.01.20193 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 605-0232959מגורים ומסחר ברחי הרצל פינת גרשון עיר עתיקהאושרה+6 דירות18.06.20183 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 605-0191262מגרש מסחרי 102 ברח' ההסתדרות 85, באר שבעאושרה20.08.20154 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 605-0258269מלון עירוני ברח' הרצל 81, ב"שאושרה10.05.20163 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 605-0173245רחוב הרצל 85 , עיר העתיקה, באר שבעאושרה+8 דירות22.12.20162 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 605-0147892מגורים במגרש 15 רח' המוכתר פינת רמב"ם ב"שאושרה+18 דירות30.06.20142 דק׳ הליכה · 190 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 20 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 13.8 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס20 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז11 דק׳ הליכה · 890 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה2 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך6 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 5 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־6 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מרכז מסחרי כיכר העירקניון · 6 עד 1 ק״מדקה הליכה · 10 מ׳
  • מאפינסבית קפה או מסעדה · 90 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • לאומית בית עציוןמרפאה · 12 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • בית מרקחת הסנה מרפאבית מרקחת · 8 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • Mix Fight Beer Shevaחדר כושר · 9 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • Indian Grocery Storeסופרמרקט או מכולת · 19 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 440 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת העיר העתיקה

הכול על שכונת העיר העתיקה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת העיר העתיקה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38035, חלקה 32).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 99 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,366 ₪הלוואה של 510 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 808 אלף ₪, מתוכם 298 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב רמב"ם 32 בבאר שבע?

המיקוד של רמב"ם 32 בבאר שבע הוא 8424318.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד רמב"ם 32?

בשנתיים האחרונות נמכרו 99 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 10.3 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦9.3–11.4⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד רמב"ם 32?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 14 תכניות, למשל מגורים ברחי שח"ל 24, דירה 3, שכ' א, באר שבע (בהפקדה); תכנית לשימור והתחדשות העיר העתיקה בבאר שבע (אושרה); מגורים, מסחר ותעסוקה בפינת ההסתדרות 101-רמב"ם 12, באר שבע (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.