דוח כתובת

המוכתר 1, באר שבע

שכונת העיר העתיקה · גוש 38035 · חלקה 63 · מיקוד 8430505

הבניין:
נבנה
2001
קומות
7
דירות
54בכל הכניסות
מגרש
4,580 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין11.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 2 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב המוכתר11.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 6 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳10 אלף ₪ למ״רשנתיים · 118 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 824 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −3%, בכל העיר −2%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +16%, בכל העיר +10%.

דירה טיפוסית באזור: 103 מ״ר, כ־1.03 מיליון ₪

7 אלף10 אלף12 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (6 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: המוכתר 1–3 ופרופ' עלי דיוויס 2–4. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦9.3–11.1⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2001–2018 בכ־5 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־10 אלף ₪ למ״ר, פי 2.

2.5 אלף5 אלף7.5 אלף10 אלף12.5 אלף15 אלף‏24 דירות מקבלן, 2001–2018: כ־5 אלף ₪ למ״ר‏3.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 05.02.2008‏4.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 08.02.2009‏7.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 04.01.2010‏5.6 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 29.04.2010‏5.6 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 08.08.2010‏5.9 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 10.11.2012‏5.9 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 03.01.2013‏6.4 אלף ₪ למ״ר · 4.5 חדרים · 14.01.2013‏6.8 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 24.07.2013‏6.6 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 29.12.2013‏6.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 07.02.2014‏9.6 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 15.12.2014‏9.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 08.03.2015‏9 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 12.05.2015‏7.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 02.07.2015‏7.7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 07.07.2015‏8.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 03.12.2015‏10.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 22.02.2017‏10.8 אלף ₪ למ״ר · 4.5 חדרים · 28.07.2017‏8.4 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 28.11.2017‏10.8 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 16.04.2019‏7.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 15.09.2019‏7.7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 05.09.2021‏9.5 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 16.12.2021‏8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 24.02.2022‏10.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 28.02.2022‏8.4 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 19.10.2023‏9.1 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 28.12.2023‏10.2 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 08.01.2024‏7.9 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 23.06.2024‏9.2 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 10.10.2024‏12.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 14.11.2024‏10.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 31.08.20252002200620102014201820222026
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת העיר העתיקה בכל שנה. נקודה ריקה: הדירות שנמכרו מקבלן, יחד. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
08.20254 חדרים, 145 מ״ר1.57 מיליון ₪10.8 אלף
11.20244 חדרים, 154 מ״ר1.98 מיליון ₪12.9 אלף
10.20245 חדרים, 180 מ״ר1.66 מיליון ₪9.2 אלף
06.20245 חדרים, 180 מ״ר1.42 מיליון ₪7.9 אלף
01.20244 חדרים, 140 מ״ר1.43 מיליון ₪10.2 אלף
12.20235 חדרים, 164 מ״ר1.5 מיליון ₪9.1 אלף
10.20235 חדרים, 179 מ״ר1.5 מיליון ₪8.4 אלף
02.20224 חדרים, 140 מ״ר1.45 מיליון ₪10.4 אלף
עוד 26 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20224 חדרים, 183 מ״ר1.47 מיליון ₪8 אלף
12.20215 חדרים, 160 מ״ר1.53 מיליון ₪9.5 אלף
09.20214 חדרים, 164 מ״ר1.27 מיליון ₪7.7 אלף
09.20194 חדרים, 161 מ״ר1.22 מיליון ₪7.6 אלף
04.20195 חדרים, 120 מ״ר1.3 מיליון ₪10.8 אלף
2001–201824 דירות מקבלןכ־587 אלף ₪כ־5 אלף
11.20175 חדרים, 160 מ״ר1.35 מיליון ₪8.4 אלף
07.20174.5 חדרים, 120 מ״ר1.3 מיליון ₪10.8 אלף
02.20174 חדרים, 120 מ״ר1.29 מיליון ₪10.8 אלף
12.20154 חדרים, 144 מ״ר1.24 מיליון ₪8.6 אלף
07.20154 חדרים, 164 מ״ר1.27 מיליון ₪7.7 אלף
07.20154 חדרים, 160 מ״ר1.25 מיליון ₪7.8 אלף
05.20155 חדרים, 143 מ״ר1.29 מיליון ₪9 אלף
03.20154 חדרים, 130 מ״ר1.27 מיליון ₪9.8 אלף
12.20145 חדרים, 159 מ״ר1.53 מיליון ₪9.6 אלף
02.20144 חדרים, 165 מ״ר1.01 מיליון ₪6.1 אלף
12.20135 חדרים, 173 מ״ר1.15 מיליון ₪6.6 אלף
07.20135 חדרים, 171 מ״ר1.17 מיליון ₪6.8 אלף
01.20134.5 חדרים, 152 מ״ר980 אלף ₪6.4 אלף
01.20135 חדרים, 174 מ״ר1.03 מיליון ₪5.9 אלף
11.20125 חדרים, 180 מ״ר1.07 מיליון ₪5.9 אלף
08.20105 חדרים, 164 מ״ר925 אלף ₪5.6 אלף
04.20105 חדרים, 147 מ״ר820 אלף ₪5.6 אלף
01.20104 חדרים, 100 מ״ר760 אלף ₪7.6 אלף
02.20094 חדרים, 124 מ״ר575 אלף ₪4.6 אלף
02.20084 חדרים, 124 מ״ר404 אלף ₪3.3 אלף

6 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 41%, בתוך כ־7.9 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים2,600–2,850 ₪כ־2% פחות (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים3,050–3,400 ₪כ־8% פחות (בעיר 3,501 ₪)
5+ חדרים3,950–4,350 ₪כ־16% פחות (בעיר 4,908 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 420–500 ₪ לחודש לדירה של 103 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-0450627תכנית לשימור והתחדשות העיר העתיקה בבאר שבעאושרה+2,948 דירות16.11.2025דקה הליכה · 20 מ׳
  • 605-0181727מגרשים 19, 23, דרכים ציבוריות ומבנים ומוסדות ציבור במתחם רמב"ם, ב"שאושרה+4 דירות28.07.20152 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 605-0614180הכנת תכנית בעיר העתיקה בבאר שבע, הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוקהגבלה זמנית02.08.2022דקה הליכה · 30 מ׳
  • 605-0792119קמפוס מתחם הורד, העיר העתיקה, באר שבעאושרה14.02.20223 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 605-0362608סעיף 77-78הגבלה זמנית23.03.2022דקה הליכה · 20 מ׳
  • 605-0521211מגורים עם חזית מסחרית בפלמ"ח 113, העיר העתיקה, ב"שאושרה+9 דירות12.10.20203 דק׳ הליכה · 270 מ׳
עוד 3 תכניות
  • 605-0147892מגורים במגרש 15 רח' המוכתר פינת רמב"ם ב"שאושרה+18 דירות30.06.2014דקה הליכה · 110 מ׳
  • 605-0212209מגורים ברח' יצחק שדה 20, באר שבעאושרה16.04.20153 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 605-0313247אתר הנצחה אנז"ק ברח' אוסטרובסקי, העיר העתיקה, באר-שבעאושרה21.01.20162 דק׳ הליכה · 150 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2001): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות

צפיפות: 11.8 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס15 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 110 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז16 דק׳ הליכה · 1,250 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 0% מהמותר
חינוך8 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 11 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • באריכיתות ⁦1–6⁩3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • ישיבת באר שבעכיתות ⁦9–12⁩5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • עתיד אור מרגליתכיתות ⁦9–12⁩7 דק׳ הליכה · 540 מ׳
  • גימנסיה באר שבעכיתות ⁦10–12⁩7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • מוריהכיתות ⁦1–6⁩9 דק׳ הליכה · 760 מ׳
  • ברנקו וייס באר שבעכיתות ⁦9–12⁩11 דק׳ הליכה · 860 מ׳
  • אשכולכיתות ⁦1–6⁩11 דק׳ הליכה · 910 מ׳
  • ת"ת ובי' מרכז באר שבעכיתות ⁦1–8⁩11 דק׳ הליכה · 920 מ׳
  • אגדה של גןגן ילדים3 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • גן במביגן ילדים3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • אסףגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • גילגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • ניצנהגן ילדים4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • ניצןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • אריהגן ילדים4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • פטלגן ילדים5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • רוחגן ילדים5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • גן אדמוניתגן ילדים5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • לביאגן ילדים5 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • כל בתי הספר בבאר שבע ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • Пицца Кальдоבית קפה או מסעדה · 71 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • סופר רמב"םסופרמרקט או מכולת · 15 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • הולמס פלייס באר שבעחדר כושר · 8 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • מרכז מסחרי כיכר העירקניון · 4 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • מרפאת שתל - באר שבעמרפאה · 7 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • בית מרקחת הסנה מרפאבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 590 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת העיר העתיקה

הכול על שכונת העיר העתיקה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת העיר העתיקה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38035, חלקה 63).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 103 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,399 ₪הלוואה של 515 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 816 אלף ₪, מתוכם 301 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב המוכתר 1 בבאר שבע?

המיקוד של המוכתר 1 בבאר שבע הוא 8430505.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד המוכתר 1?

בשנתיים האחרונות נמכרו 118 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 10 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦9.3–11.1⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד המוכתר 1?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 9 תכניות, למשל תכנית לשימור והתחדשות העיר העתיקה בבאר שבע (אושרה); מגרשים 19, 23, דרכים ציבוריות ומבנים ומוסדות ציבור במתחם רמב"ם, ב"ש (אושרה); הכנת תכנית בעיר העתיקה בבאר שבע, הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק (הגבלה זמנית). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.