דוח כתובת

בזל 18ג, באר שבע

שכונת שכונה א' · גוש 38262 · חלקה 22 · מיקוד 8428641

הבניין:
קומות
2
דירות
4בכל הכניסות
מגרש
841 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב בזל11.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 14 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳10.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 198 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11 אלף ₪ למ״רשנתיים · 916 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −6%, בכל העיר −2%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +12%, בכל העיר +9%.

דירה טיפוסית באזור: 93 מ״ר, כ־967 אלף ₪

8 אלף10 אלף13 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: בזל 18. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦9.5–11.8⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,500–2,800 ₪כ־14% יותר (בעיר 2,321 ₪)
3 חדרים2,650–2,900 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים3,050–3,400 ₪כ־8% פחות (בעיר 3,501 ₪)
5+ חדרים3,950–4,350 ₪כ־15% פחות (בעיר 4,908 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.8% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 380–450 ₪ לחודש לדירה של 93 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-1040047מגורים רח' הכותל המערבי 16/4 שכונה א' באר שבעאושרה23.07.20232 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 605-1126556מגדלי סוקולוב, שכ' א', באר שבעאושרה04.06.20233 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 605-0899989מגורים מיוחד ברח' בזל 29, שכ' א', באר שבעאושרה22.05.20232 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 605-0419564מגורים ושביל ציבורי ברח' הכותל המערבי 27, שכ' א', באר שבעאושרה16.01.20203 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 605-0300889מגורים ברח' בזל 11,דירה מס' 3 שכ' א', באר שבעאושרה17.11.2019דקה הליכה · 80 מ׳
  • 605-0151415מגורים ברח' תל חי 30,שכ' א', באר שבעאושרה17.11.20194 דק׳ הליכה · 280 מ׳
עוד 3 תכניות
  • 605-0407437מגורים ברח' בזל 57/1 שכ' א באר שבעאושרה27.04.20173 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 605-0302562מגורים ברחוב תל חי 28 שכונה א באר שבעבבדיקה04.12.20183 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 605-0199158מגורים ברח' הכותל המערבי 36, ב"שאושרה20.10.20153 דק׳ הליכה · 240 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • יא' הספורטאים 24

    קריית גנים · באר שבע

    9 דק׳ הליכה · 760 מ׳

    מחיר טיפוסי
    8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    16
    סיום מתוכנן
    2027

  • פרופ' מחרז אברהם 16

    קריית גנים · באר שבע

    11 דק׳ הליכה · 880 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    11.5 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • קדושי בגדד 12

    שכונה ה · באר שבע

    11 דק׳ הליכה · 920 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    13.9 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 4.8 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 4 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 4.8 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס19 תחנות עד 400 מ׳2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז15 דק׳ הליכה · 1,180 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך8 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 16 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • עתיד אור מרגליתכיתות ⁦9–12⁩3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • ברנקו וייס באר שבעכיתות ⁦9–12⁩4 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • מוריהכיתות ⁦1–6⁩6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • באריכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • נתיבות-יורםכיתות ⁦1–6⁩8 דק׳ הליכה · 620 מ׳
  • רמב"םכיתות ⁦1–6⁩11 דק׳ הליכה · 850 מ׳
  • יסודותכיתות ⁦1–12⁩12 דק׳ הליכה · 960 מ׳
  • גימנסיה באר שבעכיתות ⁦10–12⁩12 דק׳ הליכה · 990 מ׳
  • רחלגן ילדים2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • נבלגן ילדים3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • כינורגן ילדים3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • גן אדמוניתגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • טווסגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • קשתגן ילדים5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • אריהגן ילדים5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • ניצנהגן ילדים5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • ניצןגן ילדים5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • מיתרגן ילדים5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • חליליתגן ילדים5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • לביאגן ילדים6 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • כל בתי הספר בבאר שבע ←
  • ועוד 4 רחוקים יותר
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מיני שניסופרמרקט או מכולת · 15 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • Barhinos Food&Beer - בריינוסבית קפה או מסעדה · 55 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • כללית בית מרקחתבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • מרכז מסחרי אליעזר קפלןקניון · 5 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • הולמס פלייס באר שבעחדר כושר · 10 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • לאומית בית עציוןמרפאה · 4 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 680 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת שכונה א'

הכול על שכונת שכונה א': מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת שכונה א'

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38262, חלקה 22).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 93 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,201 ₪הלוואה של 485 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 768 אלף ₪, מתוכם 283 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב בזל 18ג בבאר שבע?

המיקוד של בזל 18ג בבאר שבע הוא 8428641.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד בזל 18?

בשנתיים האחרונות נמכרו 198 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 10.4 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦9.5–11.8⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד בזל 18?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 9 תכניות, למשל מגורים רח' הכותל המערבי 16/4 שכונה א' באר שבע (אושרה); מגדלי סוקולוב, שכ' א', באר שבע (אושרה); מגורים מיוחד ברח' בזל 29, שכ' א', באר שבע (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.