דוח כתובת

התבור 2, בת ים

שכונת רמת הנשיא · גוש 7128 · חלקה 85 · מיקוד 5961304

הבניין:
נבנה
1970
קומות
4
דירות
32בכל הכניסות
מגרש
1,621 מ״ר
כדאי לבדוק:

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב התבורמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳25.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 123 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ26.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 845 עסקאות
  • כל בת ים28.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 643 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 30.2 אלף ₪ למ״ר (97 עסקאות בשנתיים, בעיקר ברזיאל דוד 2 ושד יוספטל גיורא 92). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −4%, בכל העיר +1.2%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +21%, בכל העיר +32%.

דירה טיפוסית באזור: 70 מ״ר, כ־1.76 מיליון ₪

12 אלף21 אלף30 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: התבור 2. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦21.8–28⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן3,300–3,850 ₪כ־3% פחות (בעיר 3,692 ₪)
3 חדרים3,800–4,200 ₪כ־2% פחות (בעיר 4,107 ₪)
4 חדרים5,050–5,550 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 5,249 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן6,750–7,900 ₪כ־3% יותר (בעיר 7,110 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.5% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.5%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בת ים: 4,407 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בת ים.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • מטרו בת ים יוספטל · מטרו M3מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 20376 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • מטרו יוספטל · מטרו M3מתוכננת · צפי 20377 דק׳ הליכה · 580 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה יוספטל · הקו האדוםפועלת8 דק׳ הליכה · 630 מ׳
  • רכבת קלה כ"ט בנובמבר · הקו האדוםפועלת8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • רכבת קלה בנימין · הקו האדוםפועלת13 דק׳ הליכה · 1,010 מ׳
  • רכבת קלה העמל · הקו האדוםפועלת14 דק׳ הליכה · 1,130 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבת ים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 502-0730242בי/666 - שער יוספטלבהפקדה+685 דירות17.01.20222 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 502-1392596בי / 529 / א- מתחם מצדה בת ים, מעבר ציבורי תת קרקעיאושרה14.06.20262 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 502-0143628פינוי בינוי מצדה - בת ים- בי/ 529אושרה+362 דירות06.11.2018דקה הליכה · 60 מ׳
  • 502-0713024בי/ 529/ 1/ מק- מצדה - איחוד וחלוקהאושרה10.12.2023דקה הליכה · 120 מ׳
  • 502-0245712בי/540 קניון בת יםאושרה11.06.20193 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 502-0262659בי/662/מק ניוד שטחים לקניון בת יםאושרה20.12.20163 דק׳ הליכה · 250 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

  • מצדהפינוי בינוי+362 דירות9 כתובות במתחםדקה הליכה · 60 מ׳
  • שער יוספטלפינוי בינוי+685 דירות21 כתובות במתחם2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • דליהפינוי בינוי+612 דירות14 כתובות במתחם4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • הרב לוי ניסנבויםפינוי בינוי+1,304 דירות15 כתובות במתחם5 דק׳ הליכה · 370 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבת ים.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 19.7 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת מטרו: 6 דק׳ הליכה · 490 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 19.7 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 14–28 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־8 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס10 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 50 מ׳
  • רכבת קלה יוספטלהקו האדום8 דק׳ הליכה · 630 מ׳
  • מטרו בת ים יוספטלמטרו M3מתוכננת · צפי 20376 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • רכבת ישראל, בת ים אלי כהן - יוספטל6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך26 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 18 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־8 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • בית מרקחת- לאומית, בת יםבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • קפה קפה קניון בת יםבית קפה או מסעדה · 16 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • הקמת חדר כושר MY HOME GYMחדר כושר · 5 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 500 מ׳
  • מינימרקט ברכה בע"מ חולוןסופרמרקט או מכולת · 6 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • מרכז מסחרי צפוני ג'סי לויקניון12 דק׳ הליכה · 930 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת הנשיא

הכול על שכונת רמת הנשיא: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת הנשיא

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 7128, חלקה 85).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 70 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,808 ₪הלוואה של 880 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.39 מיליון ₪, מתוכם 514 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב התבור 2 בבת ים?

המיקוד של התבור 2 בבת ים הוא 5961304.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד התבור 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 123 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 25.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦21.8–28⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד התבור 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 6 תכניות, למשל בי/666 - שער יוספטל (בהפקדה); בי / 529 / א- מתחם מצדה בת ים, מעבר ציבורי תת קרקעי (אושרה); פינוי בינוי מצדה - בת ים- בי/ 529 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה להתבור 2?

התחנה הקרובה היא בת ים יוספטל, 6 דק׳ הליכה (490 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבת ים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבת ים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.