דוח כתובת

משטרת הישובים 3, ירושלים

שכונת פסגת זאב · גוש 30665 · חלקה 5 · מיקוד 9753803

הבניין:
נבנה
1985
קומות
2
דירות
12
מגרש
954 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב משטרת הישוביםמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳29.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 131 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ30.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 376 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −2%, בכל העיר −2.3%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +43%, בכל העיר +44%.

דירה טיפוסית באזור: 76 מ״ר, כ־2.26 מיליון ₪

20 אלף29 אלף38 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦26–32.7⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2007, הייתה בכ־8.1 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־29.7 אלף ₪ למ״ר, פי 3.7.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
06.20263 חדרים, 62 מ״ר2.1 מיליון ₪33.9 אלף
02.20243 חדרים, 50 מ״ר1.8 מיליון ₪36 אלף
10.20204 חדרים, 85 מ״ר1.81 מיליון ₪21.2 אלף
05.20202 חדרים, 52 מ״ר1 מיליון ₪19.2 אלף
07.20183 חדרים, 65 מ״ר1.26 מיליון ₪19.4 אלף
01.20173 חדרים, 65 מ״ר1.2 מיליון ₪18.4 אלף
07.20153 חדרים, 65 מ״ר980 אלף ₪15.1 אלף
11.20134 חדרים, 83 מ״ר1 מיליון ₪12 אלף
עוד 2 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
03.20133 חדרים, 65 מ״ר890 אלף ₪13.7 אלף
06.20073 חדרים, 65 מ״ר524 אלף ₪8.1 אלף

5 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 80%, בתוך כ־6.9 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן2,950–3,450 ₪כ־16% פחות (בעיר 3,800 ₪)
3 חדרים4,150–4,600 ₪כ־10% פחות (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים5,150–5,650 ₪כ־13% פחות (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים6,300–7,000 ₪כ־14% פחות (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.5% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ג למגורים
בערך 410 ₪ לחודש לדירה של 76 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה חיל האוויר · הקו האדום, הקו הירוק הבהירפועלת2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • רכבת קלה סיירת דוכיפת · הקו האדום, הקו הירוק הבהירפועלת4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה פסגת זאב - מרכז · הקו האדום, הקו הירוק הבהירפועלת8 דק׳ הליכה · 660 מ׳
  • רכבת קלה משה דיין - צפון · הקו האדום, הקו הירוק הבהירמתוכננת9 דק׳ הליכה · 710 מ׳
  • רכבת קלה יצחק טבנקין · הקו האדום, הקו הירוק הבהירמתוכננת13 דק׳ הליכה · 1,020 מ׳
  • רכבת קלה מזל קשת · הקו האדום, הקו הירוק הבהירמתוכננת13 דק׳ הליכה · 1,070 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1136019תוספת בינוי במגרש למבנה ציבור ואיחוד וחלוקה - יום טוב עסיס, פסגת זאבאושרה09.09.20263 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-1126663הריסת מבנה והקמת בנין מגורים, מסחר ותעסוקה, השישה עשר 1 י-ם.אושרה+105 דירות16.06.2026דקה הליכה · 90 מ׳
  • 101-1328285תוספות בניה וקומה לשם הרחבת יח"ד, הגדוד החמישי 20,22,24,26.בבדיקה02.02.2026דקה הליכה · 90 מ׳
  • 101-1125087הרחבות יח"ד ותוספת 2 יח"ד חדשות ,משה דיין 73אושרה+2 דירות18.06.20244 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-0670133הרחבות יח"ד ברחוב משטרת הישובים 20,פסגת זאב, ירושלים.אושרה21.12.20202 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-0540617הקמת בנין חדש בשכונת פסגת זאבאושרה+36 דירות21.07.20193 דק׳ הליכה · 230 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 12 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 2 דק׳ הליכה · 180 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 12.6 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־2 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס19 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 80 מ׳
  • רכבת קלה חיל האווירהקו האדום, הקו הירוק הבהיר2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים5.8 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך12 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 17 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • קייטרינג שיפוןבית קפה או מסעדה · 7 עד 1 ק״מדקה הליכה · 80 מ׳
  • טלבית מרקחת · 2 עד 1 ק״מדקה הליכה · 90 מ׳
  • קו אופ שופסופרמרקט או מכולת2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • חיל האוויר מרכז קניותקניון · 3 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • מרפאת פתרון - הפרעת קשב וריכוזמרפאה · 2 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • Country GYM Pisgat Zeev - קאנטרי פסגת זאבחדר כושר8 דק׳ הליכה · 610 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת פסגת זאב

הכול על שכונת פסגת זאב: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת פסגת זאב

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30665, חלקה 5).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 76 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער7,457 ₪הלוואה של 1.13 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.79 מיליון ₪, מתוכם 660 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב משטרת הישובים 3 בירושלים?

המיקוד של משטרת הישובים 3 בירושלים הוא 9753803.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד משטרת הישובים 3?

בשנתיים האחרונות נמכרו 131 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 29.7 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦26–32.7⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד משטרת הישובים 3?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 6 תכניות, למשל תוספת בינוי במגרש למבנה ציבור ואיחוד וחלוקה - יום טוב עסיס, פסגת זאב (אושרה); הריסת מבנה והקמת בנין מגורים, מסחר ותעסוקה, השישה עשר 1 י-ם. (אושרה); תוספות בניה וקומה לשם הרחבת יח"ד, הגדוד החמישי 20,22,24,26. (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה למשטרת הישובים 3?

התחנה הקרובה היא חיל האוויר, 2 דק׳ הליכה (180 מ׳). היא פעילה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.