דוח כתובת

יהודה 22, ירושלים

שכונת גונן ב' · גוש 30172 · חלקה 56 · מיקוד 9346716

הבניין:
נבנה
1970
קומות
2
דירות
8בכל הכניסות
מגרש
1,222 מ״ר
כדאי לבדוק:

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב יהודה42.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 5 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳40.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 46 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ42.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 271 עסקאות
  • כל ירושלים35.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 3,041 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 35.7 אלף ₪ למ״ר (146 עסקאות בשנתיים, בעיקר בארסט אברהם 10 ובר יוחאי 7). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −7%, בכל העיר +0.2%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +29%, בכל העיר +44%.

דירה טיפוסית באזור: 72 מ״ר, כ־2.89 מיליון ₪

28 אלף38 אלף49 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: טוביה 2 ויהודה 22 ויהודה הנשיא 22. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦36.1–48.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים3,300–3,650 ₪כ־8% פחות (בעיר 3,800 ₪)
3 חדרים4,850–5,350 ₪כ־5% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים6,100–6,750 ₪כ־4% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים7,250–8,000 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.7% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.1%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ג למגורים
בערך 390 ₪ לחודש לדירה של 72 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה אלכסנדריון · הקו הסגולמתוכננת2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • רכבת קלה בני בתירא · הקו הסגולמתוכננת3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה פת · הקו התכלת, הקו הורודמתוכננת5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • רכבת קלה צומת פת · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • רכבת קלה גוננים · הקו הירוק, הקו התכלת, הקו הסגולמתוכננת5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • רכבת קלה תלפיות · הקו התכלת, הקו הורודמתוכננת7 דק׳ הליכה · 570 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1431808התחדשות עירונית ברחוב בן טבאי 6,8,10 - ירושליםבבדיקה+201 דירות21.10.20263 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-1236579מתחם גונניםבבדיקה17.03.2025דקה הליכה · 70 מ׳
  • 101-1215656בני בתירא 7-9 התחדשות עירוניתבהפקדה+64 דירות12.05.20254 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-0798306מגורים ומעונות יום בין הרחובות אלעזר בן יאיר אלכסנדריון, ירושליםאושרה+62 דירות25.06.20233 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-1420926יהודה הנשיא 24, ירושליםאושרה+109 דירות14.09.2026דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-1571991תוספת שטחים, קומות חניה ויח"ד ברח' אלכסנדריון 17, ירושליםבבדיקה+9 דירות03.09.20262 דק׳ הליכה · 150 מ׳
עוד 23 תכניות
  • 101-1614130הקמת בניין מגורים חדש ברחוב קנאי הגליל 18 בירושליםבבדיקה+20 דירות13.08.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-1115484מתחם מבני חינוך וציבור בין רח' הורקניה וברנקי, גוננים, ירושליםבהפקדה31.03.20252 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-1442656הקמת בניין מגורים, אלעזר בן יאיר 18, ירושליםבבדיקה+17 דירות25.01.20262 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-1247485הריסה ובניית שני מבני מגורים ברח' יהודה הנשיא 16, ירושליםבהפקדה17.03.2024דקה הליכה · 60 מ׳
  • 101-0110510מתחם פינוי ובינוי אלכסנדריון, גוננים - ירושליםאושרה+207 דירות28.06.2015חלה על הכתובת
  • 101-0666032התחדשות עירונית פת/בר יוחאיאושרה+261 דירות22.03.20214 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-1033869התחדשות עירונית ברחוב בר יוחאי 1-3- מתחם 01אושרה+288 דירות01.07.20244 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-1091438קנאי הגליל 14 ירושלים - בניין מגורים חדשאושרה+19 דירות18.06.20232 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-0112557פינוי בינוי של 13 בנייני מגורים בין אלעזר בן יאיר וקנאי הגלילאושרה+185 דירות18.06.2015דקה הליכה · 120 מ׳
  • 101-0459339הריסת בנין קיים והקמת בנין חדש 27 יח"ד ומסחר, יהודה הנשיא 2, גונן י-םאושרה+8 דירות01.05.20184 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 101-0178129רכבת קלה ירושלים- "הקו הכחול"אושרה09.08.20183 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0800771רכבת קלה בירושלים - קו סגולאושרה31.12.2024דקה הליכה · 10 מ׳
  • 101-0209593רכבת קלה בירושלים - קו ירוקאושרה12.01.20173 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0605956בניין מגורים חדש ברח' יהודה הנשיא 15, 15א, ירושלים.אושרה+51 דירות13.02.2025דקה הליכה · 70 מ׳
  • 101-1056019קביעת הוראות בינוי ושימושים לצרכי ציבור ,רח' קנאי הגלילאושרה05.08.20242 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-1183128שינוי קוי בניין לתוספת מרפסות זיז ברח' מכור 7, ירושליםאושרה18.06.20242 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-0912337הרחבת בנין מאושר, 34 יח"ד ומסחר, יהודה הנשיא 2, גונן י-ם.אושרה+7 דירות14.06.20224 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 101-0740555תוספת קומה ויח"ד ברח' קנאי הגליל 9. ירושלים.אושרה+9 דירות13.05.20212 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-0775940הארכת דרך, רחוב מכוור בשכ' גוננים , ירושליםבהפקדה16.08.20203 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 101-0433359קירוי בריכות והרחבת יח"ד בקומה 18,אליעזר הגדול 6,ירושליםאושרה12.11.20194 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-0215509פינוי בינוי, ברניקי 6 - גונניםאושרה+15 דירות06.10.20193 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0181933איחוד חלקות וקביעת קווי בניין ובינוי למגורים, ברחוב יהודה הנשיא 3אושרה04.12.2018דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-0315119שינוי הוראות בינוי שנקבעו בתכנית 14321 ברח' מכור 7, קטמון, י-םאושרה+2 דירות04.12.20182 דק׳ הליכה · 170 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • ברגר 7

    גונן ט' · ירושלים

    4 דק׳ הליכה · 320 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    36.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    22
    סיום מתוכנן
    2030

  • בן טבאי 4

    גונן ה' · ירושלים

    5 דק׳ הליכה · 390 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    52.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2024

  • ארסט אברהם 10

    פת · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 480 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    35.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    33
    סיום מתוכנן
    2030

  • אנטיגנוס 14

    גונן ו' · ירושלים

    8 דק׳ הליכה · 640 מ׳

    הסתייםפינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    37 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • יוסי בן יועזר 19

    גונן ו' · ירושלים

    9 דק׳ הליכה · 720 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    38.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • מן 5

    גבעת מרדכי · ירושלים

    10 דק׳ הליכה · 790 מ׳

    מחיר טיפוסי
    32.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2028

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 6.5 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 8 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 2 דק׳ הליכה · 140 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 6.5 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־2 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס21 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 80 מ׳
  • רכבת קלה אלכסנדריוןהקו הסגולמתוכננת2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים3.7 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך23 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 26 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־5 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • זריפהבית קפה או מסעדה · 24 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • פליק פלק סטודיו להתעמלותחדר כושר · 5 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • מינימרקט פת כהל נמרודסופרמרקט או מכולת · 13 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • פת פארםבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 570 מ׳
  • בית צפאפא מדיקל סנטר - ירושליםמרפאה · 2 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • רב מכרקניון · 6 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 710 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת גונן ב'

הכול על שכונת גונן ב': מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת גונן ב'

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30172, חלקה 56).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 72 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער9,536 ₪הלוואה של 1.45 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.29 מיליון ₪, מתוכם 844 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב יהודה 22 בירושלים?

המיקוד של יהודה 22 בירושלים הוא 9346716.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד יהודה 22?

בשנתיים האחרונות נמכרו 46 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 40.2 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦36.1–48.2⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד יהודה 22?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 29 תכניות, למשל התחדשות עירונית ברחוב בן טבאי 6,8,10 - ירושלים (בבדיקה); מתחם גוננים (בבדיקה); בני בתירא 7-9 התחדשות עירונית (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה ליהודה 22?

התחנה הקרובה היא אלכסנדריון, 2 דק׳ הליכה (140 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.