דוח כתובת

רב אשי 2, ירושלים

שכונת גוננים (קטמונים) · גוש 30123 · חלקה 21 · מיקוד 9330901

הבניין:
נבנה
1970
קומות
4
דירות
12בכל הכניסות
מגרש
850 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב רב אשימעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳43 אלף ₪ למ״רשנתיים · 69 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ43.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 315 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 46 אלף ₪ למ״ר (27 עסקאות בשנתיים, בעיקר בבני בתירא 4 וליד רחוב מעלה זאב). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −8%, בכל העיר −2.3%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +35%, בכל העיר +44%.

דירה טיפוסית באזור: 93 מ״ר, כ־4 מיליון ₪

25 אלף37 אלף48 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: יחיל חיים 6 ורב אשי 2. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦37.4–50.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2004, הייתה בכ־10.6 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־43 אלף ₪ למ״ר, פי 4.1.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
05.20254 חדרים, 96 מ״ר3.9 מיליון ₪40.6 אלף
01.20243 חדרים, 82 מ״ר2.73 מיליון ₪33.2 אלף
09.20184 חדרים, 81 מ״ר2.65 מיליון ₪32.7 אלף
04.20123 חדרים, 93 מ״ר1.76 מיליון ₪18.9 אלף
06.20083 חדרים, 72 מ״ר1.05 מיליון ₪14.5 אלף
07.20054 חדרים, 91 מ״ר1.14 מיליון ₪12.5 אלף
07.20043 חדרים, 71 מ״ר740 אלף ₪10.4 אלף
06.20044 חדרים, 92 מ״ר900 אלף ₪9.8 אלף
עוד 1 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
06.20043 חדרים, 73 מ״ר772 אלף ₪10.6 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 41%, בתוך כ־3.9 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים4,050–4,500 ₪כ־12% יותר (בעיר 3,800 ₪)
3 חדרים4,950–5,450 ₪כ־6% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים6,900–7,600 ₪כ־17% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים8,700–9,600 ₪כ־18% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.8% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזורים א או ב למגורים
בערך 670–830 ₪ לחודש לדירה של 93 מ״ר (הצו לא מכריע לפי הכתובת בלבד)

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה בני בתירא · הקו הסגולמתוכננת3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • רכבת קלה אלכסנדריון · הקו הסגולמתוכננת5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה גבעת מרדכי · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • רכבת קלה צומת פת · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת7 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • רכבת קלה יוסי בן יועזר · הקו הסגולמתוכננת8 דק׳ הליכה · 610 מ׳
  • רכבת קלה תלפיות · הקו התכלת, הקו הורודמתוכננת9 דק׳ הליכה · 750 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1431808התחדשות עירונית ברחוב בן טבאי 6,8,10 - ירושליםבבדיקה+201 דירות21.10.2026דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-1215656בני בתירא 7-9 התחדשות עירוניתבהפקדה+64 דירות12.05.2025דקה הליכה · 70 מ׳
  • 101-1608678תוספת שטחים לייעוד מסחר ותעסוקה ברח' ניקנור 38בבדיקה07.10.20262 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-1158146בית הנוער העבריבבדיקה08.09.20262 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-1430339התחדשות עירונית ברחוב ניקנור 30, ירושליםאושרה+25 דירות07.07.20262 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-1115484מתחם מבני חינוך וציבור בין רח' הורקניה וברנקי, גוננים, ירושליםבהפקדה31.03.20252 דק׳ הליכה · 150 מ׳
עוד 13 תכניות
  • 101-1146505בניין חדש ברחוב הורקניה 29, ירושליםאושרה+22 דירות18.02.2024דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-0800771רכבת קלה בירושלים - קו סגולאושרה31.12.20243 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0605956בניין מגורים חדש ברח' יהודה הנשיא 15, 15א, ירושלים.אושרה+51 דירות13.02.20254 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 101-1291541תוספת קומה ויח"ד חדשות ברח' ניקנור 34, גבעת הורדים, ירושלים.בבדיקה+1 דירה08.01.20252 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-1021344תוספת קומות, יח"ד ושטחי בניה, מתחם המשתלה, ירושליםאושרה+45 דירות18.06.20243 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 101-1183128שינוי קוי בניין לתוספת מרפסות זיז ברח' מכור 7, ירושליםאושרה18.06.20243 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0834382תוספת קומות ושטחים למבנה מגורים, רחוב ניקנור 32אושרה+8 דירות04.08.20212 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-0775940הארכת דרך, רחוב מכוור בשכ' גוננים , ירושליםבהפקדה16.08.20203 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-0753343תוספת בניה ו-2 יח"ד ברח' הורקניה 20, ירושליםבבדיקה+2 דירות06.10.2019דקה הליכה · 100 מ׳
  • 101-0315119שינוי הוראות בינוי שנקבעו בתכנית 14321 ברח' מכור 7, קטמון, י-םאושרה+2 דירות04.12.20183 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0057596הריסת בניין קיים והקמת בניין בן 7 קומות עבור 26 יח"ד,ברח' ניקנור,י-םאושרה+4 דירות13.10.20152 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-0262717מבנה מגורים וחניון תת קרקעי ברחוב רבי טרפון 3 בירושליםאושרה+9 דירות21.07.2016דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-0250563מתחם משתלת חוות הנוער הציוני- שכונת קטמון, ירושליםאושרה+226 דירות21.02.20172 דק׳ הליכה · 190 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • בן טבאי 4

    גוננים (קטמונים) · ירושלים

    2 דק׳ הליכה · 130 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    52.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2024

  • אנטיגנוס 14

    גוננים (קטמונים) · ירושלים

    5 דק׳ הליכה · 420 מ׳

    הסתייםפינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    37 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • יוסי בן יועזר 19

    גוננים (קטמונים) · ירושלים

    7 דק׳ הליכה · 580 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    38.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • מן 5

    גבעת מרדכי · ירושלים

    7 דק׳ הליכה · 590 מ׳

    מחיר טיפוסי
    32.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2028

  • Berger Towers

    גוננים (קטמונים) · ירושלים

    8 דק׳ הליכה · 610 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    36.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    22
    סיום מתוכנן
    2030

  • השיירות 5

    קטמון הישנה · ירושלים

    10 דק׳ הליכה · 780 מ׳

    מחיר טיפוסי
    46 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2027

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 12 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 3 דק׳ הליכה · 270 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 14.1 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכהרכבת קלה ב־3 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס16 תחנות עד 400 מ׳2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • רכבת קלה בני בתיראהקו הסגולמתוכננת3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים3.3 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך27 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 15 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • גניבאז' אירועי בוטיקבית קפה או מסעדה · 28 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • פליק פלק סטודיו להתעמלותחדר כושר · 6 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • קואופ שופסופרמרקט או מכולת · 17 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • אורנים פארםבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • Clalit Gonen Vav Pharmacyמרפאה · 3 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 600 מ׳
  • רב מכרקניון · 4 עד 1 ק״מ11 דק׳ הליכה · 860 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת גוננים (קטמונים)

הכול על שכונת גוננים (קטמונים): מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת גוננים (קטמונים)

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30123, חלקה 21).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 93 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער13,199 ₪הלוואה של 2 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 3.17 מיליון ₪, מתוכם 1.17 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב רב אשי 2 בירושלים?

המיקוד של רב אשי 2 בירושלים הוא 9330901.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד רב אשי 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 69 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 43 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦37.4–50.2⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד רב אשי 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 19 תכניות, למשל התחדשות עירונית ברחוב בן טבאי 6,8,10 - ירושלים (בבדיקה); בני בתירא 7-9 התחדשות עירונית (בהפקדה); תוספת שטחים לייעוד מסחר ותעסוקה ברח' ניקנור 38 (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לרב אשי 2?

התחנה הקרובה היא בני בתירא, 3 דק׳ הליכה (270 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.