דוח כתובת

המפעל 3, תל אביב–יפו

שכונת גבעת הרצל, אזור המלאכה - יפו · גוש 6971 · חלקה 49 · מיקוד 6653513

הבניין:
נבנה
1960–1970
קומות
18
דירות
498בכל הכניסות
מגרש
35,775 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב המפעלמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳47.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 19 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ46.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 310 עסקאות
  • כל תל אביב - יפו45.8 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 807 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 62.9 אלף ₪ למ״ר (47 עסקאות בשנתיים, בעיקר בנחלת בנימין 144 וליד רחוב קבוץ גלויות). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר −4.1%.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר +37%.

דירה טיפוסית באזור: 48 מ״ר, כ־2.28 מיליון ₪

32 אלף49 אלף66 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (9 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: המפעל 1–6 והמרץ 1–6 והעמל 16–20 והתנופה 1–11 וקבוץ גלויות 73–75 ושוקן 21–27. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦38.9–51.9⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2006, הייתה בכ־4.3 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־47.6 אלף ₪ למ״ר, פי 11.1.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20143 חדרים, 63 מ״ר650 אלף ₪10.3 אלף
12.20092.5 חדרים, 63 מ״ר550 אלף ₪8.7 אלף
11.20066 חדרים, 168 מ״ר723 אלף ₪4.3 אלף

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים5,750–6,350 ₪כ־10% יותר (בעיר 5,487 ₪)
3 חדרים6,550–7,250 ₪כ־3% פחות (בעיר 7,093 ₪)
4 חדרים8,400–9,300 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 8,872 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.8% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל תל אביב - יפו: 7,421 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.7% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור 2 למגורים
בערך 290–360 ₪ לחודש לדירה של 48 מ״ר
אזור חניה לתושבים
אזור 2

הטווח לדירה של עד 140 מ״ר: מבניין מסוג ב+ג ועד סוג אא. סוג הבניין מופיע בשובר.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה קיבוץ גלויות · הקו הירוקהקטע הדרומי (ראשון לציון עד לוינסקי) קודם, וההמשך צפונה להרצליה ב־2030.מתוכננת · צפי 20283 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • רכבת קלה שפירא · הקו הירוקמתוכננת · צפי 20284 דק׳ הליכה · 300 מ׳
עוד 4 תחנות
  • מטרו שלבים · מטרו M2מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 203710 דק׳ הליכה · 820 מ׳
  • רכבת קלה גינת לוינסקי · הקו הסגולעיריית תל אביב (07.2026): נסיעות הרצה ב־2027 ופתיחה לנוסעים ב־2028.מתוכננת · צפי 202811 דק׳ הליכה · 850 מ׳
  • רכבת קלה פארק החורשות · הקו הירוקמתוכננת · צפי 202811 דק׳ הליכה · 860 מ׳
  • רכבת קלה העליה · הקו הסגולמתוכננת · צפי 202811 דק׳ הליכה · 890 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

תכניות, עד 300 מ׳

  • 507-0702928תא/מק/4672 - איחוד וחלוקה של חלקות 1,3 בגוש 6971, שכונת שפיראאושרה09.09.20263 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 507-0685032תא/מק/4673 - איחוד וחלוקה חלקה 12 בגוש 6971 שכונת שפיראבהפקדה11.05.20262 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 507-1028398תא\5172- שד' הר ציון 111-113אושרה+74 דירות18.02.2026דקה הליכה · 110 מ׳
  • 507-1137553תא/מק/5171 - הר ציון 59-71 (אי-זוגיים)אושרה25.01.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 507-0323345תא/מק/4455-איחוד וחלוקה של חלקות 4,6 בגוש 6971, שכונת שפירא.אושרה18.09.2025דקה הליכה · 100 מ׳
  • 507-0919753תא\ 5006- התחדשות קבוץ גלויות 87,89,91,93בהפקדה+95 דירות21.04.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
עוד 3 תכניות
  • תתל/ 71/ ארכבת קלה במטרופולין ת"א - "הקו הירוק"- מקטע דרומיאושרה23.05.2017דקה הליכה · 50 מ׳
  • 507-0668632תא\מק\4859 שוקן 9 - שינוי לתוכנית 446אושרה17.12.20203 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 507-0159293צפון מערב קרית שלום 2494/ 1אאושרה23.10.20172 דק׳ הליכה · 150 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • חכמי אתונה 2

    שפירא · תל אביב-יפו

    2 דק׳ הליכה · 130 מ׳

    הסתייםתמ״א 3815 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    44.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2025

  • רבנו חננאל 25

    גבעת הרצל, אזור המלאכה - יפו · תל אביב-יפו

    4 דק׳ הליכה · 360 מ׳

    בקשה בטיפול39 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    55.1 אלף ₪ למ״ר

  • פרויקט חדש ליד כהן עופר 11

    קרית שלום · תל אביב-יפו

    5 דק׳ הליכה · 370 מ׳

    בבנייה89 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    41.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    13
    סיום מתוכנן
    2029

  • אבולעפיה 17

    גבעת הרצל, אזור המלאכה - יפו · תל אביב-יפו

    5 דק׳ הליכה · 380 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    61.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2025

  • הרצל 116

    גבעת הרצל, אזור המלאכה - יפו · תל אביב-יפו

    6 דק׳ הליכה · 440 מ׳

    בבנייה200 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    63.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    5
    סיום מתוכנן
    2028

  • נחלת בנימין 144

    פלורנטין · תל אביב-יפו

    6 דק׳ הליכה · 470 מ׳

    מחיר טיפוסי
    75.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    8
    סיום מתוכנן
    2027

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 13.9 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 3 דק׳ הליכה · 260 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • 498 דירות בבניין: הסכמה של הרבה בעלים לוקחת זמן

צפיפות: 13.9 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 12–26 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהכ־168 אוטובוסים בשעה בבוקר · רכבת קלה ב־3 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוסקווים 46, 126, 173, 289 · כ־168 אוטובוסים בשעה ב־7 בבוקרדקה הליכה · 60 מ׳
  • רכבת קלה קיבוץ גלויותהקו הירוקמתוכננת · צפי 20283 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • רכבת ישראל, תל אביב ההגנה14 דק׳ הליכה · 1,130 מ׳
  • אוטובוס אחרון בשישי בסביבות 17:15
רעש ואנטנותרעש: שקטקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • רעש תחבורה: שקטעד 55 דציבל, כמו רחוב מגורים שקט (נמדד בגובה קומה ראשונה)
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 6% מהמותר
חינוך13 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־6 דק׳ הליכה · 7 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
ירוק ופנאי23 גינות ופארקים עד 800 מ׳פארק החורשות ב־7 דק׳ הליכה · של דונם ומעלההרשימה המלאה
  • חכמי ישראל -שד`1.1 דונםדקה הליכה · 100 מ׳
  • קבוץ גלויות פ. לבון2.6 דונם3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • מתחם ברנר5.3 דונם4 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • ההסתדרות-נילי71.3 דונם5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • ברנר - מתחם1.2 דונם5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • סטרנסקי1.7 דונם6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • הרצל1.1 דונם6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • אסירי ציון מול 8 12.3 דונם6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • התחיה 0 34.4 דונם6 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • עופר כהן 221.2 דונם7 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • פארק החורשות29.2 דונם7 דק׳ הליכה · 530 מ׳
  • בעל העקידה מול 7 21.9 דונם7 דק׳ הליכה · 540 מ׳
  • בעל העקידה-דה מודינה4.9 דונם7 דק׳ הליכה · 550 מ׳
  • הזרם 2 13.1 דונם7 דק׳ הליכה · 550 מ׳
  • התחיה 1 21.1 דונם7 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • ברלין ישעיהו 65 דונם8 דק׳ הליכה · 600 מ׳
  • חכמי לובלין+ק.גלויות1.9 דונם8 דק׳ הליכה · 620 מ׳
  • קבוץ גלויות פ.אוליפנ5.7 דונם9 דק׳ הליכה · 710 מ׳
  • אבו נבוט3.5 דונם9 דק׳ הליכה · 720 מ׳
  • שוק עלייה3.3 דונם9 דק׳ הליכה · 730 מ׳
  • 10 גני משחקים עד 600 מ׳ · 4 גינות כלבים עד 800 מ׳
  • ועוד 5 רחוקים יותר
קהילה7 מרכזים קהילתיים עד 800 מ׳הקרוב בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תא תרבות קריית המלאכהמרכז תרבותדקה הליכה · 70 מ׳
  • ביה"ס לכדורגל גדנ"ע מרכז ספורט5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • 5 גינות קהילתיות עד 800 מ׳
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • Le Malaבית קפה או מסעדה · 63 עד 1 ק״מדקה הליכה · 70 מ׳
  • הרצל 121 מרקטסופרמרקט או מכולת · 23 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • אתר החי של ישראלמרפאה · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • בית מרקחת הדב הגדולבית מרקחת · 10 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • בית מרסקניון · 3 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • CrossFit Florentinחדר כושר · 9 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 450 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת גבעת הרצל, אזור המלאכה - יפו

הכול על שכונת גבעת הרצל, אזור המלאכה - יפו: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת גבעת הרצל, אזור המלאכה - יפו

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 6971, חלקה 49).
  2. תיק הבניין בעירייה: היתרים, חריגות בנייה וטופס 4. הארכיון של העירייה.
  3. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  4. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  5. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 48 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער7,523 ₪הלוואה של 1.14 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.81 מיליון ₪, מתוכם 666 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב המפעל 3 בתל אביב - יפו?

המיקוד של המפעל 3 בתל אביב - יפו הוא 6653513.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד המפעל 3?

בשנתיים האחרונות נמכרו 19 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 47.6 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦38.9–51.9⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד המפעל 3?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 9 תכניות, למשל תא/מק/4672 - איחוד וחלוקה של חלקות 1,3 בגוש 6971, שכונת שפירא (אושרה); תא/מק/4673 - איחוד וחלוקה חלקה 12 בגוש 6971 שכונת שפירא (בהפקדה); תא\5172- שד' הר ציון 111-113 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה להמפעל 3?

התחנה הקרובה היא קיבוץ גלויות, 3 דק׳ הליכה (260 מ׳). היא בתכנון.

באיזה אזור רישום, ארנונה וחניה נמצאת הכתובת המפעל 3?

אזור הרישום לבית ספר יסודי: ביאליק. אזור ארנונה למגורים: אזור 2. אזור חניה לתושבים: אזור 2. לפי שכבות העירייה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה ובקשות: עיריית תל אביב-יפו. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. רעש, גינות, חניה וארנונה: עיריית תל אביב-יפו. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.