דוח כתובת

דולצ'ין אריה 2, תל אביב–יפו

שכונת תכנית ל' · גוש 6630 · חלקה 813 · מיקוד 6936029

הבניין:
נבנה
2004
קומות
8
דירות
42בכל הכניסות
מגרש
2,661 מ״ר

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב דולצ'ין אריהמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳45.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 55 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ47.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 118 עסקאות
  • כל תל אביב - יפו55.9 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 2,817 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 55.4 אלף ₪ למ״ר (42 עסקאות בשנתיים, בעיקר בהתנאים 18 ושאגאל מארק 3). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −6%, בכל העיר +5%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +14%, בכל העיר +38%.

דירה טיפוסית באזור: 100 מ״ר, כ־4.53 מיליון ₪

38 אלף49 אלף60 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: דולצ'ין אריה 2 ופרידמן שרגא 7–9 ותמיר שמואל 27. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦42.7–48.6⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים6,250–6,900 ₪כ־7% פחות (בעיר 7,093 ₪)
4 חדרים8,250–9,100 ₪כ־2% פחות (בעיר 8,872 ₪)
5+ חדרים10,000–11,050 ₪כ־7% פחות (בעיר 11,348 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.7% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.2%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל תל אביב - יפו: 7,421 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.7% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור 1 למגורים
בערך 760–940 ₪ לחודש לדירה של 100 מ״ר
אזור חניה לתושבים
אזור 12

הטווח לדירה של עד 140 מ״ר: מבניין מסוג ב+ג ועד סוג אא. סוג הבניין מופיע בשובר.

מי גר באזור

התושבים בכמה הרחובות סביב הבניין, מול כל תל אביב - יפו. נתוני מפקד 2022.

באזורבכל העיר
גיל טיפוסי3835
גרים בדירה בבעלותם55.2%37.6%
משקי בית עם ילדים עד גיל 517.6%13.5%
בני 65 ומעלה17.2%15.1%
משקי בית בלי רכב5.2%31.8%
בעלי תואר אקדמי50%43%

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה נמיר · הקו הירוקהקטע הדרומי (ראשון לציון עד לוינסקי) קודם, וההמשך צפונה להרצליה ב־2030.מתוכננת · צפי 20288 דק׳ הליכה · 610 מ׳
  • רכבת קלה נופי ים · הקו הירוקמתוכננת · צפי 20288 דק׳ הליכה · 620 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה פרופס · הקו הירוקמתוכננת · צפי 20288 דק׳ הליכה · 670 מ׳
  • רכבת קלה בורודצקי · הקו הירוקמתוכננת · צפי 20289 דק׳ הליכה · 700 מ׳
  • רכבת קלה לוי אשכול · הקו הירוקמתוכננת · צפי 20289 דק׳ הליכה · 730 מ׳
  • מטרו אוניברסיטת ת"א · מטרו M1מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 203712 דק׳ הליכה · 940 מ׳

בבנייה עכשיו, עד 200 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

תכניות, עד 300 מ׳

  • 507-1030709תא/5091 נופי ים צפון - 77-78הגבלה זמנית23.07.20252 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 507-0361915תא/3388/ב' שכונת מגורים צפונית לגוש הגדולאושרה+413 דירות30.11.20212 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 507-1102441תא/מק/5156 העברת זכויות מרחוב ראש פינה 28 לרחוב מארק שאגל 11,13,15אושרה03.07.20243 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • תמא/ 10/ א/ 3/ 2/ אמערכת הולכת החשמל בצפון תל אביבאושרה07.04.20242 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 507-0679092תא/מק/4653 יהודה הנשיא 14-22אושרה+115 דירות01.08.20233 דק׳ הליכה · 280 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

  • טאגורפינוי בינוי+84 דירות5 כתובות במתחם7 דק׳ הליכה · 540 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • הסבוראים 13

    תכנית ל' · תל אביב-יפו

    2 דק׳ הליכה · 190 מ׳

    בבנייהתמ״א 3837 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    55.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    5
    סיום מתוכנן
    2027

  • הסבוראים 4

    נווה אביבים · תל אביב-יפו

    3 דק׳ הליכה · 260 מ׳

    בבנייהתמ״א 3864 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    30.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2029

  • יהודה הנשיא 33

    נווה אביבים · תל אביב-יפו

    3 דק׳ הליכה · 260 מ׳

    בבנייהתמ״א 3837 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    51.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3

  • אושה 11

    נווה אביבים · תל אביב-יפו

    3 דק׳ הליכה · 270 מ׳

    בקשה בטיפולתמ״א 3838 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    41.2 אלף ₪ למ״ר

  • הסבוראים 5

    רמת אביב החדשה · תל אביב-יפו

    4 דק׳ הליכה · 280 מ׳

    הסתיים70 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    46.1 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    9
    סיום מתוכנן
    2026

  • התנאים 18

    נווה אביבים · תל אביב-יפו

    4 דק׳ הליכה · 340 מ׳

    בבנייהתמ״א 3875 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    57.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    9
    סיום מתוכנן
    2028

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 15.8 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • תחנת רכבת קלה: 8 דק׳ הליכה · 610 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2004): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות

צפיפות: 15.8 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 12–26 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכהכ־68 אוטובוסים בשעה בבוקר · רכבת קלה ב־8 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוסקווים 6, 6א, 9, 20, 26, 71 ועוד 1 · כ־68 אוטובוסים בשעה ב־7 בבוקר2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • רכבת קלה נמירהקו הירוקמתוכננת · צפי 20288 דק׳ הליכה · 610 מ׳
  • רכבת ישראל, תל אביב האוניברסיטה - אקספו2 ק״מ
  • אוטובוס אחרון בשישי בסביבות 17:17
רעש ואנטנותרעש: רעש מורגשקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • רעש תחבורה: רעש מורגש60–65 דציבל, כמו רחוב עם תנועה ערה (נמדד בגובה קומה ראשונה)
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 2% מהמותר
חינוך6 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 10 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • אביבכיתות ⁦0–6⁩2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • יחדיוכיתות ⁦1–9⁩5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • ארזיםכיתות ⁦1–6⁩6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • ניצניםכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 600 מ׳
  • נופי יםכיתות ⁦1–6⁩11 דק׳ הליכה · 870 מ׳
  • מחוזי מחוננים תל-אביכיתות ⁦1–12⁩11 דק׳ הליכה · 910 מ׳
  • רשט - כוכב יםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • רשט גליםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • רשט צבי יםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • רסו-רינהגן ילדים4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • קיא חלילגן ילדים4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • קיא שירגן ילדים4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • קצה יובלגן ילדים5 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • קצה צלילגן ילדים5 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • רלב אביביםגן ילדים5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • קסד - מיתרגן ילדים6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • אזור הרישום ליסודי: אביב
  • כל בתי הספר בתל אביב - יפו ←
ירוק ופנאי41 גינות ופארקים עד 800 מ׳תמיר שמואל 9 2 - 7 1 בדקה הליכה · של דונם ומעלההרשימה המלאה
  • תמיר שמואל 9 2 - 7 15.2 דונםדקה הליכה · 20 מ׳
  • נמיר -קק"ל-אינשט: מע25.6 דונםדקה הליכה · 70 מ׳
  • נמיר -דרך -צד מזרח28.2 דונם2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • פרלוק 3 18.5 דונם2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • הסבוראים 1 21.8 דונם2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • רודנסקי פ. אשכול1.1 דונם3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • יהודה הנשיא 1 47.6 דונם4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • ככר מריצה1.6 דונם5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • טאגור מרכז מסחרי3.7 דונם5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • גלסברג -נווה אביבים2 דונם5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • טאגור סביב בית השחמט1.6 דונם5 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • מרק שגאל פ.מהלר5.5 דונם6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • טאגור רבינדרנארט4.2 דונם6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • כהן אלי1.5 דונם6 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • טאגור 0 43.9 דונם7 דק׳ הליכה · 530 מ׳
  • ברגסון 51.8 דונם7 דק׳ הליכה · 540 מ׳
  • רב אשי3.7 דונם7 דק׳ הליכה · 540 מ׳
  • ק.ק.ל בין לבנון לנמי2.5 דונם7 דק׳ הליכה · 550 מ׳
  • פרופס - פס צפוני ודר3.2 דונם7 דק׳ הליכה · 560 מ׳
  • אוסטרייך דיויד פס ירק1.1 דונם7 דק׳ הליכה · 570 מ׳
  • 16 גני משחקים עד 600 מ׳ · 5 גינות כלבים עד 800 מ׳
  • ועוד 23 רחוקים יותר
קהילה2 מרכזים קהילתיים עד 800 מ׳הקרוב בדקה הליכההרשימה המלאה
  • מרכז הספורט ע"ש אלון רונןמרכז ספורטדקה הליכה · 100 מ׳
  • בית השחמט מרכז קהילתי6 דק׳ הליכה · 500 מ׳
  • 3 גינות קהילתיות עד 800 מ׳
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • שופרסל אקספרס ,רודנסקיסופרמרקט או מכולת · 12 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • ארקפהבית קפה או מסעדה · 26 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • מרכז מסחרי מיניקןקניון · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • קאנטרי קלאב נווה אביביםחדר כושר · 9 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • סופר-פארם בית מילמןבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • ד'ר צילקר רופא מנתח א.א.ג מומחה ברפואה אסתטיתמרפאה · 6 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 720 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת תכנית ל'

הכול על שכונת תכנית ל': מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת תכנית ל'

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 6630, חלקה 813).
  2. תיק הבניין בעירייה: היתרים, חריגות בנייה וטופס 4. הארכיון של העירייה.
  3. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  4. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  5. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 100 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער14,948 ₪הלוואה של 2.27 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 3.59 מיליון ₪, מתוכם 1.32 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב דולצ'ין אריה 2 בתל אביב - יפו?

המיקוד של דולצ'ין אריה 2 בתל אביב - יפו הוא 6936029.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד דולצ'ין אריה 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 55 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 45.3 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦42.7–48.6⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד דולצ'ין אריה 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 5 תכניות, למשל תא/5091 נופי ים צפון - 77-78 (הגבלה זמנית); תא/3388/ב' שכונת מגורים צפונית לגוש הגדול (אושרה); תא/מק/5156 העברת זכויות מרחוב ראש פינה 28 לרחוב מארק שאגל 11,13,15 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לדולצ'ין אריה 2?

התחנה הקרובה היא נמיר, 8 דק׳ הליכה (610 מ׳). היא בתכנון.

באיזה אזור רישום, ארנונה וחניה נמצאת הכתובת דולצ'ין אריה 2?

אזור הרישום לבית ספר יסודי: אביב. אזור ארנונה למגורים: אזור 1. אזור חניה לתושבים: אזור 12. לפי שכבות העירייה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה ובקשות: עיריית תל אביב-יפו. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. רעש, גינות, חניה וארנונה: עיריית תל אביב-יפו. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.