דוח כתובת

בן יהודה 2, פתח תקווה

שכונת המרכז השקט · גוש 6381 · חלקה 82 · מיקוד 4931602

הבניין:
נבנה
2002
קומות
5
דירות
10בכל הכניסות
מגרש
586 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב בן יהודה23.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 16 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳24.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 178 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ25.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 879 עסקאות
  • כל פתח תקווה25.8 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 864 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 28.2 אלף ₪ למ״ר (145 עסקאות בשנתיים, בעיקר בבלפור 8 וברנדה זאב 22). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −2%, בכל העיר −2.8%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +27%, בכל העיר +35%.

דירה טיפוסית באזור: 85 מ״ר, כ־2.06 מיליון ₪

18 אלף24 אלף30 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: בן יהודה 2 והרב קוק 9. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦22–27.6⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2002–2003 בכ־12.3 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־24.2 אלף ₪ למ״ר, פי 2.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
03.20244 חדרים, 83 מ״ר2.38 מיליון ₪28.7 אלף
10.20204 חדרים, 83 מ״ר1.74 מיליון ₪21 אלף
12.20103 חדרים, 75 מ״ר1.08 מיליון ₪14.3 אלף
03.20085 חדרים, 160 מ״ר1.1 מיליון ₪6.9 אלף
2002–20034 דירות מקבלןכ־1.15 מיליון ₪כ־12.3 אלף
03.20034 חדרים, 80 מ״ר1.08 מיליון ₪13.5 אלף
08.20023 חדרים, 75 מ״ר829 אלף ₪11.1 אלף

3 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 37%, בתוך כ־8.1 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים3,050–3,400 ₪כ־5% פחות (בעיר 3,388 ₪)
3 חדרים4,150–4,600 ₪כ־4% יותר (בעיר 4,203 ₪)
4 חדרים5,000–5,500 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 5,311 ₪)
5+ חדרים6,350–7,000 ₪כ־6% פחות (בעיר 7,099 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.8% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל פתח תקווה: 5,138 ₪ (אפריל–יוני 2026, +5.4% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 320–560 ₪ לחודש לדירה של 85 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

סוג הדירה לפי גודלה: מתחת ל־50 מ״ר, 50–74, 75–139, 140 ומעלה. האזור לפי רשימת הרחובות של העירייה, שאין לנו.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • מטרו ארלוזורוב · מטרו M2מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 20377 דק׳ הליכה · 530 מ׳
  • מטרו עיריית פתח תקווה · מטרו M2מתוכננת · צפי 20378 דק׳ הליכה · 660 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה קרול · הקו האדוםפועלת14 דק׳ הליכה · 1,140 מ׳
  • מטרו בן גוריון · מטרו M2מתוכננת · צפי 203715 דק׳ הליכה · 1,190 מ׳
  • רכבת קלה פינסקר · הקו האדוםפועלת16 דק׳ הליכה · 1,280 מ׳
  • רכבת קלה דנקנר · הקו האדוםפועלת16 דק׳ הליכה · 1,320 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בפתח תקווה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 410-1080464התחדשות מתחם מטרו ארלוזורובבבדיקה+3,082 דירות06.10.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 410-1460856ה-93 15 דוד כלפוןבבדיקה21.01.20263 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 410-1125673התחדשות מתחם ארלוזרוב - פרסום לפי סעיף 77-78הגבלה זמנית03.07.20244 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 410-1284835רח' שבדיה 6 פ"תבבדיקה+1 דירה11.02.20242 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 410-0609420פת/מק/74/1202 - רח' חפץ מרדכי 7 פ"תאושרה+1 דירה06.06.20222 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 410-0664441פת/מק/75/1202 - רח' התשעים ושלוש 24 פ"תאושרה+2 דירות29.04.20213 דק׳ הליכה · 230 מ׳
עוד 2 תכניות
  • 410-0795864כץ מיכל לייב 3אושרה+2 דירות02.09.20213 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 410-0272484התשעים ושלושאושרה+3 דירות02.01.20193 דק׳ הליכה · 230 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • פנקס 1

    המרכז השקט · פתח תקווה

    דקה הליכה · 70 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    26.1 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2025

  • כהן חיים 6

    המרכז השקט · פתח תקווה

    2 דק׳ הליכה · 170 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    27.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • הרב קוק 31

    המרכז השקט · פתח תקווה

    2 דק׳ הליכה · 200 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    19.5 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • סלומון 11

    המרכז השקט · פתח תקווה

    3 דק׳ הליכה · 250 מ׳

    מחיר טיפוסי
    25.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2028

  • חפץ מרדכי 25

    המרכז השקט · פתח תקווה

    4 דק׳ הליכה · 290 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    25.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2025

  • בלפור 8

    המרכז השקט · פתח תקווה · בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ

    4 דק׳ הליכה · 310 מ׳

    מחיר טיפוסי
    31.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    12
    סיום מתוכנן
    2029

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 10 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת מטרו: 7 דק׳ הליכה · 530 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2002): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות

צפיפות: 17.1 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 11–18 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכהרכבת קלה ב־14 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס11 תחנות עד 400 מ׳2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • רכבת קלה קרולהקו האדום14 דק׳ הליכה · 1,140 מ׳
  • מטרו ארלוזורובמטרו M2מתוכננת · צפי 20377 דק׳ הליכה · 530 מ׳
  • רכבת ישראל, קרית אריה3.2 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה4 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך24 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 20 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • דנטלוקס סנטר בע"ממרפאה · 8 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • סופר רוטשילדסופרמרקט או מכולת · 26 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • קפה בלפורבית קפה או מסעדה · 47 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • כללית - בית מרקחת כפר גנים - פתח תקווהבית מרקחת · 12 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • אורלייף - מועדון כושר וחוגיםחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 550 מ׳
  • מרכז ברוךקניון · 2 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 680 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת המרכז השקט

הכול על שכונת המרכז השקט: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת המרכז השקט

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 6381, חלקה 82).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 85 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער6,798 ₪הלוואה של 1.03 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.63 מיליון ₪, מתוכם 601 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב בן יהודה 2 בפתח תקווה?

המיקוד של בן יהודה 2 בפתח תקווה הוא 4931602.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד בן יהודה 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 178 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 24.2 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦22–27.6⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד בן יהודה 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 8 תכניות, למשל התחדשות מתחם מטרו ארלוזורוב (בבדיקה); ה-93 15 דוד כלפון (בבדיקה); התחדשות מתחם ארלוזרוב - פרסום לפי סעיף 77-78 (הגבלה זמנית). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לבן יהודה 2?

התחנה הקרובה היא ארלוזורוב, 7 דק׳ הליכה (530 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בפתח תקווה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בפתח תקווה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.