דוח כתובת

ניקנור 2, ירושלים

שכונת גוננים (קטמונים) · גוש 30171 · חלקה 105 · מיקוד 9330702

הבניין:
נבנה
1960
קומות
2
דירות
8בכל הכניסות
מגרש
960 מ״ר
כדאי לבדוק:

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב ניקנורמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳40.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 40 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ40.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 316 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 36 אלף ₪ למ״ר (76 עסקאות בשנתיים, בעיקר בבר יוחאי 7 ויהודה 2). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +2%, בכל העיר −2.3%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +35%, בכל העיר +43%.

דירה טיפוסית באזור: 66 מ״ר, כ־2.7 מיליון ₪

26 אלף39 אלף53 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: יהודה הנשיא 3 וניקנור 2. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦38.1–50⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

כל דירה שלמה שנמכרה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) מאז 2007: 6 מכירות.

0 אלף10 אלף20 אלף30 אלף40 אלף50 אלף18.06.2007: 9.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים25.11.2007: 12.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים22.02.2016: 43.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים12.01.2017: 41.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים27.08.2020: 29.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים31.08.2021: 48.6 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים2007201120152019
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת גוננים (קטמונים) בכל שנה. נקודה ריקה: דירה חדשה מקבלן. מצביעים על נקודה לפרטים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים3,600–4,000 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 3,800 ₪)
3 חדרים4,850–5,350 ₪כ־4% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים6,150–6,750 ₪כ־4% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים7,600–8,400 ₪כ־3% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.8% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ג למגורים
בערך 350 ₪ לחודש לדירה של 66 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה צומת פת · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • רכבת קלה אלכסנדריון · הקו הסגולמתוכננת2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה גוננים · הקו הירוק, הקו התכלת, הקו הסגולמתוכננת6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • רכבת קלה בני בתירא · הקו הסגולמתוכננת6 דק׳ הליכה · 510 מ׳
  • רכבת קלה גבעת מרדכי · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת7 דק׳ הליכה · 530 מ׳
  • רכבת קלה פת · הקו התכלת, הקו הורודמתוכננת8 דק׳ הליכה · 650 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1522150מבנה ציבור ברחוב יצחק שדהבבדיקה28.10.20263 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0833038התחדשות עירונית ניקנור-יעקב פת- מתחם בזקבהפקדה+111 דירות18.05.2025דקה הליכה · 40 מ׳
  • 101-1158146בית הנוער העבריבבדיקה08.09.20262 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-1543669הרחבות יח"ד קיימות ותוספת יח"ד חדשה ברח' חננאל 17 ירושליםבבדיקה+1 דירה03.09.20262 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 101-1614130הקמת בניין מגורים חדש ברחוב קנאי הגליל 18 בירושליםבבדיקה+20 דירות13.08.20263 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-1115484מתחם מבני חינוך וציבור בין רח' הורקניה וברנקי, גוננים, ירושליםבהפקדה31.03.20252 דק׳ הליכה · 170 מ׳
עוד 24 תכניות
  • 101-1551324עדכון לתכנית 1449אבבדיקה02.08.20263 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-1182146מגדל עמק הצבאים - מגורים, מבנה ציבור, מסחר ותעסוקה בצומת פתאושרה+220 דירות24.06.2026דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-1442656הקמת בניין מגורים, אלעזר בן יאיר 18, ירושליםבבדיקה+17 דירות25.01.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1261510מתחם ציבורי בין בר-יוחאי לדב יוסף, הקטמוניםאושרה16.06.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1247485הריסה ובניית שני מבני מגורים ברח' יהודה הנשיא 16, ירושליםבהפקדה17.03.20242 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-1131192קדמת גונן - תוספת קומות ושינוי תכסית, רח' בר יוחאיאושרה10.11.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0252379תוספת יח"ד, שטחי מסחר, מבנה לצרכי ציבור ושטח ציבורי פתוח בצומת פתאושרה+236 דירות14.07.20202 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-0110510מתחם פינוי ובינוי אלכסנדריון, גוננים - ירושליםאושרה+207 דירות28.06.20153 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-0112557פינוי בינוי של 13 בנייני מגורים בין אלעזר בן יאיר וקנאי הגלילאושרה+185 דירות18.06.20152 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-0666032התחדשות עירונית פת/בר יוחאיאושרה+261 דירות22.03.20212 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-0862904הריסת מבנה והקמת בנין חדש, מגורים ומסחר, יהודה הנשיא 1, ירושליםאושרה+52 דירות13.06.2024דקה הליכה · 20 מ׳
  • 101-1033869התחדשות עירונית ברחוב בר יוחאי 1-3- מתחם 01אושרה+288 דירות01.07.20243 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-1091438קנאי הגליל 14 ירושלים - בניין מגורים חדשאושרה+19 דירות18.06.20232 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-0855668התחדשות עירונית ברחוב בר יוחאי 4 ויצחק שדה 3, מתחם 11, ירושליםאושרה+215 דירות05.09.20233 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0459339הריסת בנין קיים והקמת בנין חדש 27 יח"ד ומסחר, יהודה הנשיא 2, גונן י-םאושרה+8 דירות01.05.2018דקה הליכה · 40 מ׳
  • 101-0511923קדמת גונן , פינוי בינוי ברחוב בר יוחאי 5,7,11,13,15 ירושליםאושרה+595 דירות19.10.20203 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-0800771רכבת קלה בירושלים - קו סגולאושרה31.12.2024חלה על הכתובת
  • 101-0209593רכבת קלה בירושלים - קו ירוקאושרה12.01.2017דקה הליכה · 20 מ׳
  • 101-0178129רכבת קלה ירושלים- "הקו הכחול"אושרה09.08.20183 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0605956בניין מגורים חדש ברח' יהודה הנשיא 15, 15א, ירושלים.אושרה+51 דירות13.02.20253 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-1219609שינוי הוראות בינוי בתכנית 252379 ושינוי מיקום שטח זיקת הנאהאושרה15.12.20242 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-1056019קביעת הוראות בינוי ושימושים לצרכי ציבור ,רח' קנאי הגלילאושרה05.08.2024דקה הליכה · 90 מ׳
  • 101-0912337הרחבת בנין מאושר, 34 יח"ד ומסחר, יהודה הנשיא 2, גונן י-ם.אושרה+7 דירות14.06.2022דקה הליכה · 40 מ׳
  • 101-0564583תוספות בנייה בכל קומות הבניין ותוספת קומה לשם הרחבות יח"ד קיימותאושרה02.07.20192 דק׳ הליכה · 170 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • ברגר 7

    גוננים (קטמונים) · ירושלים

    3 דק׳ הליכה · 210 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    36.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    22
    סיום מתוכנן
    2030

  • בן טבאי 4

    גוננים (קטמונים) · ירושלים

    7 דק׳ הליכה · 540 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    52.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2024

  • מן 5

    גבעת מרדכי · ירושלים

    7 דק׳ הליכה · 550 מ׳

    מחיר טיפוסי
    32.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2028

  • בר יוחאי 17

    גוננים (קטמונים) · ירושלים

    8 דק׳ הליכה · 650 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    39.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2030

  • ארסט אברהם 10

    פת · ירושלים

    9 דק׳ הליכה · 710 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    35.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    33
    סיום מתוכנן
    2030

  • אנטיגנוס 14

    גוננים (קטמונים) · ירושלים

    10 דק׳ הליכה · 840 מ׳

    הסתייםפינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    37 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 8.3 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 8 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 2 דק׳ הליכה · 130 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 8.3 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־2 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס21 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 20 מ׳
  • רכבת קלה צומת פתהקו הירוק, הקו הורודמתוכננת2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים3.5 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך25 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 17 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • סופר ספירסופרמרקט או מכולת · 10 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • סופר ספירבית קפה או מסעדה · 21 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • פליק פלק סטודיו להתעמלותחדר כושר · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • כללית בית מרקחתבית מרקחת · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • בית צפאפא מדיקל סנטר - ירושליםמרפאה11 דק׳ הליכה · 900 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת גוננים (קטמונים)

הכול על שכונת גוננים (קטמונים): מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת גוננים (קטמונים)

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30171, חלקה 105).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 66 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער8,909 ₪הלוואה של 1.35 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.14 מיליון ₪, מתוכם 788 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב ניקנור 2 בירושלים?

המיקוד של ניקנור 2 בירושלים הוא 9330702.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד ניקנור 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 40 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 40.9 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦38.1–50⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד ניקנור 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 30 תכניות, למשל מבנה ציבור ברחוב יצחק שדה (בבדיקה); התחדשות עירונית ניקנור-יעקב פת- מתחם בזק (בהפקדה); בית הנוער העברי (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לניקנור 2?

התחנה הקרובה היא צומת פת, 2 דק׳ הליכה (130 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.