דוח כתובת

אבנר גרשון 9, ירושלים

שכונת תלפיות מזרח · גוש 31227 · חלקה 27 · מיקוד 9378449

הבניין:
נבנה
2010
קומות
4
דירות
61בכל הכניסות
מגרש
2,031 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב אבנר גרשון29.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 7 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳28.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 21 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ35.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 245 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 39.8 אלף ₪ למ״ר (5 עסקאות בשנתיים, בעיקר בליד רחוב פרופ' יעקב נאמן ופרופ' יעקב נאמן 8). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +9%, בכל העיר −2.3%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +39%, בכל העיר +44%.

דירה טיפוסית באזור: 108 מ״ר, כ־3.12 מיליון ₪

19 אלף30 אלף41 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: אבנר גרשון 9–11. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦25.9–30.6⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2010–2015 בכ־16.4 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־28.9 אלף ₪ למ״ר, פי 1.8.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20215 חדרים, 129 מ״ר2.7 מיליון ₪20.9 אלף
06.20204 חדרים, 100 מ״ר1.85 מיליון ₪18.5 אלף
03.20205 חדרים, 128 מ״ר2.46 מיליון ₪19.2 אלף
11.20185 חדרים, 105 מ״ר2.24 מיליון ₪21.3 אלף
06.20164 חדרים, 137 מ״ר2.42 מיליון ₪17.7 אלף
03.20165 חדרים, 127 מ״ר2.24 מיליון ₪17.6 אלף
2010–201541 דירות מקבלןכ־1.75 מיליון ₪כ־16.4 אלף
03.20114 חדרים, 100 מ״ר1.74 מיליון ₪17.4 אלף
עוד 1 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20114 חדרים, 100 מ״ר1.82 מיליון ₪18.2 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 25%, בתוך כ־9.6 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן2,750–3,200 ₪כ־22% פחות (בעיר 3,800 ₪)
4 חדרים5,250–5,800 ₪כ־10% פחות (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן6,600–7,750 ₪כ־8% פחות (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 420–970 ₪ לחודש לדירה של 108 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה מורדות ארנונה (טנטטיבי) · הקו הורודמתוכננת5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • רכבת קלה צור בהאר (טנטטיבי) · הקו הורודמתוכננת6 דק׳ הליכה · 500 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה תלפיות מזרח (טנטטיבי) · הקו הורודמתוכננת8 דק׳ הליכה · 670 מ׳
  • רכבת קלה ארנונה-רמת רחל (טנטטיבי) · הקו הורודמתוכננת11 דק׳ הליכה · 850 מ׳
  • רכבת קלה ברעם · הקו הכחול, הקו הסגול, הקו הורודמתוכננת14 דק׳ הליכה · 1,150 מ׳
  • רכבת קלה התנופה · הקו הכחולמתוכננת15 דק׳ הליכה · 1,170 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1547348רכבת קלה ירושלים - קו סגולבבדיקה07.10.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-0823922מתחם דיפלומטי - ארה"ב, ארנונה, ירושליםאושרה30.04.20242 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 151-0053751מורדות ארנונהאושרה+1,830 דירות02.05.20162 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-0560110מורדות ארנונה - שינויים בהוראות בינוי ובקווי בניין והגדלת שטחי בניהאושרה22.04.20212 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-0223057אזורי ארנונה החדשה | מבנה למגורים ושצ"פ | ירושליםאושרה+36 דירות27.05.20183 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0395020הרחבת דירות ברח' אליהו חכים 44 , ירושליםבבדיקה04.12.20183 דק׳ הליכה · 280 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • גוש 30212 חלקה 29

    ירושלים

    4 דק׳ הליכה · 320 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    39.8 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • הרב אברהם זקן 13

    ירושלים

    8 דק׳ הליכה · 620 מ׳

    מחיר טיפוסי
    35.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    11
    סיום מתוכנן
    2028

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • תחנת רכבת קלה: 5 דק׳ הליכה · 380 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2010): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות
  • צפיפות 30 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף
  • 61 דירות בבניין: הסכמה של הרבה בעלים לוקחת זמן

צפיפות: 30 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־5 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס12 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 80 מ׳
  • רכבת קלה מורדות ארנונה (טנטטיבי)הקו הורודמתוכננת5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים5.5 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 7% מהמותר
חינוך14 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 3 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםבית קפה או מסעדה ב־8 דק׳ הליכה3 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • קפה עץ ציוןבית קפה או מסעדה · 4 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 610 מ׳
  • Arnona Pharmacyבית מרקחת · 2 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 720 מ׳
  • מרכז הספורט תלפ"זחדר כושר · 2 עד 1 ק״מ10 דק׳ הליכה · 770 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת תלפיות מזרח

הכול על שכונת תלפיות מזרח: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת תלפיות מזרח

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 31227, חלקה 27).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 108 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער10,295 ₪הלוואה של 1.56 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.47 מיליון ₪, מתוכם 911 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב אבנר גרשון 9 בירושלים?

המיקוד של אבנר גרשון 9 בירושלים הוא 9378449.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד אבנר גרשון 9?

בשנתיים האחרונות נמכרו 21 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 28.9 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦25.9–30.6⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד אבנר גרשון 9?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 6 תכניות, למשל רכבת קלה ירושלים - קו סגול (בבדיקה); מתחם דיפלומטי - ארה"ב, ארנונה, ירושלים (אושרה); מורדות ארנונה (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לאבנר גרשון 9?

התחנה הקרובה היא מורדות ארנונה (טנטטיבי), 5 דק׳ הליכה (380 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.