דוח כתובת

מצפה 2, חיפה

שכונת נווה שאנן · גוש 11213 · חלקה 16 · מיקוד 3268205

הבניין:
נבנה
1950
קומות
3
דירות
10
מגרש
994 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב מצפה19.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 8 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳18.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 112 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ18.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 571 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 21.9 אלף ₪ למ״ר (18 עסקאות בשנתיים, בעיקר במשאש הרב 19 ושאול 39). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +2%, בכל העיר +1.7%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +27%, בכל העיר +24%.

דירה טיפוסית באזור: 76 מ״ר, כ־1.41 מיליון ₪

12 אלף17 אלף21 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦16.6–21.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2004, הייתה בכ־13.6 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־18.5 אלף ₪ למ״ר, כ־36% יותר.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
01.20254 חדרים, 93 מ״ר1.34 מיליון ₪14.4 אלף
09.20243 חדרים, 81 מ״ר1.47 מיליון ₪18.1 אלף
09.20184 חדרים, 92 מ״ר1.39 מיליון ₪15.1 אלף
04.20134 חדרים, 81 מ״ר990 אלף ₪12.2 אלף
07.20114 חדרים, 81 מ״ר680 אלף ₪8.4 אלף
12.20094.5 חדרים, 115 מ״ר920 אלף ₪8 אלף
06.20094 חדרים, 80 מ״ר650 אלף ₪8.1 אלף
05.20074 חדרים, 63 מ״ר780 אלף ₪12.4 אלף
עוד 2 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
03.20074 חדרים, 81 מ״ר553 אלף ₪6.8 אלף
06.20045 חדרים, 63 מ״ר856 אלף ₪13.6 אלף

3 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 48%, בתוך כ־3.9 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן2,750–3,200 ₪כ־20% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים3,000–3,350 ₪כ־2% יותר (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים3,700–4,100 ₪כ־4% פחות (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים4,800–5,300 ₪כ־7% פחות (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.9% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ב למגורים
בערך 500–570 ₪ לחודש לדירה של 76 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה לב המפרץ · הקו הנופיתמתוכננת19 דק׳ הליכה · 1,490 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1470491מתחם פינוי בינוי ברח' מימון נו"ש, חיפהבבדיקה+440 דירות06.08.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 304-1249309מתחם פינוי בינוי ברח' מימון נו"ש, חיפהבבדיקה+440 דירות05.01.20254 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 304-1162718חפ/מק/2632-רחוב שאול 41, חיפהאושרה26.05.20244 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 304-0790840חיפה - רחוב הגליל 104אושרה03.01.20232 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 304-0825646חפ/מק/....... - תחנות קצה (2)בבדיקה22.07.20203 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 304-0264879חפ/2394- הסדרת יעודי קרקע - הגליל 104א חיפהאושרה+4 דירות07.07.20162 דק׳ הליכה · 160 מ׳
עוד תכנית
  • 304-0393728הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38- רחוב טרומפלדור 13-חיפה.בבדיקה+13 דירות04.12.20183 דק׳ הליכה · 270 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • משאש הרב 19

    נווה יוסף · חיפה

    5 דק׳ הליכה · 370 מ׳

    מחיר טיפוסי
    23.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    7
    סיום מתוכנן
    2030

  • חניתה 57

    נווה שאנן · חיפה

    6 דק׳ הליכה · 500 מ׳

    מחיר טיפוסי
    25.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    7
    סיום מתוכנן
    2029

  • פנחס ראם 2

    זיו · חיפה

    11 דק׳ הליכה · 900 מ׳

    מחיר טיפוסי
    29.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    9
    סיום מתוכנן
    2029

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1950): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 10 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 10.1 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־19 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס19 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 110 מ׳
  • רכבת קלה לב המפרץהקו הנופיתמתוכננת19 דק׳ הליכה · 1,490 מ׳
  • רכבת ישראל, מרכזית המפרץ18 דק׳ הליכה · 1,420 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 7% מהמותר
חינוך10 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 9 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • תל חיכיתות ⁦1–6⁩2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • ביחדכיתות ⁦1–8⁩2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • אוהל יהושעכיתות ⁦9–12⁩3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • עירוני ג'כיתות ⁦7–13⁩6 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • רמבםכיתות ⁦1–6⁩8 דק׳ הליכה · 630 מ׳
  • אולפת אמי"ת עירוני וכיתות ⁦7–12⁩8 דק׳ הליכה · 680 מ׳
  • ישיבת תהילת שלמהכיתות ⁦10–12⁩10 דק׳ הליכה · 820 מ׳
  • יזרעאליהכיתות ⁦1–6⁩11 דק׳ הליכה · 890 מ׳
  • הנסיוניכיתות ⁦0–9⁩11 דק׳ הליכה · 900 מ׳
  • גבריאליכיתות ⁦1–6⁩11 דק׳ הליכה · 920 מ׳
  • בראשיתגן ילדים3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • גן קורניתגן ילדים3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • אורןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • אורןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • המכללה לגיל הרךגן ילדים4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • פעוטון אביטל בעמגן ילדים4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • גן יהלוםגן ילדים6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • גן פעמוניתגן ילדים6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • גן חושןגן ילדים6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • כל בתי הספר בחיפה ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • שוק הגלילסופרמרקט או מכולת · 10 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • מאפיית ברכת משהבית קפה או מסעדה · 22 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • מדא נווה שאנןמרפאה · 2 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • מורן נחמני - מאמן כושר אישיחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • בית מרקחת נוה שאנןבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 610 מ׳
  • BIG ביג צ'ק פוסטקניון11 דק׳ הליכה · 850 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה שאנן

הכול על שכונת נווה שאנן: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה שאנן

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 11213, חלקה 16).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 76 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער4,653 ₪הלוואה של 705 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.12 מיליון ₪, מתוכם 412 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב מצפה 2 בחיפה?

המיקוד של מצפה 2 בחיפה הוא 3268205.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד מצפה 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 112 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 18.5 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦16.6–21.2⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד מצפה 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 7 תכניות, למשל מתחם פינוי בינוי ברח' מימון נו"ש, חיפה (בבדיקה); מתחם פינוי בינוי ברח' מימון נו"ש, חיפה (בבדיקה); חפ/מק/2632-רחוב שאול 41, חיפה (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה למצפה 2?

התחנה הקרובה היא לב המפרץ, 19 דק׳ הליכה (1,490 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.