דוח כתובת

התשעה 26, חיפה

שכונת נווה יוסף · גוש 11213 · חלקה 34 · מיקוד 3216108

הבניין:
נבנה
1960–1970
קומות
8
דירות
93בכל הכניסות
מגרש
3,017 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב התשעהמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳17.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 105 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ18.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 550 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 21.9 אלף ₪ למ״ר (16 עסקאות בשנתיים, בעיקר במשאש הרב 19). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −6%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +33%, בכל העיר +24%.

דירה טיפוסית באזור: 67 מ״ר, כ־1.18 מיליון ₪

6 אלף13 אלף20 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (4 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: התשעה 26 וערד 55–121. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦15.4–19.8⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2011, הייתה בכ־4.4 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־17.6 אלף ₪ למ״ר, פי 4.

0 אלף5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף‏4.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 23.03.2011‏5.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 07.09.2012‏5.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 22.09.2013‏5.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 31.12.2013‏6.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 11.05.2014‏7.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 06.08.2014‏5.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 12.10.2014‏7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 28.01.2015‏6.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 22.03.2015‏5.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 11.09.2015‏6.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 26.11.2015‏5.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 14.03.2016‏5.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.03.2016‏6.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 17.05.2016‏6.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 24.07.2017‏7.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 12.03.2019‏10.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.07.2019‏8.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 17.11.2019‏9.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 19.02.2020‏9.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 04.08.2021‏8.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 30.08.2021‏9.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 05.10.2021‏8.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 07.12.2021‏11.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 21.12.2021‏4.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 15.03.2022‏5.7 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 07.04.2022‏10.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 20.04.2022‏4.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 15.06.2022‏13.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 15.08.2022‏6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.03.2023‏11.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 02.08.2023‏11.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 21.08.2024‏12.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 23.09.2024‏12.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 31.10.2024‏14.5 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 05.12.202420112015201920232027
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת נווה יוסף בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20244 חדרים, 76 מ״ר1.1 מיליון ₪14.5 אלף
10.20243 חדרים, 77 מ״ר975 אלף ₪12.7 אלף
09.20243 חדרים, 65 מ״ר820 אלף ₪12.6 אלף
08.20243 חדרים, 76 מ״ר850 אלף ₪11.2 אלף
08.20233 חדרים, 75 מ״ר885 אלף ₪11.8 אלף
03.20233 חדרים, 65 מ״ר391 אלף ₪6 אלף
08.20223 חדרים, 63 מ״ר850 אלף ₪13.5 אלף
06.20223 חדרים, 65 מ״ר311 אלף ₪4.8 אלף
עוד 27 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
04.20223 חדרים, 65 מ״ר670 אלף ₪10.3 אלף
04.20222 חדרים, 65 מ״ר373 אלף ₪5.7 אלף
03.20224 חדרים, 76 מ״ר350 אלף ₪4.6 אלף
12.20213 חדרים, 65 מ״ר750 אלף ₪11.5 אלף
12.20213 חדרים, 86 מ״ר710 אלף ₪8.3 אלף
10.20214 חדרים, 76 מ״ר710 אלף ₪9.3 אלף
08.20213 חדרים, 65 מ״ר550 אלף ₪8.5 אלף
08.20213 חדרים, 73 מ״ר695 אלף ₪9.5 אלף
02.20203 חדרים, 65 מ״ר600 אלף ₪9.2 אלף
11.20193 חדרים, 65 מ״ר563 אלף ₪8.7 אלף
07.20193 חדרים, 65 מ״ר670 אלף ₪10.3 אלף
03.20194 חדרים, 76 מ״ר580 אלף ₪7.6 אלף
07.20173 חדרים, 65 מ״ר450 אלף ₪6.9 אלף
05.20164 חדרים, 76 מ״ר500 אלף ₪6.6 אלף
03.20163 חדרים, 65 מ״ר330 אלף ₪5.1 אלף
03.20163 חדרים, 80 מ״ר440 אלף ₪5.5 אלף
11.20153 חדרים, 65 מ״ר400 אלף ₪6.2 אלף
09.20154 חדרים, 76 מ״ר450 אלף ₪5.9 אלף
03.20154 חדרים, 76 מ״ר500 אלף ₪6.6 אלף
01.20154 חדרים, 76 מ״ר535 אלף ₪7 אלף
10.20143 חדרים, 65 מ״ר370 אלף ₪5.7 אלף
08.20143 חדרים, 65 מ״ר490 אלף ₪7.5 אלף
05.20143 חדרים, 65 מ״ר450 אלף ₪6.9 אלף
12.20133 חדרים, 65 מ״ר350 אלף ₪5.4 אלף
09.20134 חדרים, 76 מ״ר440 אלף ₪5.8 אלף
09.20124 חדרים, 76 מ״ר390 אלף ₪5.1 אלף
03.20114 חדרים, 76 מ״ר335 אלף ₪4.4 אלף

8 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 32%, בתוך כ־4 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן2,150–2,500 ₪כ־6% פחות (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים2,850–3,150 ₪כ־3% פחות (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים3,600–3,950 ₪כ־7% פחות (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן4,700–5,500 ₪כ־6% פחות (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ג למגורים
בערך 270–350 ₪ לחודש לדירה של 67 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה לב המפרץ · הקו הנופיתמתוכננת16 דק׳ הליכה · 1,290 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-0960146חפ/1301/י - הרב משאש יוסף 20-22, חיפהאושרה+22 דירות28.12.2022דקה הליכה · 120 מ׳
  • 304-0825646חפ/מק/....... - תחנות קצה (2)בבדיקה22.07.2020דקה הליכה · 20 מ׳
  • 304-0634758חפ/מק/2492 - רח' נווה גנים 11אושרה11.02.20203 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 304-0314518חפ/מק/1301/ט - תוספת 2 יחידות דיור ברח' הרב משאש 15, חיפהאושרה+2 דירות23.03.20172 דק׳ הליכה · 130 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • משאש הרב 19

    נווה יוסף · חיפה

    דקה הליכה · 120 מ׳

    מחיר טיפוסי
    23.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    7
    סיום מתוכנן
    2030

  • חניתה 57

    נווה שאנן · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 650 מ׳

    מחיר טיפוסי
    25.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    7
    סיום מתוכנן
    2029

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות

מה מקשה

  • צפיפות 30.8 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף
  • 93 דירות בבניין: הסכמה של הרבה בעלים לוקחת זמן

צפיפות: 30.8 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־16 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס14 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 50 מ׳
  • רכבת קלה לב המפרץהקו הנופיתמתוכננת16 דק׳ הליכה · 1,290 מ׳
  • רכבת ישראל, מרכזית המפרץ15 דק׳ הליכה · 1,220 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך8 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 2 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־5 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • קפה קהילהבית קפה או מסעדה · 18 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • שוק הגלילסופרמרקט או מכולת · 6 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • מדא נווה שאנןמרפאה · 3 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • מורן נחמני - מאמן כושר אישיחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 660 מ׳
  • בית מרקחת נוה שאנןבית מרקחת · 3 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 660 מ׳
  • BIG ביג צ'ק פוסטקניון · 2 עד 1 ק״מ10 דק׳ הליכה · 800 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה יוסף

הכול על שכונת נווה יוסף: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה יוסף

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 11213, חלקה 34).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 67 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,894 ₪הלוואה של 590 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 934 אלף ₪, מתוכם 344 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב התשעה 26 בחיפה?

המיקוד של התשעה 26 בחיפה הוא 3216108.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד התשעה 26?

בשנתיים האחרונות נמכרו 105 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 17.6 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦15.4–19.8⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד התשעה 26?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 4 תכניות, למשל חפ/1301/י - הרב משאש יוסף 20-22, חיפה (אושרה); חפ/מק/....... - תחנות קצה (2) (בבדיקה); חפ/מק/2492 - רח' נווה גנים 11 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה להתשעה 26?

התחנה הקרובה היא לב המפרץ, 16 דק׳ הליכה (1,290 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.