דוח כתובת

הגפן 28, חיפה

שכונת מושבה גרמנית · גוש 11270 · חלקה 13 · מיקוד 3505306

הבניין:
נבנה
1950
קומות
4
דירות
28בכל הכניסות
מגרש
1,353 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב הגפן17 אלף ₪ למ״רשנתיים · 7 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳19.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 90 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ19.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 642 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +5%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר עלה יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +49%, בכל העיר +23%.

דירה טיפוסית באזור: 62 מ״ר, כ־1.2 מיליון ₪

11 אלף17 אלף23 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: הגפן 28 והירוק 6. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦16.3–22.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2011, הייתה בכ־6.6 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־19.3 אלף ₪ למ״ר, פי 2.9.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
09.20242 חדרים, 60 מ״ר700 אלף ₪11.7 אלף
04.20223 חדרים, 54 מ״ר980 אלף ₪18.1 אלף
06.20212 חדרים, 53 מ״ר585 אלף ₪11 אלף
09.20203 חדרים, 62 מ״ר795 אלף ₪12.8 אלף
08.20143 חדרים, 53 מ״ר520 אלף ₪9.8 אלף
03.20142.5 חדרים, 53 מ״ר680 אלף ₪12.8 אלף
07.20132 חדרים, 53 מ״ר700 אלף ₪13.2 אלף
07.20133 חדרים, 53 מ״ר360 אלף ₪6.8 אלף
עוד 1 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
04.20113 חדרים, 53 מ״ר350 אלף ₪6.6 אלף

2 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 96%, בתוך כ־8.9 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,400–2,650 ₪כ־2% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים2,950–3,250 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים4,050–4,500 ₪כ־6% יותר (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן4,700–5,500 ₪כ־6% פחות (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ב למגורים
בערך 350–470 ₪ לחודש לדירה של 62 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1366103חפ/2685 - שד' בן גוריון 51, חיפהאושרה27.07.20262 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 304-1524586הגפן 15 חיפהבבדיקה05.05.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 304-1465780רח' אלנבי 48, חיפהבבדיקה+13 דירות23.03.20264 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 304-1268366חפ/2637-מעונות סטודנטים- הטכניון, אלנבי 85, חיפהאושרה13.05.20252 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 304-1174721חפ/981/ב/2-רחוב שומאכר גוטליב 3, חיפהאושרה25.11.20243 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 304-0699652חפ/ 1796/ 6/ ב - רח' הגנים 38, חיפהאושרה+10 דירות14.11.20223 דק׳ הליכה · 250 מ׳
עוד 3 תכניות
  • 304-0857995חפ/מק/2559-ברח' עבאס 14, 16, 18 חיפהאושרה03.07.20223 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 304-0359687חפ/מק/2408 שינוי קווי בניין ברח' עבאס 46 חיפהאושרה+2 דירות04.12.20182 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 304-0279190שכונת גני המושבה - במושבה הגרמנית.אושרה+4 דירות22.08.20172 דק׳ הליכה · 130 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • הגנים 48

    מושבה גרמנית · חיפה

    2 דק׳ הליכה · 150 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    24.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2025

  • הצלבנים 30

    כרמל צרפתי · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 630 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    28.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • שד הנשיא 4

    רמת התשבי · חיפה

    11 דק׳ הליכה · 870 מ׳

    מחיר טיפוסי
    27.7 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2026

  • כלפון הרב 6

    קרית אליעזר · חיפה

    12 דק׳ הליכה · 950 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    17.4 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2023

  • דרך העצמאות 94

    שער פלמר, תחנת רכבת השמונה · חיפה

    12 דק׳ הליכה · 950 מ׳

    מחיר טיפוסי
    31.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    13
    סיום מתוכנן
    2030

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1950): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 28 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

  • צפיפות 20.7 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 20.7 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס18 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 30 מ׳
  • רכבת ישראל, חיפה מרכז12 דק׳ הליכה · 1,000 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך22 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 11 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • רק בשרבית קפה או מסעדה · 66 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • Biomedis Israelמרפאה · 8 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • Market Fifty Fiveסופרמרקט או מכולת · 20 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • בית מרקחת היי פארם חיפה | קנאביס רפואיבית מרקחת · 13 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • Basketball Fieldחדר כושר · 5 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • סיטי סנטר - עודפי מותגיםקניון · 4 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 680 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת מושבה גרמנית

הכול על שכונת מושבה גרמנית: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת מושבה גרמנית

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 11270, חלקה 13).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 62 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,960 ₪הלוואה של 600 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 950 אלף ₪, מתוכם 350 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הגפן 28 בחיפה?

המיקוד של הגפן 28 בחיפה הוא 3505306.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הגפן 28?

בשנתיים האחרונות נמכרו 90 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 19.3 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦16.3–22.2⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הגפן 28?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 9 תכניות, למשל חפ/2685 - שד' בן גוריון 51, חיפה (אושרה); הגפן 15 חיפה (בבדיקה); רח' אלנבי 48, חיפה (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.