דוח כתובת

הבנים 9, חיפה

שכונת נווה שאנן · גוש 12460 · חלקה 4 · מיקוד 3224146

הבניין:
נבנה
1970
קומות
3
דירות
12בכל הכניסות
מגרש
1,389 מ״ר
כדאי לבדוק:

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב הבניםמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳18.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 215 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ17.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 765 עסקאות
  • כל חיפה19.2 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 2,703 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 22 אלף ₪ למ״ר (6 עסקאות בשנתיים, בעיקר בציון 22). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −2%, בכל העיר −2.9%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +30%, בכל העיר +25%.

דירה טיפוסית באזור: 63 מ״ר, כ־1.16 מיליון ₪

12 אלף17 אלף21 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: הבנים 9 וחניתה 21. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦16.9–20.3⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,500–2,750 ₪כ־6% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים2,900–3,200 ₪כ־2% פחות (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים3,800–4,150 ₪כ־2% פחות (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים4,550–5,000 ₪כ־12% פחות (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.4% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ב למגורים
בערך 360–480 ₪ לחודש לדירה של 63 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1494749התחדשות עירונית - נתיב חןבבדיקה+234 דירות25.10.20263 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 304-0952408חפ/מק/2575 - רח' חניתה 23 - חיפהאושרה20.03.2025דקה הליכה · 30 מ׳
  • 304-1035583מצפה הגלילאושרה+189 דירות15.12.20244 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 304-0937938חפ/מק/2534/א - רח' חניתה 27-29, חיפה, הסדרת חזית חנויותאושרה04.02.2024דקה הליכה · 100 מ׳
  • 304-0597674חפ/2480 - רח' הגליל 41, חיפהאושרה+1 דירה17.11.20213 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 304-0734947חפ/מק/2534 - רחוב חניתה 27, חיפהאושרה11.05.2021דקה הליכה · 100 מ׳
עוד 2 תכניות
  • 304-0753681חפ/ 2399א'- פינוי בינוי - רחוב נתיב חן 50-56 עיר חיפהאושרה+123 דירות16.03.20213 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 304-0096974חפ/1044ג' - הקמת בנין מגורים ברח' נתיב חן 55, נווה שאנן, חיפהאושרה+24 דירות16.02.20153 דק׳ הליכה · 280 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

  • נתיב חןפינוי בינוי+123 דירות4 כתובות במתחם3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • פייזרפינוי בינוי+376 דירות5 כתובות במתחם4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • חניתה 61-67, שאול 24פינוי בינוי+221 דירות10 כתובות במתחם8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • ברל כצנלסוןפינוי בינוי+360 דירות19 כתובות במתחם9 דק׳ הליכה · 710 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • חניתה 57

    נווה שאנן · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 630 מ׳

    מחיר טיפוסי
    25.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    7
    סיום מתוכנן
    2029

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 8.6 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 12 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 8.6 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס25 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 50 מ׳
  • רכבת ישראל, מרכזית המפרץ2.2 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 4% מהמותר
חינוך11 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 18 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • דינורכיתות ⁦1–6⁩3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • יזרעאליהכיתות ⁦1–6⁩4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • רמבםכיתות ⁦1–6⁩5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • גבריאליכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 560 מ׳
  • אולפת אמי"ת עירוני וכיתות ⁦7–12⁩7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • תהלת שלמהכיתות ⁦1–8⁩8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • הנסיוניכיתות ⁦0–9⁩9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • ביחדכיתות ⁦1–8⁩11 דק׳ הליכה · 910 מ׳
  • עבד אלרחמן אלחא'גכיתות ⁦0–8⁩12 דק׳ הליכה · 920 מ׳
  • יחל ישראלכיתות ⁦9–12⁩12 דק׳ הליכה · 950 מ׳
  • יחל ישראלכיתות ⁦1–8⁩12 דק׳ הליכה · 990 מ׳
  • גן צאלוןגן ילדיםדקה הליכה · 60 מ׳
  • גן אריאלגן ילדיםדקה הליכה · 70 מ׳
  • הגן המשפחתיגן ילדים3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • גן אשבלגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • גן שיזףגן ילדים4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • גן ארגמןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • גן אלומותגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • גן חינניתגן ילדים4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • גן גפןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • כל בתי הספר בחיפה ←
  • ועוד 9 רחוקים יותר
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מאפיית שילתבית קפה או מסעדה · 20 עד 1 ק״מדקה הליכה · 50 מ׳
  • רוסמן מרקט נווה שאנןסופרמרקט או מכולת · 9 עד 1 ק״מדקה הליכה · 80 מ׳
  • בית מרקחת חניתהבית מרקחת · 4 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • MEITAV מיטב יד שלום סטודיו אימוני כושר אישיים וקבוצתייםחדר כושר · 5 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • מרכז בריתות - ד"ר ולדמן - מוהל- רופאמרפאה · 3 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • עופר גרנד קניון-חיפהקניון · 2 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 570 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה שאנן

הכול על שכונת נווה שאנן: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה שאנן

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 12460, חלקה 4).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 63 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,828 ₪הלוואה של 580 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 919 אלף ₪, מתוכם 339 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הבנים 9 בחיפה?

המיקוד של הבנים 9 בחיפה הוא 3224146.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הבנים 9?

בשנתיים האחרונות נמכרו 215 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 18.4 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦16.9–20.3⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הבנים 9?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 8 תכניות, למשל התחדשות עירונית - נתיב חן (בבדיקה); חפ/מק/2575 - רח' חניתה 23 - חיפה (אושרה); מצפה הגליל (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.