דוח כתובת

הרצוג 18, גבעתיים

שכונת תל גנים · גוש 6162 · חלקה 147 · מיקוד 5358620

הבניין:
נבנה
1970
קומות
6
דירות
24
מגרש
1,760 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב הרצוג31.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 5 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳36.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 37 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ34 אלף ₪ למ״רשנתיים · 511 עסקאות
  • כל גבעתיים35.5 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 140 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 43.6 אלף ₪ למ״ר (102 עסקאות בשנתיים, בעיקר בההסתדרות 56 ואידמית 15). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −8%, בכל העיר −3.5%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +10%, בכל העיר +26%.

דירה טיפוסית באזור: 97 מ״ר, כ־3.57 מיליון ₪

26 אלף33 אלף40 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦31.8–39.8⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2008, הייתה בכ־11.4 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־36.8 אלף ₪ למ״ר, פי 3.2.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
03.20184.5 חדרים, 105 מ״ר2.48 מיליון ₪23.6 אלף
05.20174.5 חדרים, 88 מ״ר3.13 מיליון ₪35.5 אלף
05.20145 חדרים, 93 מ״ר2.28 מיליון ₪24.5 אלף
12.20095 חדרים, 93 מ״ר1.7 מיליון ₪18.3 אלף
03.20093.5 חדרים, 88 מ״ר1 מיליון ₪11.4 אלף
10.20083 חדרים, 88 מ״ר1 מיליון ₪11.4 אלף

2 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 123%, בתוך כ־6.3 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע במחוז
3 חדרים6,800–7,500 ₪כ־22% יותר (במחוז 5,890 ₪)
4 חדרים7,450–8,200 ₪כ־9% יותר (במחוז 7,206 ₪)
5+ חדרים10,850–11,950 ₪כ־21% יותר (במחוז 9,402 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.8% בשנה הערכה. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל מחוז תל אביב: 6,412 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.2% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע במחוז תל אביב: הלמ״ס, שמפרסמת לעיר הזאת רק את ממוצע המחוז.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע במחוז לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהמחיר הטיפוסי בכל המחוז: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 600–760 ₪ לחודש לדירה של 97 מ״ר

אין אזורים. דירה בבניין של 3 קומות ומעלה: 73.95 ₪; בבניין קטן או פנטהאוז: 93.64 ₪; בית עם דירה אחת: 116.04 ₪.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה כורזין · הקו הסגולעיריית תל אביב (07.2026): נסיעות הרצה ב־2027 ופתיחה לנוסעים ב־2028.מתוכננת · צפי 20286 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • רכבת קלה המאבק · הקו הסגולמתוכננת · צפי 20287 דק׳ הליכה · 560 מ׳
עוד 3 תחנות
  • רכבת קלה רזיאל · הקו הסגולמתוכננת · צפי 20288 דק׳ הליכה · 640 מ׳
  • רכבת קלה כפר שלם · הקו הסגולמתוכננת · צפי 202813 דק׳ הליכה · 1,050 מ׳
  • רכבת קלה הירדן · הקו הסגולמתוכננת · צפי 202816 דק׳ הליכה · 1,280 מ׳

תכניות, עד 300 מ׳

  • 503-0682153שינוי לתוכנית גב/2/431 - ההסתדרות- מתחם ט'אושרה19.04.20233 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 503-0773846גב/ 418א- תוספת זכויות בניה ושינויים לתכנית גב/418 מתחם כורזיןאושרה+746 דירות21.04.2025דקה הליכה · 60 מ׳
  • 503-1353564גב/מק/8/431 - הסתדרות ו' המאוחדאושרה04.08.20254 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 503-1185420התחדשות מתחם הרצוג, גבעתיים - ס' 77, 78הגבלה זמנית07.07.2025חלה על הכתובת
  • 503-0886606גב/מק/7/431 הסתדרות מתחמים יא יבאושרה27.04.20233 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 503-1022458גב/מק/8/431 - הסתדרות ו' המאוחדבבדיקה29.08.20224 דק׳ הליכה · 300 מ׳
עוד 9 תכניות
  • 503-0946418גב/מק/697 קפלנסקי 22-24 גבעתיםאושרה+3 דירות11.07.20223 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 503-0757609שינוי לתכנית גב/431 מתחם ההסתדרות התחדשות עירונית מתחם י'אושרה01.05.20224 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 503-0689059גב/מק/4/431 - ההסתדרות מתחמים ג,ד,האושרה+40 דירות23.06.20213 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 503-0128629גב/418 מתחם תעסוקה דרום גבעתייםאושרה26.06.2017דקה הליכה · 60 מ׳
  • 503-0495556גב/649 - קפלנסקי 1-3-5 תוספת מרפסותאושרה09.12.20193 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 503-0216572גב/604- רח. תפוצות ישראל 3,5,7, גבעתייםאושרה27.05.20184 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 503-0200071גב 605-הרחבת מתחם החינוך שב"ץ, אלון, ותלם.אושרה09.08.20172 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 503-0244699גב/מק/1/431 - איחוד וחלוקה מתחם Wאושרה21.11.20183 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 503-0204412מתחם ההסתדרות גב/431 - התחדשות עירוניתאושרה+2,194 דירות15.07.2018דקה הליכה · 70 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בגבעתיים.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 13.6 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 24 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • הבניין בתוך מתחם התחדשות מוכרז (הרצוג)
  • תחנת רכבת קלה: 6 דק׳ הליכה · 440 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 13.6 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 10–21 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהכ־69 אוטובוסים בשעה בבוקר · רכבת קלה ב־6 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוסקו 58 · כ־69 אוטובוסים בשעה ב־7 בבוקרדקה הליכה · 70 מ׳
  • רכבת קלה כורזיןהקו הסגולמתוכננת · צפי 20286 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • רכבת ישראל, השלום2.4 ק״מ
  • אוטובוס אחרון בשישי בסביבות 16:59
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך14 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 13 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
ירוק ופנאי3 גינות ופארקים עד 800 מ׳השלום -דרך ב־6 דק׳ הליכה · של דונם ומעלההרשימה המלאה
  • השלום -דרך5.3 דונם6 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • אשרמן עליון2.5 דונם8 דק׳ הליכה · 630 מ׳
  • וולפסון אידית19.9 דונם9 דק׳ הליכה · 720 מ׳
  • גינת כלבים אחת עד 800 מ׳
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • בית מרקחת תל-גנים בע"מבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • Vany גן רבקה גבעתייםבית קפה או מסעדה · 25 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • מדיטסט בדיקות (2007) בע"ממרפאה · 2 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • הבוקס של נימו - Nimo's BOX קרוספיט בגבעתייםחדר כושר · 4 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • שופרסל שליסופרמרקט או מכולת · 11 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • גמא קניון גבעתייםקניון · 2 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 630 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת תל גנים

הכול על שכונת תל גנים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת תל גנים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 6162, חלקה 147).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 97 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער11,780 ₪הלוואה של 1.79 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.83 מיליון ₪, מתוכם 1.04 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הרצוג 18 בגבעתיים?

המיקוד של הרצוג 18 בגבעתיים הוא 5358620.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הרצוג 18?

בשנתיים האחרונות נמכרו 37 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 36.8 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦31.8–39.8⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הרצוג 18?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 15 תכניות, למשל שינוי לתוכנית גב/2/431 - ההסתדרות- מתחם ט' (אושרה); גב/ 418א- תוספת זכויות בניה ושינויים לתכנית גב/418 מתחם כורזין (אושרה); גב/מק/8/431 - הסתדרות ו' המאוחד (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה להרצוג 18?

התחנה הקרובה היא כורזין, 6 דק׳ הליכה (440 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בגבעתיים על מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בגבעתיים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.