דוח כתובת

האדמו"ר מבאבוב 2, בת ים

שכונת באבוב · גוש 7124 · חלקה 108 · מיקוד 5962209

הבניין:
נבנה
1975
קומות
4
דירות
48בכל הכניסות
מגרש
4,117 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב האדמו"ר מבאבובמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳26.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 54 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ26.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 676 עסקאות
  • כל בת ים26.2 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 427 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 31.9 אלף ₪ למ״ר (27 עסקאות בשנתיים, בעיקר בהרב מימון 23 וקרן היסוד 2). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +2%, בכל העיר −3%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +25%, בכל העיר +29%.

דירה טיפוסית באזור: 83 מ״ר, כ־2.21 מיליון ₪

20 אלף25 אלף31 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: האדמו"ר מבאבוב 2–4 והרב מימון 9–13. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦24.5–29.1⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2003, הייתה בכ־7.8 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־26.7 אלף ₪ למ״ר, פי 3.4.

0 אלף10 אלף20 אלף30 אלף‏7.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 22.12.2003‏6.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 01.08.2004‏4.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 04.01.2005‏7.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 03.03.2006‏5.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 22.11.2006‏7.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 22.10.2007‏10.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 27.07.2008‏9.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 05.08.2008‏9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 21.07.2009‏11.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.12.2009‏13.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 07.02.2012‏15.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 03.09.2015‏20.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 27.11.2016‏17.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 23.03.2017‏20 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 09.07.2019‏24.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 20.11.2023200320072011201520192023
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת באבוב בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
11.20233 חדרים, 63 מ״ר1.57 מיליון ₪24.9 אלף
07.20193 חדרים, 63 מ״ר1.26 מיליון ₪20 אלף
03.20173 חדרים, 63 מ״ר1.1 מיליון ₪17.5 אלף
11.20163 חדרים, 63 מ״ר1.3 מיליון ₪20.6 אלף
09.20153 חדרים, 63 מ״ר998 אלף ₪15.8 אלף
02.20123 חדרים, 63 מ״ר860 אלף ₪13.7 אלף
12.20093 חדרים, 63 מ״ר720 אלף ₪11.4 אלף
07.20093 חדרים, 63 מ״ר565 אלף ₪9 אלף
עוד 8 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
08.20083 חדרים, 63 מ״ר583 אלף ₪9.3 אלף
07.20083 חדרים, 63 מ״ר670 אלף ₪10.6 אלף
10.20073 חדרים, 63 מ״ר484 אלף ₪7.7 אלף
11.20063 חדרים, 63 מ״ר341 אלף ₪5.4 אלף
03.20063 חדרים, 63 מ״ר446 אלף ₪7.1 אלף
01.20053 חדרים, 63 מ״ר306 אלף ₪4.9 אלף
08.20043 חדרים, 63 מ״ר418 אלף ₪6.6 אלף
12.20033 חדרים, 70 מ״ר548 אלף ₪7.8 אלף

4 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 93%, בתוך כ־7.4 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים4,300–4,750 ₪כ־10% יותר (בעיר 4,107 ₪)
4 חדרים5,000–5,550 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 5,249 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן6,600–7,750 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 7,110 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.9%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בת ים: 4,407 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בת ים.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה כ"ט בנובמבר · הקו האדוםפועלת4 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • רכבת קלה העמל · הקו האדוםפועלת5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה יוספטל · הקו האדוםפועלת10 דק׳ הליכה · 800 מ׳
  • רכבת קלה הקוממיות · הקו האדוםפועלת10 דק׳ הליכה · 800 מ׳
  • מטרו בת ים יוספטל · מטרו M3מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 203710 דק׳ הליכה · 830 מ׳
  • מטרו הקוממיות · מטרו M3מתוכננת · צפי 203712 דק׳ הליכה · 940 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבת ים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 502-0725861בי/ 562 התחדשות עירונית הרב מיימוןבהפקדה+294 דירות28.04.2025חלה על הכתובת
  • 502-0933259מתחם המסגר בת-יםאושרה+335 דירות21.08.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 502-1070549בי/897 התחדשות עירונית הרב מיימון 2-8אושרה+320 דירות18.12.2025דקה הליכה · 40 מ׳
  • 502-1119742בי/520/ 2 - כיכר העיר בת יםבבדיקה+165 דירות30.12.20253 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 502-0500645בי/760/מק אהוד קינמון 35 שינוי קו בנייןאושרה15.02.20213 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 502-0310714בי/613 - התחדשות עירונית - הרב מימון אנה פרנקאושרה+96 דירות23.07.20193 דק׳ הליכה · 200 מ׳
עוד 6 תכניות
  • 502-0254953בי/508 - מתחם רחוב הבניםאושרה+235 דירות21.02.2018דקה הליכה · 100 מ׳
  • 502-0284331בי/ 520 / 1 /מק - כיכר העיר בת יםאושרה16.12.20153 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 502-0153635בי/545 - תוספת יחידות דיור ברחוב הרב צבי יהודה 9 בת יםאושרה+26 דירות06.01.20152 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 502-0222596מרכז עסקים ובידור - בי/6/400אושרה15.12.20162 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 502-0300566בי/2/398/מק - אנה פרנק 29 בת ים- תוספת שטח לגלרית חנויותאושרה01.06.20173 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 502-0386128בי/727/מק - צבי יהודה 5 בת יםאושרה14.01.2018דקה הליכה · 100 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבת ים.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1975): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 11.7 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • הבניין בתוך מתחם התחדשות מוכרז (הרב מימון - ניסנבוים)
  • תחנת רכבת קלה: 4 דק׳ הליכה · 290 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 11.7 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 14–28 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכהרכבת קלה ב־4 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס19 תחנות עד 400 מ׳2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • רכבת קלה כ"ט בנובמברהקו האדום4 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • רכבת ישראל, בת ים קוממיות13 דק׳ הליכה · 1,080 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך20 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 18 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםבית קפה או מסעדה ב־3 דק׳ הליכה3 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • דקל קלאב - ביליארד בר & באולינג | Dekel Club - Billiard Bar & Bowlingבית קפה או מסעדה · 7 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • ספייס Fix בת יםחדר כושר · 4 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • בית מרקחת רמת הנשיאבית מרקחת · 4 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 540 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת באבוב

הכול על שכונת באבוב: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת באבוב

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 7124, חלקה 108).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 83 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער7,293 ₪הלוואה של 1.11 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.75 מיליון ₪, מתוכם 645 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב האדמו"ר מבאבוב 2 בבת ים?

המיקוד של האדמו"ר מבאבוב 2 בבת ים הוא 5962209.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד האדמו"ר מבאבוב 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 54 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 26.7 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦24.5–29.1⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד האדמו"ר מבאבוב 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 12 תכניות, למשל בי/ 562 התחדשות עירונית הרב מיימון (בהפקדה); מתחם המסגר בת-ים (אושרה); בי/897 התחדשות עירונית הרב מיימון 2-8 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה להאדמו"ר מבאבוב 2?

התחנה הקרובה היא כ"ט בנובמבר, 4 דק׳ הליכה (290 מ׳). היא פעילה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבת ים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבת ים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.