דוח כתובת

נהר הירדן 28, בית שמש

שכונת רמת התנאים · גוש 5152 · חלקה 26 · מיקוד 9908103

הבניין:
מגרש
4,351 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב נהר הירדן25.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 39 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳27.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 46 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ24.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 212 עסקאות
  • כל בית שמש23.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 952 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 25.2 אלף ₪ למ״ר (13 עסקאות בשנתיים, בעיקר בליד רחוב אוהל יהושע והאדמו"ר מבעלזא 1). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +10%, בכל העיר −1.4%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +58%, בכל העיר +56%.

דירה טיפוסית באזור: 94 מ״ר, כ־2.55 מיליון ₪

16 אלף23 אלף30 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: נהר הירדן 28–30 ורבי יהושע 2. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦23.4–28.9⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים4,700–5,150 ₪כ־11% יותר (בעיר 4,438 ₪)
4 חדרים5,000–5,550 ₪כ־6% יותר (בעיר 4,993 ₪)
5+ חדרים6,700–7,450 ₪כ־4% יותר (בעיר 6,810 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.7% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בית שמש: 4,927 ₪ (אפריל–יוני 2026, +13.2% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בית שמש.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבית שמש.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 102-0516583הסדרת מתחמי חב' קניג - רמת בית שמש ב'אושרה+204 דירות20.01.20203 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 102-1540285הרחבות דיור ותוספת יח"ד נהר הירדן 22 - האדמו"ר מבעלזא 1 רמת בית שמשבבדיקה+4 דירות20.08.20262 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 102-1044494הרחבת מרכז מסחר ותעסוקה 'רמת נוף' רמב"ש ב'בהפקדה10.09.20232 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 102-1488949הסדרת שטחי ציבור גושים 5151,5152בבדיקה11.08.20252 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 102-0545251תוספת יח"ד וזכויות בנייה - מגרש 352 רח' מצפה רש"פ 1-5 בית שמשאושרה+18 דירות10.02.20202 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 102-0520122הרחבת דיור ותוספת יח"ד - האדמו"ר מבעלזא 9-13 בית שמשאושרה+12 דירות31.12.20244 דק׳ הליכה · 280 מ׳
עוד 16 תכניות
  • 102-1219070הגדלת אחוזי בניה, שינוי בקווי בניין במגרש 316 רמת בית שמשאושרה+2 דירות23.12.20242 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 151-1087196שינוי קווי בניין במגרש 269 מושב זנוחאושרה17.12.20244 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-1164987הרחבת מרכז מסחרי - רח' רבי יהודה הנשיאבבדיקה14.12.20233 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 102-0756072הרחבת דיור ותוספת יח"ד - רבי יהושע 11-14, מחזיקי הדת 1-3 בית שמשאושרה+16 דירות18.05.20222 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 102-0749234הרחבת ותוספת יח"ד מצפה רש"פ 6-8 שכ' ב' רמב"שאושרה09.11.2021דקה הליכה · 70 מ׳
  • 102-0604884הרחבת ותוספת יחידות דיור במגרש 316 רמת בית שמשאושרה+2 דירות07.07.20212 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 102-0591354תוספת זכויות בניה ויח"ד הלל, יהודה הנשיא, נהר הירדן, ר' לויטס בית שמשאושרה+3 דירות24.03.20213 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 102-0544593נהר הירדן 27-33, שכ' ב' רמת בית שמשאושרה+5 דירות16.08.2020דקה הליכה · 60 מ׳
  • 102-0615732הרחבת ותוספת יח"ד נהר הירדן 15-19 שכ' ב' רמב"שאושרה+8 דירות16.08.2020דקה הליכה · 100 מ׳
  • 102-0647271הרחבת ותוספת יח"ד נהר הירדן 21-25, שכ' ב' רמב"שאושרה+2 דירות09.08.2020דקה הליכה · 50 מ׳
  • 102-0603407הרחבת ותוספת יח"ד נהר הירדן 24-26 ורח' ר' יהושע 4-8, שכ' ב' רמב"שאושרה+5 דירות04.06.2020דקה הליכה · 70 מ׳
  • 102-0554329הרחבת דיור ותוספת יח"ד - נהר הירדן 32-34, מצפה רש"פ 4 רמת בית שמש ב'אושרה+12 דירות23.04.2020דקה הליכה · 60 מ׳
  • 102-0110189שכונת מגורים ב-ב'2 רמת בית שמשאושרה+250 דירות11.10.2018חלה על הכתובת
  • 102-0438895הרחבת דיור מגרש 349, רחוב רבי אלעזר, רמת בית שמשאושרה31.03.20193 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 102-0369066הרחבת דיור - מצפה רש"פ 1-5, רמת בית שמשאושרה04.12.20182 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 102-0182444הרחבת דיור רח' רשב"ג ויהודה הנשיאאושרה04.12.20183 דק׳ הליכה · 240 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבית שמש.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס7 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 80 מ׳
  • רכבת ישראל, בית שמש3 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה2 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך32 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 17 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מרכז מסחרי רמת נוףקניון · 3 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • מאוחדתבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • שובע שמחותבית קפה או מסעדה · 7 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • בית שמש- רמת נוףמרפאה · 2 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • מילר מרקטסופרמרקט או מכולת · 9 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 360 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת התנאים

הכול על שכונת רמת התנאים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת התנאים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 5152, חלקה 26).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 94 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער8,414 ₪הלוואה של 1.27 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.02 מיליון ₪, מתוכם 744 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב נהר הירדן 28 בבית שמש?

המיקוד של נהר הירדן 28 בבית שמש הוא 9908103.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד נהר הירדן 28?

בשנתיים האחרונות נמכרו 46 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 27.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦23.4–28.9⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד נהר הירדן 28?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 22 תכניות, למשל הסדרת מתחמי חב' קניג - רמת בית שמש ב' (אושרה); הרחבות דיור ותוספת יח"ד נהר הירדן 22 - האדמו"ר מבעלזא 1 רמת בית שמש (בבדיקה); הרחבת מרכז מסחר ותעסוקה 'רמת נוף' רמב"ש ב' (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבית שמש על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבית שמש: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.