דוח כתובת

האדמו"ר מבעלזא 1, בית שמש

שכונת רמת התנאים · גוש 5152 · חלקה 42 · מיקוד 9930912

הבניין:
נבנה
2010
קומות
3
דירות
12
מגרש
1,935 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב האדמו"ר מבעלזאמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳27.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 57 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ23.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 223 עסקאות
  • כל בית שמש23.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 952 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 25.2 אלף ₪ למ״ר (26 עסקאות בשנתיים, בעיקר בליד רחוב אוהל יהושע וליד רחוב אוהל יהושע). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +12%, בכל העיר −1.4%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +60%, בכל העיר +56%.

דירה טיפוסית באזור: 92 מ״ר, כ־2.5 מיליון ₪

15 אלף23 אלף30 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (4 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦23.4–30⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2014–2025 בכ־16.2 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־27.2 אלף ₪ למ״ר, פי 1.7.

10 אלף20 אלף30 אלף40 אלף‏2 דירות מקבלן, 2014–2025: כ־16.2 אלף ₪ למ״ר‏12.2 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 25.12.2012‏12.5 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 05.01.2014‏13.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 19.01.2014‏15.3 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 27.03.2014‏13 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 22.06.2016‏17.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 26.02.2017‏15 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 29.06.2017‏17.5 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 07.04.2021‏21.2 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 31.03.2022‏22.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 04.04.2022‏34.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 12.04.2022‏24 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 20.07.20252012201620202024
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת רמת התנאים בכל שנה. נקודה ריקה: הדירות שנמכרו מקבלן, יחד. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
2014–20252 דירות מקבלןכ־1.31 מיליון ₪כ־16.2 אלף
07.20256 חדרים, 154 מ״ר3.7 מיליון ₪24 אלף
04.20224 חדרים, 63 מ״ר2.2 מיליון ₪34.9 אלף
04.20224 חדרים, 90 מ״ר2.05 מיליון ₪22.8 אלף
03.20222 חדרים, 47 מ״ר995 אלף ₪21.2 אלף
04.20214 חדרים, 135 מ״ר2.36 מיליון ₪17.5 אלף
06.20174 חדרים, 100 מ״ר1.5 מיליון ₪15 אלף
02.20174 חדרים, 76 מ״ר1.3 מיליון ₪17.1 אלף
עוד 5 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
06.20164 חדרים, 92 מ״ר1.2 מיליון ₪13 אלף
03.20145 חדרים, 118 מ״ר1.8 מיליון ₪15.3 אלף
01.20144 חדרים, 95 מ״ר1.31 מיליון ₪13.8 אלף
01.20144 חדרים, 92 מ״ר1.15 מיליון ₪12.5 אלף
12.20124 חדרים, 92 מ״ר1.12 מיליון ₪12.2 אלף

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים4,750–5,250 ₪כ־13% יותר (בעיר 4,438 ₪)
4 חדרים5,000–5,550 ₪כ־6% יותר (בעיר 4,993 ₪)
5+ חדרים7,250–8,050 ₪כ־12% יותר (בעיר 6,810 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.7% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בית שמש: 4,927 ₪ (אפריל–יוני 2026, +13.2% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בית שמש.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבית שמש.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 102-1557305הרחבת ותוספת יח"ד תכלת מרדכי 1-11בבדיקה+21 דירות23.09.20263 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 102-1171354הרובע המרכזי בית שמשבבדיקה+16,000 דירות08.09.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 102-1634203הצרחת שטחים לצרכי ציבור - רחוב אוהל יהושע מגרשים 576,425,486בבדיקה08.09.20263 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 102-1540285הרחבות דיור ותוספת יח"ד נהר הירדן 22 - האדמו"ר מבעלזא 1 רמת בית שמשבבדיקה+4 דירות20.08.2026חלה על הכתובת
  • 102-1044494הרחבת מרכז מסחר ותעסוקה 'רמת נוף' רמב"ש ב'בהפקדה10.09.20233 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 102-1488949הסדרת שטחי ציבור גושים 5151,5152בבדיקה11.08.2025דקה הליכה · 30 מ׳
עוד 20 תכניות
  • 102-0545251תוספת יח"ד וזכויות בנייה - מגרש 352 רח' מצפה רש"פ 1-5 בית שמשאושרה+18 דירות10.02.20202 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 102-0520122הרחבת דיור ותוספת יח"ד - האדמו"ר מבעלזא 9-13 בית שמשאושרה+12 דירות31.12.20242 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 102-1219070הגדלת אחוזי בניה, שינוי בקווי בניין במגרש 316 רמת בית שמשאושרה+2 דירות23.12.20242 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 102-1146422הרחבות ותוספת יח"ד, שדרות נהר הירדן 3 ,5 ,7 ו9 רמת בית שמש ב'בבדיקה19.12.20234 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-1164987הרחבת מרכז מסחרי - רח' רבי יהודה הנשיאבבדיקה14.12.20234 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-1254697תוספת בניין בן 35 יח"ד בחלקה 19, שדרות הירדן רמת בית שמש ב'בבדיקה+35 דירות06.09.20234 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-0756072הרחבת דיור ותוספת יח"ד - רבי יהושע 11-14, מחזיקי הדת 1-3 בית שמשאושרה+16 דירות18.05.2022דקה הליכה · 80 מ׳
  • 102-0749234הרחבת ותוספת יח"ד מצפה רש"פ 6-8 שכ' ב' רמב"שאושרה09.11.20212 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 102-0604884הרחבת ותוספת יחידות דיור במגרש 316 רמת בית שמשאושרה+2 דירות07.07.20212 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 102-0591354תוספת זכויות בניה ויח"ד הלל, יהודה הנשיא, נהר הירדן, ר' לויטס בית שמשאושרה+3 דירות24.03.20214 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-0544593נהר הירדן 27-33, שכ' ב' רמת בית שמשאושרה+5 דירות16.08.20203 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 102-0615732הרחבת ותוספת יח"ד נהר הירדן 15-19 שכ' ב' רמב"שאושרה+8 דירות16.08.2020דקה הליכה · 60 מ׳
  • 102-0647271הרחבת ותוספת יח"ד נהר הירדן 21-25, שכ' ב' רמב"שאושרה+2 דירות09.08.2020דקה הליכה · 110 מ׳
  • 102-0508531מתחם תעסוקה בית שמש-זנוחאושרה24.06.20203 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 102-0603407הרחבת ותוספת יח"ד נהר הירדן 24-26 ורח' ר' יהושע 4-8, שכ' ב' רמב"שאושרה+5 דירות04.06.2020דקה הליכה · 20 מ׳
  • 102-0628354הרחבת דיור - רח' תכלת מרדכי 4-12 שכ' בעלזא בית שמשאושרה23.04.20203 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 102-0554329הרחבת דיור ותוספת יח"ד - נהר הירדן 32-34, מצפה רש"פ 4 רמת בית שמש ב'אושרה+12 דירות23.04.20203 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 102-0110189שכונת מגורים ב-ב'2 רמת בית שמשאושרה+250 דירות11.10.2018חלה על הכתובת
  • 102-0369066הרחבת דיור - מצפה רש"פ 1-5, רמת בית שמשאושרה04.12.20182 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 102-0182444הרחבת דיור רח' רשב"ג ויהודה הנשיאאושרה04.12.20183 דק׳ הליכה · 250 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבית שמש.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 6.2 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 12 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2010): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות

צפיפות: 6.2 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס7 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 50 מ׳
  • רכבת ישראל, בית שמש2.9 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך31 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 17 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מילר מרקטסופרמרקט או מכולת · 9 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • נהדרבית קפה או מסעדה · 7 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • מרכז מסחרי רמת נוףקניון · 3 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • בית שמש- רמת נוףמרפאה · 2 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • מאוחדתבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 290 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת התנאים

הכול על שכונת רמת התנאים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת התנאים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 5152, חלקה 42).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 92 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער8,249 ₪הלוואה של 1.25 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.98 מיליון ₪, מתוכם 730 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב האדמו"ר מבעלזא 1 בבית שמש?

המיקוד של האדמו"ר מבעלזא 1 בבית שמש הוא 9930912.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד האדמו"ר מבעלזא 1?

בשנתיים האחרונות נמכרו 57 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 27.2 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦23.4–30⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד האדמו"ר מבעלזא 1?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 26 תכניות, למשל הרחבת ותוספת יח"ד תכלת מרדכי 1-11 (בבדיקה); הרובע המרכזי בית שמש (בבדיקה); הצרחת שטחים לצרכי ציבור - רחוב אוהל יהושע מגרשים 576,425,486 (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבית שמש על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבית שמש: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.