דוח כתובת

הבשן 1, תל אביב–יפו

שכונת הצפון הישן - החלק הצפוני · גוש 6957 · חלקה 170 · מיקוד 6203401

הבניין:
קומות
1
דירות
2בכל הכניסות
מגרש
545 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב הבשןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳61.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 114 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ58.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 345 עסקאות
  • כל תל אביב - יפו45.8 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 807 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 66.3 אלף ₪ למ״ר (149 עסקאות בשנתיים, בעיקר באפשטיין 9 וילין דוד 14). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −9%, בכל העיר −4.1%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +6%, בכל העיר +37%.

דירה טיפוסית באזור: 69 מ״ר, כ־4.22 מיליון ₪

49 אלף60 אלף71 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: הבשן 1 ויהושע בן נון 58. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦52.3–67.9⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים5,650–6,250 ₪כ־8% יותר (בעיר 5,487 ₪)
3 חדרים8,300–9,200 ₪כ־23% יותר (בעיר 7,093 ₪)
4 חדרים11,100–12,300 ₪כ־32% יותר (בעיר 8,872 ₪)
5+ חדרים15,200–16,800 ₪כ־41% יותר (בעיר 11,348 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל תל אביב - יפו: 7,421 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.7% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור 1 למגורים
בערך 520–650 ₪ לחודש לדירה של 69 מ״ר
אזור חניה לתושבים
אזור 9

הטווח לדירה של עד 140 מ״ר: מבניין מסוג ב+ג ועד סוג אא. סוג הבניין מופיע בשובר.

מי גר באזור

התושבים בכמה הרחובות סביב הבניין, מול כל תל אביב - יפו. נתוני מפקד 2022.

באזורבכל העיר
גיל טיפוסי3335
גרים בדירה בבעלותם29.4%37.6%
משקי בית עם ילדים עד גיל 59.1%13.5%
בני 65 ומעלה12.6%15.1%
משקי בית בלי רכב34.7%31.8%
בעלי תואר אקדמי57.3%43%

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה יהודה המכבי · הקו הירוקהקטע הדרומי (ראשון לציון עד לוינסקי) קודם, וההמשך צפונה להרצליה ב־2030.מתוכננת · צפי 20284 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • רכבת קלה אבן גבירול - ארלוזורוב · הקו הירוקמתוכננת · צפי 20286 דק׳ הליכה · 500 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה דיזנגוף · הקו הסגולעיריית תל אביב (07.2026): נסיעות הרצה ב־2027 ופתיחה לנוסעים ב־2028.מתוכננת · צפי 202810 דק׳ הליכה · 770 מ׳
  • רכבת קלה רדינג · הקו הירוקמתוכננת · צפי 202811 דק׳ הליכה · 920 מ׳
  • רכבת קלה איכילוב · הקו הסגולמתוכננת · צפי 202814 דק׳ הליכה · 1,100 מ׳
  • רכבת קלה כיכר רבין · הקו הירוקמתוכננת · צפי 202815 דק׳ הליכה · 1,190 מ׳

בבנייה עכשיו, עד 200 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

עוד 19 בקשות

תכניות, עד 300 מ׳

  • תתל/ 71/ ברכבת קלה במטרופולין ת"א - "הקו הירוק" - מקטע מרכזיאושרה23.05.2017דקה הליכה · 110 מ׳
  • 507-0643890תא/4562 התחדשות רחוב אבן גבירולאושרה+2,550 דירות12.12.2023דקה הליכה · 80 מ׳
  • 507-0620104תא/מק/4825 שיכון פועלי הנמל דרוםאושרה+276 דירות02.04.20232 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 507-1027853תא/5073 תנאים מגבילים אבן גבירול מערב בין נורדאו לאוסישקין 77-78הגבלה זמנית07.12.20212 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 507-0135467התחדשות רחוב אבן גבירול 144-148- תא/מק/4202 - מכח תמ"א 38אושרה+24 דירות18.09.20173 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 507-0292060רחוב אבן גבירולהגבלה זמנית04.12.2018דקה הליכה · 80 מ׳
עוד תכנית
  • 507-0390708תא/מק/4563 שינוי קו בניין של בי"ס מצדהאושרה15.01.20172 דק׳ הליכה · 190 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • הר נבו 3

    הצפון הישן - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    3 דק׳ הליכה · 230 מ׳

    בבנייהתמ״א 38183 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    25.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2028

  • אבן גבירול 146

    הצפון החדש - סביבת ככר המדינה · תל אביב-יפו

    3 דק׳ הליכה · 260 מ׳

    בקשה בטיפול27 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    64.9 אלף ₪ למ״ר

  • LIVE BY ADAM SHUSTER

    הצפון החדש - סביבת ככר המדינה · תל אביב-יפו

    3 דק׳ הליכה · 270 מ׳

    הסתיים60 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    64.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    6
    סיום מתוכנן
    2026

  • אנטיגונוס 2

    הצפון החדש - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    4 דק׳ הליכה · 280 מ׳

    בבנייהתמ״א 38104 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    65.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2027

  • פנקס 11

    הצפון החדש - החלק הצפוני · תל אביב-יפו · רוטשטיין

    4 דק׳ הליכה · 310 מ׳

    הסתייםתמ״א 3850 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    61 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • חוני המעגל 10

    הצפון החדש - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    4 דק׳ הליכה · 320 מ׳

    בקשה בטיפולתמ״א 3829 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    63.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2027

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהכ־174 אוטובוסים בשעה בבוקר · רכבת קלה ב־4 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוסקווים 5, 128 · כ־174 אוטובוסים בשעה ב־7 בבוקרדקה הליכה · 100 מ׳
  • רכבת קלה יהודה המכביהקו הירוקמתוכננת · צפי 20284 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • רכבת ישראל, תל אביב מרכז1.8 ק״מ
  • אוטובוס אחרון בשישי בסביבות 18:05
רעש ואנטנותרעש: רועשקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • רעש תחבורה: רועש65–70 דציבל, כמו כביש ראשי סואן (נמדד בגובה קומה ראשונה)
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך15 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 7 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
ירוק ופנאי24 גינות ופארקים עד 800 מ׳פארק הירקון ב־6 דק׳ הליכה · של דונם ומעלההרשימה המלאה
  • נורדאו -שדרה4.1 דונםדקה הליכה · 90 מ׳
  • פרוכטר ככר הקסטל1.6 דונםדקה הליכה · 110 מ׳
  • חוני המעגל סמטת מרים החשמונאית1.2 דונם2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • ברנדר3.4 דונם3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • גימפל דורה2.1 דונם3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • ככר היל1.6 דונם4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • גימפל2.5 דונם5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • מלץ3.3 דונם5 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • גריזים פ. פקיעין1.6 דונם6 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • עמנואל הרומי - שדרה2 דונם6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • פארק הירקון243.9 דונם6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • בני דן 8-אוסישקין 03.4 דונם6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • קהילת קנדה1.5 דונם7 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • בית דניאל מרכז חתירה15.8 דונם8 דק׳ הליכה · 620 מ׳
  • בילטמור2.5 דונם8 דק׳ הליכה · 630 מ׳
  • ההסתדרות2.9 דונם8 דק׳ הליכה · 630 מ׳
  • מרכז זהירות בדרכים1.6 דונם8 דק׳ הליכה · 670 מ׳
  • הועד הפועל8.9 דונם9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • גן וילנא1.3 דונם9 דק׳ הליכה · 720 מ׳
  • סמאטס -שדרה1.5 דונם10 דק׳ הליכה · 770 מ׳
  • 18 גני משחקים עד 600 מ׳ · 6 גינות כלבים עד 800 מ׳
  • ועוד 6 רחוקים יותר
קהילה3 מרכזים קהילתיים עד 800 מ׳הקרוב ב־3 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • מגידמרכז קהילתי3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • רייך לאזרחים ותיקיםמרכז קהילתי לאזרחים ותיקים9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • 7 גינות קהילתיות עד 800 מ׳
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • שופרסל שליסופרמרקט או מכולת · 17 עד 1 ק״מדקה הליכה · 100 מ׳
  • Melaבית קפה או מסעדה · 67 עד 1 ק״מדקה הליכה · 120 מ׳
  • סאבטרהחדר כושר · 17 עד 1 ק״מדקה הליכה · 120 מ׳
  • מרכז רפואי בית רופאים מרום בזל תאמרפאה · 7 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • בית מרקחת השל״ה - תיקון עולםבית מרקחת · 16 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 200 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת הצפון הישן - החלק הצפוני

הכול על שכונת הצפון הישן - החלק הצפוני: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת הצפון הישן - החלק הצפוני

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 6957, חלקה 170).
  2. תיק הבניין בעירייה: היתרים, חריגות בנייה וטופס 4. הארכיון של העירייה.
  3. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  4. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  5. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 69 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער13,925 ₪הלוואה של 2.11 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 3.34 מיליון ₪, מתוכם 1.23 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הבשן 1 בתל אביב - יפו?

המיקוד של הבשן 1 בתל אביב - יפו הוא 6203401.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הבשן 1?

בשנתיים האחרונות נמכרו 114 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 61.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦52.3–67.9⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הבשן 1?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 7 תכניות, למשל רכבת קלה במטרופולין ת"א - "הקו הירוק" - מקטע מרכזי (אושרה); תא/4562 התחדשות רחוב אבן גבירול (אושרה); תא/מק/4825 שיכון פועלי הנמל דרום (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה להבשן 1?

התחנה הקרובה היא יהודה המכבי, 4 דק׳ הליכה (310 מ׳). היא בתכנון.

באיזה אזור רישום, ארנונה וחניה נמצאת הכתובת הבשן 1?

אזור הרישום לבית ספר יסודי: הר נבו. אזור ארנונה למגורים: אזור 1. אזור חניה לתושבים: אזור 9. לפי שכבות העירייה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה ובקשות: עיריית תל אביב-יפו. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. רעש, גינות, חניה וארנונה: עיריית תל אביב-יפו. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.