דוח כתובת

דניאל 2, תל אביב–יפו

בכתובת הזו נבנה פרויקט חדש: דניאל 2

שכונת כרם התימנים · גוש 7229 · חלקה 120 · מיקוד 6560402

הבניין:
דירות
14בכל הכניסות
מגרש
1,954 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב דניאלמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳57.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 31 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ60.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 364 עסקאות
  • כל תל אביב - יפו45.8 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 807 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 107.9 אלף ₪ למ״ר (28 עסקאות בשנתיים, בעיקר בהירקון 2 והרב קוק 3). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר −4.1%.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר +37%.

דירה טיפוסית באזור: 75 מ״ר, כ־4.32 מיליון ₪

47 אלף68 אלף90 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: דניאל 2–4 ורציף הרברט סמואל 6–8. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦50.1–70.9⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים7,050–7,750 ₪כ־35% יותר (בעיר 5,487 ₪)
3 חדרים9,150–10,150 ₪כ־36% יותר (בעיר 7,093 ₪)
4 חדרים13,550–14,950 ₪כ־60% יותר (בעיר 8,872 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.1% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל תל אביב - יפו: 7,421 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.7% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור 1 למגורים
בערך 570–710 ₪ לחודש לדירה של 75 מ״ר
אזור חניה לתושבים
אזור 6

הטווח לדירה של עד 140 מ״ר: מבניין מסוג ב+ג ועד סוג אא. סוג הבניין מופיע בשובר.

מי גר באזור

התושבים בכמה הרחובות סביב הבניין, מול כל תל אביב - יפו. נתוני מפקד 2022.

באזורבכל העיר
גיל טיפוסי3335
גרים בדירה בבעלותם19.8%37.6%
משקי בית עם ילדים עד גיל 59.5%13.5%
בני 65 ומעלה13.8%15.1%
משקי בית בלי רכב32.7%31.8%
בעלי תואר אקדמי40.3%43%

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • מטרו כרמלית · מטרו M2מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 20374 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • רכבת קלה הכרמל · הקו הסגולעיריית תל אביב (07.2026): נסיעות הרצה ב־2027 ופתיחה לנוסעים ב־2028.מתוכננת · צפי 20288 דק׳ הליכה · 650 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה אידלסון · הקו הסגולמתוכננת · צפי 20289 דק׳ הליכה · 720 מ׳
  • מטרו כיכר מגן דוד · מטרו M2מתוכננת · צפי 20379 דק׳ הליכה · 760 מ׳
  • רכבת קלה מונטיפיורי · הקו הסגולמתוכננת · צפי 202810 דק׳ הליכה · 840 מ׳
  • רכבת קלה בוגרשוב · הקו הסגולמתוכננת · צפי 202814 דק׳ הליכה · 1,120 מ׳

בבנייה עכשיו, עד 200 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

עוד 7 בקשות

תכניות, עד 300 מ׳

  • 507-1580760השלמת מגרשי מגורים ברובעי 5-6 - הודעה לפי סעיף 77 ו-78 לחוקהגבלה זמנית04.06.20263 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 507-0657320תא / מק/4701 - איחוד וחלוקה הירקון 23-27, תל אביבאושרה15.06.20223 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 507-0476747תא/מק/4578 - הרברט סמואל 18, 20, 22, 24אושרה+7 דירות28.11.2023דקה הליכה · 120 מ׳
  • 507-0857813תא/מק/5048- הירקון 7 - מגדל דניאל, הרצל 53אושרה03.08.2023דקה הליכה · 30 מ׳
  • 507-0163386תא/מק/4311 מספר מקוון -507-0163386-הרברט סמואל 10אושרה26.04.2015דקה הליכה · 30 מ׳
  • 507-0296129תא/2/3360 איחוד וחלוקה מרחב הדולפינריוםאושרה12.07.2017דקה הליכה · 60 מ׳
עוד 6 תכניות
  • 507-0147686מתחם כרמלית - תא/4055אושרה+43 דירות24.08.2015חלה על הכתובת
  • 507-0346510תא/מק/4524 קהילת עדן 2, 4אושרה17.06.20183 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 507-0322958תא/ 4429 - הסדרת דרך ברח' קלישראושרה28.08.2017דקה הליכה · 60 מ׳
  • 507-0154443תא/ 4108 - הירקון 23-27אושרה+79 דירות11.09.20163 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 507-0145599תא/4099 - הרברט סמואל 18,20אושרה29.11.2016דקה הליכה · 110 מ׳
  • 507-0403618תא/מק/4552 שוק הכרמל - איחוד וחלוקהאושרה31.08.20172 דק׳ הליכה · 170 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • דניאל 2

    כרם התימנים · תל אביב-יפו

    כאן

    בקשה בטיפול57 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    108.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2029

  • הירקון 2

    נווה צדק · תל אביב-יפו

    2 דק׳ הליכה · 170 מ׳

    בבנייה230 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    119.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    9
    סיום מתוכנן
    2026

  • קלישר 32

    לב תל אביב · תל אביב-יפו

    7 דק׳ הליכה · 590 מ׳

    יש היתרתמ״א 3827 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    44.9 אלף ₪ למ״ר

  • NOY ביצחק אלחנן

    נווה צדק · תל אביב-יפו

    7 דק׳ הליכה · 590 מ׳

    בקשה בטיפול42 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    71.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1

  • הכובשים 2

    כרם התימנים · תל אביב-יפו

    8 דק׳ הליכה · 600 מ׳

    הסתייםתמ״א 3833 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    77.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2026

  • נחלת בנימין 23

    לב תל אביב · תל אביב-יפו

    8 דק׳ הליכה · 660 מ׳

    מחיר טיפוסי
    74.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2026

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 7.2 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 14 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • בקשה או היתר תמ״א 38 עד 200 מ׳ בשנתיים האחרונות
  • תחנת מטרו: 4 דק׳ הליכה · 330 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 7.2 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 12–26 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכהכ־311 אוטובוסים בשעה בבוקר · מטרו ב־4 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוסקווים 18, 61, 63, 66, 128, 161 ועוד 1 · כ־311 אוטובוסים בשעה ב־7 בבוקר2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • מטרו כרמליתמטרו M2מתוכננת · צפי 20374 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • רכבת ישראל, תל אביב ההגנה2.6 ק״מ
  • אוטובוס אחרון בשישי בסביבות 18:20
רעש ואנטנותרעש: רועשקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • רעש תחבורה: רועש65–70 דציבל, כמו כביש ראשי סואן (נמדד בגובה קומה ראשונה)
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה9 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך7 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־5 דק׳ הליכה · 7 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
ירוק ופנאי10 גינות ופארקים עד 800 מ׳קויפמן - דניאל בדקה הליכה · של דונם ומעלההרשימה המלאה
  • קויפמן - דניאל1.1 דונםדקה הליכה · 30 מ׳
  • צארלס קלור מערבי נינגה71.4 דונםדקה הליכה · 70 מ׳
  • הכובשים 2 -הגדול17.2 דונם2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • מלון דן פנורמה1.3 דונם5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • ככר השעות היפות6.5 דונם5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • חוף ירושלים14.6 דונם6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • שינקין ערוגות2.2 דונם9 דק׳ הליכה · 700 מ׳
  • הכשרת הישוב4.1 דונם9 דק׳ הליכה · 700 מ׳
  • סוזן דלל7.6 דונם10 דק׳ הליכה · 770 מ׳
  • קויפמן - המרד2.7 דונם10 דק׳ הליכה · 790 מ׳
  • בריכה, מלון דיוויד אינטרקונטיננטל4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • מתקני כושר בגינהדקה הליכה · 80 מ׳
  • 4 גני משחקים עד 600 מ׳ · גינת כלבים אחת עד 800 מ׳
קהילה3 מרכזים קהילתיים עד 800 מ׳הקרוב ב־2 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • מרכז קהילתי ימימרכז קהילתי2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • מרכז קהילתי דרהי (קלישר 5)מרכז קהילתי6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • גינה קהילתית אחת עד 800 מ׳
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מתחם אימון פונקציונליחדר כושר · 9 עד 1 ק״מדקה הליכה · 80 מ׳
  • הכובשיםבית קפה או מסעדה · 78 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • ענק המזוןסופרמרקט או מכולת · 17 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • Matzpen Clinic - психология, психиатрия и неврологияמרפאה · 7 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 510 מ׳
  • נתנאלהקניון · 4 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 560 מ׳
  • סופר-פארם מגדל האופרהבית מרקחת · 8 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 610 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת כרם התימנים

הכול על שכונת כרם התימנים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת כרם התימנים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 7229, חלקה 120).
  2. תיק הבניין בעירייה: היתרים, חריגות בנייה וטופס 4. הארכיון של העירייה.
  3. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  4. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  5. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 75 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער14,255 ₪הלוואה של 2.16 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 3.42 מיליון ₪, מתוכם 1.26 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב דניאל 2 בתל אביב - יפו?

המיקוד של דניאל 2 בתל אביב - יפו הוא 6560402.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד דניאל 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 31 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 57.5 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦50.1–70.9⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד דניאל 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 12 תכניות, למשל השלמת מגרשי מגורים ברובעי 5-6 - הודעה לפי סעיף 77 ו-78 לחוק (הגבלה זמנית); תא / מק/4701 - איחוד וחלוקה הירקון 23-27, תל אביב (אושרה); תא/מק/4578 - הרברט סמואל 18, 20, 22, 24 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לדניאל 2?

התחנה הקרובה היא כרמלית, 4 דק׳ הליכה (330 מ׳). היא בתכנון.

באיזה אזור רישום, ארנונה וחניה נמצאת הכתובת דניאל 2?

אזור הרישום לבית ספר יסודי: נווה צדק - יסודי. אזור ארנונה למגורים: אזור 1. אזור חניה לתושבים: אזור 6. לפי שכבות העירייה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה ובקשות: עיריית תל אביב-יפו. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. רעש, גינות, חניה וארנונה: עיריית תל אביב-יפו. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.