דוח כתובת

בן יהודה 190, תל אביב–יפו

שכונת הצפון הישן - החלק הצפוני · גוש 6901 · חלקה 87 · מיקוד 6347126

הבניין:
נבנה
1934
קומות
8
דירות
14
מגרש
262 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב בן יהודה60.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 34 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳60.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 76 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ59.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 382 עסקאות
  • כל תל אביב - יפו45.8 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 807 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 72.1 אלף ₪ למ״ר (54 עסקאות בשנתיים, בעיקר בבן יהודה 165 ובן יהודה 220). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −2%, בכל העיר −4.1%. באזור המחיר ירד פחות מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +12%, בכל העיר +37%.

דירה טיפוסית באזור: 67 מ״ר, כ־4.07 מיליון ₪

50 אלף60 אלף71 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦52.1–67.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים5,800–6,400 ₪כ־11% יותר (בעיר 5,487 ₪)
3 חדרים8,500–9,400 ₪כ־26% יותר (בעיר 7,093 ₪)
4 חדרים12,000–13,250 ₪כ־42% יותר (בעיר 8,872 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן15,150–17,750 ₪כ־45% יותר (בעיר 11,348 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.5% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל תל אביב - יפו: 7,421 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.7% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור 1 למגורים
בערך 510–630 ₪ לחודש לדירה של 67 מ״ר
אזור חניה לתושבים
אזור 9

הטווח לדירה של עד 140 מ״ר: מבניין מסוג ב+ג ועד סוג אא. סוג הבניין מופיע בשובר.

מי גר באזור

התושבים בכמה הרחובות סביב הבניין, מול כל תל אביב - יפו. נתוני מפקד 2022.

באזורבכל העיר
גיל טיפוסי3335
גרים בדירה בבעלותם24%37.6%
משקי בית עם ילדים עד גיל 517.4%13.5%
בני 65 ומעלה13.2%15.1%
משקי בית בלי רכב34.3%31.8%
בעלי תואר אקדמי58.9%43%

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה דיזנגוף · הקו הסגולעיריית תל אביב (07.2026): נסיעות הרצה ב־2027 ופתיחה לנוסעים ב־2028.מתוכננת · צפי 20283 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • רכבת קלה גורדון · הקו הסגולמתוכננת · צפי 202810 דק׳ הליכה · 780 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה אבן גבירול - ארלוזורוב · הקו הירוקהקטע הדרומי (ראשון לציון עד לוינסקי) קודם, וההמשך צפונה להרצליה ב־2030.מתוכננת · צפי 202810 דק׳ הליכה · 820 מ׳
  • רכבת קלה יהודה המכבי · הקו הירוקמתוכננת · צפי 202813 דק׳ הליכה · 1,030 מ׳
  • רכבת קלה כיכר רבין · הקו הירוקמתוכננת · צפי 202815 דק׳ הליכה · 1,180 מ׳
  • רכבת קלה בוגרשוב · הקו הסגולמתוכננת · צפי 202817 דק׳ הליכה · 1,350 מ׳

בבנייה עכשיו, עד 200 מ׳

עוד 3 בניינים

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

עוד 15 בקשות

תכניות, עד 300 מ׳

  • 507-0840884תא/מק/4482 ניוד שטחים מיעל3/רות 2 ובן יהודה 214 לרחוב הירקון 74-76בהפקדה30.05.20243 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 507-0634923תא/4474 - תכנית לפיתוח והתחדשות רחוב ארלוזורובאושרה+680 דירות31.12.20232 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 507-0507764תא/מק/4474 תכנית לפיתוח והתחדשות רחוב ארלוזורוב לפי סעיף 77-78הגבלה זמנית06.01.20202 דק׳ הליכה · 160 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • פראג 9

    הצפון הישן - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    דקה הליכה · 30 מ׳

    בבנייהתמ״א 3825 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    67.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1

  • בן יהודה 165

    הצפון הישן - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    דקה הליכה · 40 מ׳

    בבנייהתמ״א 3828 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    78.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2027

  • וילנא 6

    הצפון הישן - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    2 דק׳ הליכה · 180 מ׳

    בבנייה19 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    66.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2028

  • בן יהודה 210

    הצפון הישן - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    3 דק׳ הליכה · 210 מ׳

    בקשה בטיפולתמ״א 3815 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    58.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2026

  • דיזנגוף 249

    הצפון הישן - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    6 דק׳ הליכה · 480 מ׳

    בבנייה23 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    68.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2029

  • אד"ם הכהן 12

    הצפון הישן - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    7 דק׳ הליכה · 590 מ׳

    בבנייהתמ״א 3827 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    61.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2027

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1934): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 14 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • 9 בקשות או היתרי תמ״א 38 עד 200 מ׳ בשנתיים האחרונות
  • תחנת רכבת קלה: 3 דק׳ הליכה · 250 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • צפיפות 53.4 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 53.4 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 12–26 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהכ־157 אוטובוסים בשעה בבוקר · רכבת קלה ב־3 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוסקווים 4, 10, 445 · כ־157 אוטובוסים בשעה ב־7 בבוקרדקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת קלה דיזנגוףהקו הסגולמתוכננת · צפי 20283 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • רכבת ישראל, תל אביב מרכז2.4 ק״מ
  • אוטובוס אחרון בשישי בסביבות 17:13
רעש ואנטנותרעש: רועש מאודקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • רעש תחבורה: רועש מאוד70–75 דציבל, כמו כביש עורקי עמוס (נמדד בגובה קומה ראשונה)
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה6 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך6 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 15 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • חט"ב גורדוןכיתות ⁦7–9⁩4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • א. ד. גורדוןכיתות ⁦1–6⁩4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • גרץכיתות ⁦1–6⁩6 דק׳ הליכה · 500 מ׳
  • עירוני ה'כיתות ⁦7–12⁩8 דק׳ הליכה · 670 מ׳
  • אוסישקיןכיתות ⁦1–6⁩11 דק׳ הליכה · 920 מ׳
  • תיכון תל אביבכיתות ⁦9–12⁩12 דק׳ הליכה · 940 מ׳
  • רתנ - אמברגן ילדים3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • רתנ - עדיגן ילדים3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • רתנ - רבידגן ילדים3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • רתנ - יהלוםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • פו-יסעורגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • רמד-אשכול אותיותגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • רמד-אשכול צליליםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • רמד-אשכול מיליםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • רמד-אשכול חרוזיםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • רמד-אשכול מנגינותגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • רמד-אשכול תוויםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • רמד-אשכול שיריםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • רמד-אשכול סיפוריםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • נה ברקןגן ילדים6 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • אזור הרישום ליסודי: גורדון
  • כל בתי הספר בתל אביב - יפו ←
  • ועוד 1 רחוקים יותר
ירוק ופנאי14 גינות ופארקים עד 800 מ׳גן וילנא בדקה הליכה · של דונם ומעלההרשימה המלאה
  • טאו1.1 דונםדקה הליכה · 50 מ׳
  • גן וילנא1.3 דונםדקה הליכה · 110 מ׳
  • קהילת קנדה1.5 דונם2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • שפיגל23.3 דונם2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • העצמאות35.9 דונם2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • גריזים פ. פקיעין1.6 דונם3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • גולדשטיין-גורן1 דונם5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • נורדאו -שדרה4.1 דונם5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • גימפל דורה2.1 דונם6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • בן גוריון -שדרה4.1 דונם6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • מלץ3.3 דונם6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • גימפל2.5 דונם7 דק׳ הליכה · 550 מ׳
  • וכסלבאום ערן2.7 דונם9 דק׳ הליכה · 720 מ׳
  • עמנואל הרומי - שדרה2 דונם9 דק׳ הליכה · 730 מ׳
  • בריכה, מלון הילטון4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • בריכה, מלון קרלטון6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • מתקני כושר בגינה4 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 18 גני משחקים עד 600 מ׳ · 5 גינות כלבים עד 800 מ׳
קהילה2 מרכזים קהילתיים עד 800 מ׳הקרוב ב־7 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • בריכת גורדוןקאנטרי קהילתי7 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • מגידמרכז קהילתי8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • 4 גינות קהילתיות עד 800 מ׳
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • ברבוניהבית קפה או מסעדה · 72 עד 1 ק״מדקה הליכה · 20 מ׳
  • zafon pharmacy בית מרקחת מרכז הצפוןבית מרקחת · 14 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • סופר יודהסופרמרקט או מכולת · 16 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • Ray Servicesחדר כושר · 14 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • Maccabi Medical Centerמרפאה · 7 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 530 מ׳
  • Miniso Supermarketקניון · 2 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 660 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת הצפון הישן - החלק הצפוני

הכול על שכונת הצפון הישן - החלק הצפוני: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת הצפון הישן - החלק הצפוני

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 6901, חלקה 87).
  2. תיק הבניין בעירייה: היתרים, חריגות בנייה וטופס 4. הארכיון של העירייה.
  3. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  4. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  5. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 67 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער13,430 ₪הלוואה של 2.04 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 3.22 מיליון ₪, מתוכם 1.19 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב בן יהודה 190 בתל אביב - יפו?

המיקוד של בן יהודה 190 בתל אביב - יפו הוא 6347126.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד בן יהודה 190?

בשנתיים האחרונות נמכרו 76 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 60.8 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦52.1–67.2⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד בן יהודה 190?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 3 תכניות, למשל תא/מק/4482 ניוד שטחים מיעל3/רות 2 ובן יהודה 214 לרחוב הירקון 74-76 (בהפקדה); תא/4474 - תכנית לפיתוח והתחדשות רחוב ארלוזורוב (אושרה); תא/מק/4474 תכנית לפיתוח והתחדשות רחוב ארלוזורוב לפי סעיף 77-78 (הגבלה זמנית). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לבן יהודה 190?

התחנה הקרובה היא דיזנגוף, 3 דק׳ הליכה (250 מ׳). היא בתכנון.

באיזה אזור רישום, ארנונה וחניה נמצאת הכתובת בן יהודה 190?

אזור הרישום לבית ספר יסודי: גורדון. אזור ארנונה למגורים: אזור 1. אזור חניה לתושבים: אזור 9. לפי שכבות העירייה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה ובקשות: עיריית תל אביב-יפו. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. רעש, גינות, חניה וארנונה: עיריית תל אביב-יפו. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.