דוח כתובת

הורדים 16, נשר

שכונת רמות יצחק · גוש 11269 · חלקה 6 · מיקוד 3679104

הבניין:
נבנה
1980
קומות
3
דירות
7
מגרש
910 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב הורדים14.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 6 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳17.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 125 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ18 אלף ₪ למ״רשנתיים · 284 עסקאות
  • כל נשר17.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 174 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 23.9 אלף ₪ למ״ר (38 עסקאות בשנתיים, בעיקר בליד רחוב השקמה). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור 0%, בכל העיר −2.2%. באזור המחיר כמעט לא השתנה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +39%, בכל העיר +37%.

דירה טיפוסית באזור: 87 מ״ר, כ־1.54 מיליון ₪

11 אלף16 אלף20 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦16–19.8⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2009, הייתה בכ־6 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־17.7 אלף ₪ למ״ר, פי 3.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
01.20264 חדרים, 121 מ״ר1.43 מיליון ₪11.8 אלף
05.20223 חדרים, 82 מ״ר1.08 מיליון ₪13.1 אלף
01.20104 חדרים, 91 מ״ר740 אלף ₪8.1 אלף
01.20094 חדרים, 104 מ״ר625 אלף ₪6 אלף

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע במחוז
עד 2 חדרים · מדגם קטן2,250–2,650 ₪בערך כמו במחוז (במחוז 2,468 ₪)
3 חדרים2,950–3,250 ₪כ־3% פחות (במחוז 3,200 ₪)
4 חדרים4,000–4,450 ₪כ־4% יותר (במחוז 4,074 ₪)
5+ חדרים6,350–7,000 ₪כ־17% יותר (במחוז 5,678 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.9% בשנה הערכה. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל מחוז חיפה: 3,719 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.9% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע במחוז חיפה: הלמ״ס, שמפרסמת לעיר הזאת רק את ממוצע המחוז.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע במחוז לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהמחיר הטיפוסי בכל המחוז: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של נשר.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בנשר.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 355-1467232כיכר העיר, נשר - שינוייםאושרה+33 דירות25.08.20263 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 355-1628973התחדשות עירונית במתחם חבצלת-צה"ל-המרגנית, נשרהגבלה זמנית21.07.20262 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 355-1053644ככר העיר - נשראושרה+34 דירות23.04.20253 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 355-1212489מכ/מק/1049 שינוי קווי בניין ברחוב הנוריות 27, נשראושרה13.02.2024דקה הליכה · 70 מ׳
  • 355-0547729מכ/ מק/ 910 - רמות יצחק-אתר למבנה ציבור-איחוד מגרשיםאושרה31.03.20193 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 355-0239871שינוי לתכנית כיכר העיר - רמות יצחק, נשראושרה+170 דירות15.05.20163 דק׳ הליכה · 250 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בנשר.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 7.7 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 7 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 7.7 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 7–15 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס35 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 50 מ׳
  • רכבת ישראל, מרכזית המפרץ2.7 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך6 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 9 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • יסודי 1 רמת יצחקכיתות ⁦1–6⁩3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • יצחק רביןכיתות ⁦1–6⁩4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • חט"ב חדשה ברמות יצחקכיתות ⁦7–9⁩6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • חט"ב שניה- רמות יצחקכיתות ⁦7–9⁩6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • גלילותכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 530 מ׳
  • התיכון המקיף נשרכיתות ⁦10–12⁩8 דק׳ הליכה · 640 מ׳
  • הרדוףגן ילדיםדקה הליכה · 90 מ׳
  • הורדיםגן ילדיםדקה הליכה · 110 מ׳
  • יסמיןגן ילדיםדקה הליכה · 110 מ׳
  • טלליםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • רעיםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • השקמהגן ילדים4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • השיטהגן ילדים5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • התמרגן ילדים5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • האלוןגן ילדים5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • כל בתי הספר בנשר ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־5 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מרכז מסחרי רמת יצחקקניוןדקה הליכה · 110 מ׳
  • קשת טעמיםסופרמרקט או מכולת · 14 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • Kapul's Food Truck קפול׳סבית קפה או מסעדה · 19 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • חדר כושר השיטהחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • מרכז וטרינרי נשרמרפאה · 2 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • כללית בית מרקחתבית מרקחת · 4 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 600 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמות יצחק

הכול על שכונת רמות יצחק: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמות יצחק

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 11269, חלקה 6).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 87 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,082 ₪הלוואה של 770 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.22 מיליון ₪, מתוכם 450 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הורדים 16 בנשר?

המיקוד של הורדים 16 בנשר הוא 3679104.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הורדים 16?

בשנתיים האחרונות נמכרו 125 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 17.7 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦16–19.8⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הורדים 16?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 6 תכניות, למשל כיכר העיר, נשר - שינויים (אושרה); התחדשות עירונית במתחם חבצלת-צה"ל-המרגנית, נשר (הגבלה זמנית); ככר העיר - נשר (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בנשר על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בנשר: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.