דוח כתובת

קצנלסון 2, ירושלים

שכונת גבעת אורנים · גוש 30185 · חלקה 45 · מיקוד 9262105

הבניין:
נבנה
1960–1993
קומות
4
דירות
31בכל הכניסות
מגרש
2,465 מ״ר
כדאי לבדוק:

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב קצנלסוןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳38.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 41 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ43.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 414 עסקאות
  • כל ירושלים35.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 3,041 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 40.6 אלף ₪ למ״ר (21 עסקאות בשנתיים, בעיקר במן 5 וליד רחוב הטייסים). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −9%, בכל העיר +0.2%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +26%, בכל העיר +43%.

דירה טיפוסית באזור: 93 מ״ר, כ־3.55 מיליון ₪

27 אלף38 אלף49 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: טשרניחובסקי 63–65 וקצנלסון 2–4. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦35–48⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים5,000–5,550 ₪כ־8% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים6,300–6,950 ₪כ־7% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים7,750–8,550 ₪כ־5% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.1% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.1%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 830 ₪ לחודש לדירה של 93 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה גבעת מרדכי · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • רכבת קלה בצלאל בזק · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה אלכסנדריון · הקו הסגולמתוכננת10 דק׳ הליכה · 810 מ׳
  • רכבת קלה בני בתירא · הקו הסגולמתוכננת10 דק׳ הליכה · 820 מ׳
  • רכבת קלה צומת פת · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת11 דק׳ הליכה · 840 מ׳
  • רכבת קלה יוסי בן יועזר · הקו הסגולמתוכננת11 דק׳ הליכה · 860 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1315423התחדשות עירונית טשרניחובסקי 74-78-80, ירושליםבבדיקה+82 דירות13.10.20262 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-1297548בית הספר לוריא, ירושליםבבדיקה29.06.20252 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-1158146בית הנוער העבריבבדיקה08.09.20263 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 101-1551530הרחבת יח"ד קיימות ברח' טשרניחובסקי 72, ירושליםבבדיקה03.09.20262 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-1460088הריסה והקמת מבנה מגורים חדש בשמעוני 36בבדיקה+27 דירות31.08.2026דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-1078476הריסת 2 מבנים קיימים והקמת 2 בנינים חדשים, דוד שמעוני 32,30 י-ם.בהפקדה+48 דירות17.03.2024דקה הליכה · 110 מ׳
עוד 17 תכניות
  • 101-1504364התחדשות עירונית - הרצוג / שמעוניבבדיקה+177 דירות11.08.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1475052התחדשות עירונית ברחוב טשרניחובסקי 59 57 בירושליםבבדיקה+38 דירות19.07.2026דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-1144179התחדשות עירונית- קצנלסון 6בהפקדה+79 דירות07.04.2024דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-1375641התחדשות עירונית שמעוני 26-28, ירושליםבבדיקה+61 דירות13.07.20262 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-1175926הריסה ובנית בנין חדש, רח' דוד שמעוני 31, ירושליםבהפקדה+9 דירות13.05.2024דקה הליכה · 70 מ׳
  • 101-0690859התחדשות עירונית טשרניחובסקי 68-שמעוני 39אושרה+190 דירות10.11.2024דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-0794214התחדשות עירונית טשרניחובסקי 51 53אושרה+69 דירות31.03.20243 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0899880התחדשות עירונית טשרניחובסקי 52-54-55אושרה+66 דירות12.09.20242 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-0550541התחדשות עירונית - התקופה 2-שמעוני 48-הרצוגאושרה+91 דירות27.08.20232 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-0415976המשך כביש 16 / מחלף בייטאושרה02.06.20202 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-0209593רכבת קלה בירושלים - קו ירוקאושרה12.01.20172 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-0972554הריסת מבנה קיים ובניית מבנה מגורים חדש ברחוב שמעוני 37, ירושליםאושרה+25 דירות29.05.2024דקה הליכה · 80 מ׳
  • 101-1008390הקמת בניין חדש ברח' שמעוני 23, ירושלים.אושרה+16 דירות25.06.20232 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-0618413תוספת קומה למבנה מגורים לשם תוספת יח"ד חדשה, רח' שמעוני 21, ירושלים.אושרה+1 דירה04.08.20202 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-0891747דוד שמעוני 22, ירושליםאושרה+20 דירות16.05.20223 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0638908שינוי קו בנין עבור תוספת מרפסות, רח' הרב הרצוג 81אושרה07.05.20192 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-0406009בית הספר למנהיגות - קרן מנדל ישראלאושרה02.04.20174 דק׳ הליכה · 280 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • מן 5

    גבעת מרדכי · ירושלים

    5 דק׳ הליכה · 400 מ׳

    מחיר טיפוסי
    32.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2028

  • טשרניחובסקי 32

    גבעת אורן · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 510 מ׳

    מחיר טיפוסי
    47.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    13
    סיום מתוכנן
    2029

  • השיירות 5

    גונן · ירושלים

    8 דק׳ הליכה · 610 מ׳

    מחיר טיפוסי
    46 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2027

  • השיירות 3

    גונן · ירושלים

    8 דק׳ הליכה · 620 מ׳

    מחיר טיפוסי
    44.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2031

  • בן טבאי 4

    גונן ה' · ירושלים

    8 דק׳ הליכה · 640 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    52.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2024

  • אנטיגנוס 14

    גונן ו' · ירושלים

    10 דק׳ הליכה · 800 מ׳

    הסתייםפינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    37 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 4 דק׳ הליכה · 310 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 12.6 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–17 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־4 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס20 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 90 מ׳
  • רכבת קלה גבעת מרדכיהקו הירוק, הקו הורודמתוכננת4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים2.8 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך18 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 9 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • דלי גרדןבית קפה או מסעדה · 24 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • אורנים פארםבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • שופרסל דילסופרמרקט או מכולת · 12 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • בית הנוער העבריחדר כושר · 2 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • Clalit Gonen Vav Pharmacyמרפאה · 3 עד 1 ק״מ10 דק׳ הליכה · 790 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת גבעת אורנים

הכול על שכונת גבעת אורנים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת גבעת אורנים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30185, חלקה 45).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 93 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער11,714 ₪הלוואה של 1.78 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.81 מיליון ₪, מתוכם 1.04 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב קצנלסון 2 בירושלים?

המיקוד של קצנלסון 2 בירושלים הוא 9262105.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד קצנלסון 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 41 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 38.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦35–48⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד קצנלסון 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 23 תכניות, למשל התחדשות עירונית טשרניחובסקי 74-78-80, ירושלים (בבדיקה); בית הספר לוריא, ירושלים (בבדיקה); בית הנוער העברי (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לקצנלסון 2?

התחנה הקרובה היא גבעת מרדכי, 4 דק׳ הליכה (310 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.