דוח כתובת

כובשי קטמון 4, ירושלים

שכונת קטמון הישנה · גוש 30007 · חלקה 2 · מיקוד 9366304

הבניין:
נבנה
1950
קומות
3
דירות
10
מגרש
512 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב כובשי קטמוןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳46.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 83 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ45.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 326 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 49.2 אלף ₪ למ״ר (48 עסקאות בשנתיים, בעיקר בטשרניחובסקי 32 וחרל"פ 18). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +3%, בכל העיר −2.3%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +40%, בכל העיר +43%.

דירה טיפוסית באזור: 77 מ״ר, כ־3.6 מיליון ₪

30 אלף43 אלף56 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦41–52.4⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2004, הייתה בכ־15.8 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־46.8 אלף ₪ למ״ר, פי 3.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
07.20134 חדרים, 103 מ״ר2.91 מיליון ₪28.3 אלף
12.20115 חדרים, 106 מ״ר2.5 מיליון ₪23.6 אלף
12.20065 חדרים, 120 מ״ר1.68 מיליון ₪14 אלף
03.20062 חדרים, 67 מ״ר840 אלף ₪12.5 אלף
01.20062 חדרים, 51 מ״ר761 אלף ₪14.9 אלף
09.20052 חדרים, 40 מ״ר770 אלף ₪19.3 אלף
02.20042 חדרים, 40 מ״ר632 אלף ₪15.8 אלף

2 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 19%, בתוך כ־1.6 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים3,850–4,250 ₪כ־6% יותר (בעיר 3,800 ₪)
3 חדרים5,400–6,000 ₪כ־16% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים7,200–7,950 ₪כ־23% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים10,750–11,850 ₪כ־46% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזורים א או ב למגורים
בערך 550–690 ₪ לחודש לדירה של 77 מ״ר (הצו לא מכריע לפי הכתובת בלבד)

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה יוסי בן יועזר · הקו הסגולמתוכננת10 דק׳ הליכה · 830 מ׳
  • רכבת קלה רחל אמנו · הקו התכלתמתוכננת12 דק׳ הליכה · 960 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה מוזיאון ישראל · הקו הצהובמתוכננת12 דק׳ הליכה · 990 מ׳
  • רכבת קלה אורנים · הקו התכלת, הקו הסגולמתוכננת13 דק׳ הליכה · 1,030 מ׳
  • רכבת קלה גבעת מרדכי · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת14 דק׳ הליכה · 1,150 מ׳
  • רכבת קלה כיכר פלומר · הקו הכחול, הקו התכלתמתוכננת15 דק׳ הליכה · 1,220 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1487560שינוי קווי בניין לשם שינוי תכנון ללא תוספת שטחים-מבוא יורם 1בהפקדה26.10.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1590439הפורצים 17-19, פינוי בינויבבדיקה+61 דירות25.10.2026דקה הליכה · 70 מ׳
  • 101-1309061התחדשות עירונית בכט' בנובמבר 28אושרה+53 דירות24.09.20262 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-1377753התחדשות עירונית הפלמ"ח 49, 51 והשיירות 2בהפקדה+57 דירות28.09.20253 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-1090091השלמת קומה עליונה מאושרת בהיתר לשם תוספת יחידת דיור, הטייסים 27אושרה+1 דירה05.10.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1439413הטייסים 33בבדיקה10.08.20264 דק׳ הליכה · 280 מ׳
עוד 13 תכניות
  • 101-1345420בניין מגורים ברחוב הפלמ"ח 31, קטמון הישנה, ירושליםבהפקדה+10 דירות30.03.2025דקה הליכה · 10 מ׳
  • 101-1395268רחל אימנו 42,44בבדיקה+35 דירות14.06.20262 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-1550508תוספות בינוי לבנין מגורים ברחוב הטייסים 31, ירושליםבבדיקה+11 דירות10.06.20263 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-0771550תוספת בינוי לבניינים ברחוב הל"ה 23-25אושרה+19 דירות13.05.20212 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-1370881בנין מגורים חדש ברח' כובשי קטמון, ירושליםבהפקדה+26 דירות23.03.20252 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-1462472הל"ה 24 - עדכון קווי בניין למרפסות ותת הקרקע, והוראות נוספותבבדיקה13.01.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-1071448רחל אמנו 46-48אושרה+45 דירות22.12.20242 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-1170190הרחבת יח"ד ברח' הפלמ"ח 27, קרית שמואל, ירושלים.אושרה18.06.2024דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-0729871תוספת שטחים ומרפסות ברחוב הל"ה 30 , ירושלים.בבדיקה11.06.20194 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-0306944הרחבת יחידת דיור ברח' הטייסים מס' 10, ירושליםאושרה23.03.20164 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-0132977בניין מגורים ברח' הפלמ"ח 24, ירושליםאושרה+5 דירות22.10.2015דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-0326751הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש בן 6 קומות ברחוב פלמ"ח 48 ירושליםאושרה+10 דירות15.05.20172 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-0195032בניין מגורים חדש ברחוב הל"ה 24אושרה+15 דירות17.10.20182 דק׳ הליכה · 190 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • השיירות 3

    קטמון הישנה · ירושלים

    4 דק׳ הליכה · 310 מ׳

    מחיר טיפוסי
    44.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2031

  • השיירות 5

    קטמון הישנה · ירושלים

    4 דק׳ הליכה · 340 מ׳

    מחיר טיפוסי
    46 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2027

  • טשרניחובסקי 32

    גבעת הורדים · ירושלים

    5 דק׳ הליכה · 420 מ׳

    מחיר טיפוסי
    47.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    13
    סיום מתוכנן
    2029

  • חרל"פ 18

    רחביה · ירושלים

    5 דק׳ הליכה · 430 מ׳

    מחיר טיפוסי
    67 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2027

  • שופן 12

    קטמון הישנה · ירושלים

    7 דק׳ הליכה · 530 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    93.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • יהושע בן נון 25

    המושבה היוונית · ירושלים

    11 דק׳ הליכה · 840 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    45.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1950): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 10 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

  • צפיפות 19.5 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 19.5 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־10 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס18 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 50 מ׳
  • רכבת קלה יוסי בן יועזרהקו הסגולמתוכננת10 דק׳ הליכה · 830 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים2.5 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך16 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 12 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • קואופ שופסופרמרקט או מכולת · 13 עד 1 ק״מדקה הליכה · 100 מ׳
  • מגדניה דובשניתבית קפה או מסעדה · 38 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • מרכז אונגווארקניון · 2 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • דר מיכל ברוק וולנרמן. דר נעם ברוקמרפאה · 3 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • בית מרקחת הבירה ירושליםבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 530 מ׳
  • Jerusalem Boxing Clubחדר כושר · 2 עד 1 ק״מ11 דק׳ הליכה · 870 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת קטמון הישנה

הכול על שכונת קטמון הישנה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת קטמון הישנה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30007, חלקה 2).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 77 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער11,879 ₪הלוואה של 1.8 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.85 מיליון ₪, מתוכם 1.05 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב כובשי קטמון 4 בירושלים?

המיקוד של כובשי קטמון 4 בירושלים הוא 9366304.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד כובשי קטמון 4?

בשנתיים האחרונות נמכרו 83 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 46.8 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦41–52.4⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד כובשי קטמון 4?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 20 תכניות, למשל שינוי קווי בניין לשם שינוי תכנון ללא תוספת שטחים-מבוא יורם 1 (בהפקדה); הפורצים 17-19, פינוי בינוי (בבדיקה); התחדשות עירונית בכט' בנובמבר 28 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לכובשי קטמון 4?

התחנה הקרובה היא יוסי בן יועזר, 10 דק׳ הליכה (830 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.