דוח כתובת

טשרניחובסקי 32, ירושלים

בכתובת הזו נבנה פרויקט חדש: טשרניחובסקי 32

שכונת גבעת הורדים · גוש 30121 · חלקה 17 · מיקוד 9258516

הבניין:
נבנה
1965
קומות
3
דירות
9
מגרש
998 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב טשרניחובסקי44.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 13 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳41.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 67 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ45.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 355 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 47.3 אלף ₪ למ״ר (32 עסקאות בשנתיים, בעיקר בטשרניחובסקי 32 וליד רחוב הטייסים). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −11%, בכל העיר −2.3%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +20%, בכל העיר +43%.

דירה טיפוסית באזור: 81 מ״ר, כ־3.35 מיליון ₪

28 אלף39 אלף51 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (13 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦36.2–50⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2025–2026 בכ־47.2 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־41.3 אלף ₪ למ״ר, כ־12% פחות.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
2025–202613 דירות מקבלןכ־4.01 מיליון ₪כ־47.2 אלף
10.20134 חדרים, 77 מ״ר2.2 מיליון ₪28.6 אלף
11.20103 חדרים, 73 מ״ר1.56 מיליון ₪21.3 אלף
07.20094 חדרים, 100 מ״ר1.49 מיליון ₪14.9 אלף
12.20064 חדרים, 77 מ״ר1.26 מיליון ₪16.3 אלף
07.20063 חדרים, 86 מ״ר1.14 מיליון ₪13.3 אלף
07.20043.5 חדרים, 73 מ״ר952 אלף ₪13 אלף
06.20044 חדרים, 73 מ״ר1.14 מיליון ₪15.6 אלף

2 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 69%, בתוך כ־6.6 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן3,650–4,250 ₪כ־4% יותר (בעיר 3,800 ₪)
3 חדרים5,450–6,000 ₪כ־17% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים6,700–7,400 ₪כ־14% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים9,300–10,250 ₪כ־26% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.1% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 730 ₪ לחודש לדירה של 81 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה גבעת מרדכי · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת10 דק׳ הליכה · 820 מ׳
  • רכבת קלה מוזיאון ישראל · הקו הצהובמתוכננת11 דק׳ הליכה · 850 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה בצלאל בזק · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת11 דק׳ הליכה · 880 מ׳
  • רכבת קלה יוסי בן יועזר · הקו הסגולמתוכננת11 דק׳ הליכה · 920 מ׳
  • רכבת קלה פארק העברית · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת14 דק׳ הליכה · 1,110 מ׳
  • רכבת קלה בני בתירא · הקו הסגולמתוכננת15 דק׳ הליכה · 1,180 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1432244התחדשות עירונית טשרניחובסקי 23-29בבדיקה+86 דירות13.10.2026דקה הליכה · 40 מ׳
  • 101-1090091השלמת קומה עליונה מאושרת בהיתר לשם תוספת יחידת דיור, הטייסים 27אושרה+1 דירה05.10.20262 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-0502948פינוי בינוי דב קמחי-טשרניחובסקיבהפקדה+94 דירות23.07.2018דקה הליכה · 40 מ׳
  • 101-1533025תוספת קומה לשם הרחבת יח"ד קיימות, רחוב הטייסים 48בבדיקה07.09.20263 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-1504364התחדשות עירונית - הרצוג / שמעוניבבדיקה+177 דירות11.08.20262 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-1439413הטייסים 33בבדיקה10.08.20262 דק׳ הליכה · 170 מ׳
עוד 14 תכניות
  • 101-1550508תוספות בינוי לבנין מגורים ברחוב הטייסים 31, ירושליםבבדיקה+11 דירות10.06.20262 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-1404177הרצוג 33-37 / טשרניחובסקי 4,6,10 - התחדשות עירוניתבבדיקה+373 דירות10.05.20263 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-0794214התחדשות עירונית טשרניחובסקי 51 53אושרה+69 דירות31.03.20243 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-0899880התחדשות עירונית טשרניחובסקי 52-54-55אושרה+66 דירות12.09.20243 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-0415976המשך כביש 16 / מחלף בייטאושרה02.06.20203 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-0870865התחדשות עירונית- טשרניחובסקי 32אושרה+25 דירות27.11.2022חלה על הכתובת
  • 101-1222645תוספת יח"ד חדשה ובניית מתקן חנייה ברחוב הפלמ"ח 58אושרה+1 דירה28.10.20243 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0563643הרחבת בניין מגורים ברח' הפלמ"ח 66, שכונת קטמון,ירושליםאושרה11.07.20223 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-0891747דוד שמעוני 22, ירושליםאושרה+20 דירות16.05.20223 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-0537480בניין מגורים חדש ברחוב הטייסים 36אושרה+10 דירות17.03.20192 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-0147348תוספת בינוי למרכז הדרכה לבטיחות בדרכים - ניות, ירושליםאושרה16.09.20144 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-0306944הרחבת יחידת דיור ברח' הטייסים מס' 10, ירושליםאושרה23.03.20163 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 101-0406009בית הספר למנהיגות - קרן מנדל ישראלאושרה02.04.20172 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-0326751הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש בן 6 קומות ברחוב פלמ"ח 48 ירושליםאושרה+10 דירות15.05.20173 דק׳ הליכה · 250 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • טשרניחובסקי 32

    גבעת הורדים · ירושלים

    כאן

    מחיר טיפוסי
    47.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    13
    סיום מתוכנן
    2029

  • השיירות 3

    קטמון הישנה · ירושלים

    5 דק׳ הליכה · 390 מ׳

    מחיר טיפוסי
    44.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2031

  • השיירות 5

    קטמון הישנה · ירושלים

    5 דק׳ הליכה · 410 מ׳

    מחיר טיפוסי
    46 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2027

  • חרל"פ 18

    קרית שמואל · ירושלים

    9 דק׳ הליכה · 730 מ׳

    מחיר טיפוסי
    67 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2027

  • מן 5

    גבעת מרדכי · ירושלים

    11 דק׳ הליכה · 900 מ׳

    מחיר טיפוסי
    32.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2028

  • שופן 12

    ניות · ירושלים

    12 דק׳ הליכה · 940 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    93.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1965): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 9 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 9 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 9 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־10 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס19 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 70 מ׳
  • רכבת קלה גבעת מרדכיהקו הירוק, הקו הורודמתוכננת10 דק׳ הליכה · 820 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים2.4 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך16 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 12 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • פפראצ'י מרקט ניותסופרמרקט או מכולת · 13 עד 1 ק״מדקה הליכה · 90 מ׳
  • פיצה האט - פיצה בירושלים (ניות)בית קפה או מסעדה · 31 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • סופר-פארם ניותבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • דר מיכל ברוק וולנרמן. דר נעם ברוקמרפאה · 2 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • מרכז אונגווארקניון10 דק׳ הליכה · 770 מ׳
  • בית הנוער העבריחדר כושר11 דק׳ הליכה · 910 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת גבעת הורדים

הכול על שכונת גבעת הורדים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת גבעת הורדים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30121, חלקה 17).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 81 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער11,054 ₪הלוואה של 1.68 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.65 מיליון ₪, מתוכם 978 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב טשרניחובסקי 32 בירושלים?

המיקוד של טשרניחובסקי 32 בירושלים הוא 9258516.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד טשרניחובסקי 32?

בשנתיים האחרונות נמכרו 67 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 41.3 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦36.2–50⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד טשרניחובסקי 32?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 20 תכניות, למשל התחדשות עירונית טשרניחובסקי 23-29 (בבדיקה); השלמת קומה עליונה מאושרת בהיתר לשם תוספת יחידת דיור, הטייסים 27 (אושרה); פינוי בינוי דב קמחי-טשרניחובסקי (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לטשרניחובסקי 32?

התחנה הקרובה היא גבעת מרדכי, 10 דק׳ הליכה (820 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.