דוח כתובת

החיד"א 20, ירושלים

שכונת בית וגן · גוש 30166 · חלקה 289 · מיקוד 9646422

הבניין:
נבנה
1960
קומות
2
דירות
15בכל הכניסות
מגרש
1,029 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב החיד"אמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳36.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 47 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ37.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 386 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 36.7 אלף ₪ למ״ר (65 עסקאות בשנתיים, בעיקר בזנגויל 5 והרב עוזיאל 1). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +4%, בכל העיר −2.3%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +40%, בכל העיר +44%.

דירה טיפוסית באזור: 77 מ״ר, כ־2.84 מיליון ₪

25 אלף34 אלף44 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: החיד"א 20. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦34.3–42.9⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2008, הייתה בכ־18.5 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־36.9 אלף ₪ למ״ר, פי 2.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20242 חדרים, 65 מ״ר2.72 מיליון ₪41.8 אלף
09.20225 חדרים, 105 מ״ר3.48 מיליון ₪33.1 אלף
08.20222 חדרים, 40 מ״ר1.45 מיליון ₪36.3 אלף
11.20203 חדרים, 72 מ״ר2 מיליון ₪27.8 אלף
09.20203 חדרים, 66 מ״ר1.92 מיליון ₪29.1 אלף
05.20083.5 חדרים, 56 מ״ר1.03 מיליון ₪18.5 אלף

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן3,300–3,850 ₪כ־6% פחות (בעיר 3,800 ₪)
3 חדרים4,650–5,150 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים6,200–6,850 ₪כ־6% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים7,900–8,750 ₪כ־7% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.9% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 690 ₪ לחודש לדירה של 77 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה הר הרצל · הקו האדוםפועלת4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • רכבת קלה שמריהו לוין · הקו האדוםמתוכננת7 דק׳ הליכה · 600 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה יפה נוף · הקו האדוםפועלת11 דק׳ הליכה · 880 מ׳
  • רכבת קלה קריית היובל - מערב · הקו האדוםמתוכננת12 דק׳ הליכה · 920 מ׳
  • רכבת קלה חנה סנש · הקו הסגולמתוכננת15 דק׳ הליכה · 1,190 מ׳
  • רכבת קלה פארק העברית · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת15 דק׳ הליכה · 1,210 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1557362דיור מוגן ברחוב החיד"אבבדיקה28.10.2026דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-1451970התחדשות עירונית ברחוב עוזיאל 40, ירושלים.בבדיקה+21 דירות12.10.20262 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-1451186התחדשות עירונית ברחובות עוזיאל-שחראי.בבדיקה+205 דירות23.09.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-1522325הריסת מבנה והקמת מבנה חדש, רחוב הרב עוזיאל 23, ירושליםבבדיקה+30 דירות09.09.20263 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0739474תוספת שימוש לדיור מוגן (ללא תוספת שטחים) עבור מלון שלום, ירושליםאושרה16.06.20263 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-1504166הריסת מבנה והקמת בניין חדש - רח' הרב עוזיאל 38, שכונת בית וגןבבדיקה+7 דירות05.05.20262 דק׳ הליכה · 150 מ׳
עוד 24 תכניות
  • 101-1420678תוספת קומה ובנייה רחוב עוזיאל 19, ירושליםבהפקדה25.01.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1203090תוספות בניה לשם תוספת 5 יח"ד חדשות, והרחבת יח"ד קיימות, רח' שחראי 21-25אושרה+5 דירות25.05.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1447929עמק ציון ברובע החדשנות י-םבבדיקה+1,651 דירות13.05.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1117704תוספת קומות והרחבות ברחוב החיד"א 16-18, ירושלים.אושרה+8 דירות15.01.2026דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-1176114שחראי-ויסמן, בית וגן ירושליםאושרה+38 דירות29.09.20253 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-0677989מתקן ואנטנת שידור של הרשות השנייה על גג מלון שלום, ירושליםאושרה09.07.20253 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-1175959תוספת קומות למוסד ברחוב הפסגה 3אושרה29.09.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0759589שינוי קווי בנין מאושרים, רחוב עוזיאל מס' 26, ירושלים.אושרה18.02.2025דקה הליכה · 90 מ׳
  • 101-1078849החיד"א 21- תוספות בניה, קומות והעברת הפקעה מהפסגה 20, ירושליםאושרה02.03.2023דקה הליכה · 20 מ׳
  • 101-1048800התחדשות עירונית - בית וגן - שחראי 20,22אושרה+39 דירות08.04.20243 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-1045699הרחבת הדירות העליונות ברח' החיד"א 31, בית וגן, ירושליםאושרה18.06.20242 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-0960021הרחבות יח"ד,ברחוב עוזיאל 15 ירושלים.אושרה18.06.20244 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 101-1141589מבנה למוסד ברחוב הפסגה 22אושרה20.02.2024דקה הליכה · 120 מ׳
  • 101-0821744החידא 15 תוספת זכויותאושרה26.02.2024דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-0979526תוספת לבנין קיים ברחוב הרב עוזיאל 16, ירושליםאושרה+5 דירות10.12.20233 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 101-0888701הריסת בניין קיים והקמת בניין מגורים חדש ברח' עוזיאל 50, ירושליםאושרה+19 דירות15.12.20213 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 101-1040260שימור ותוספות בנייה- רחוב בית וגן 48, ירושליםאושרה+18 דירות26.07.20232 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-0968131הרחבות דיור ברח' החיד"א 17 בית וגן ירושליםאושרה22.12.2022דקה הליכה · 20 מ׳
  • 101-0214601תוספות בניה ברח' בית וגן 29, שכ' בית וגן, ירושליםאושרה23.03.2022דקה הליכה · 100 מ׳
  • 101-0534537שינוי קווי בניין רחוב הפסגה 31 בית וגן, ירושליםבבדיקה23.03.2022דקה הליכה · 70 מ׳
  • 101-0671040תוספת בניה ותוספת קומות בבניין ברח' בית וגן 47, ירושליםאושרה+4 דירות04.08.20212 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-0520585תוספת קומה ושינוי יעוד ושימושים במבנה ברחוב הפסגה 20אושרה05.07.2021דקה הליכה · 120 מ׳
  • 101-0500207תוספת שימוש והרחבה לבית כנסת ומדרש ברח' החיד"א 31, בית וגן, ירושליםאושרה09.03.20212 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-0562371הרחבת שטח מוסד קיים ברח' החיד"א 21 - בית וגןאושרה24.11.2020דקה הליכה · 20 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • הרב עוזיאל 1

    בית וגן · ירושלים

    5 דק׳ הליכה · 400 מ׳

    מחיר טיפוסי
    30.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2027

  • תלמה ילין 4

    בית הכרם · ירושלים

    8 דק׳ הליכה · 630 מ׳

    מחיר טיפוסי
    42.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    9
    סיום מתוכנן
    2031

  • לב העיר גבעת מרדכי

    בית וגן · ירושלים

    12 דק׳ הליכה · 970 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    33.1 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2025

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 15 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 4 דק׳ הליכה · 310 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 14.6 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־4 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס34 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 120 מ׳
  • רכבת קלה הר הרצלהקו האדום4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים2.8 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה4 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך33 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 30+ גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מסעדת הפסגהבית קפה או מסעדה · 13 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • כללית - בית מרקחתבית מרקחת · 4 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • סופר זול מחנה יהודהסופרמרקט או מכולת · 13 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • היבדק וסע מד"א - בית וגן הפסל האדוםמרפאה · 4 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • מרכז מסחרי - רמת בית הכרםקניון · 2 עד 1 ק״מ10 דק׳ הליכה · 770 מ׳
  • מרכז הספורט בית טיילורחדר כושר10 דק׳ הליכה · 800 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת בית וגן

הכול על שכונת בית וגן: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת בית וגן

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30166, חלקה 289).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 77 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער9,371 ₪הלוואה של 1.42 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.25 מיליון ₪, מתוכם 829 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב החיד"א 20 בירושלים?

המיקוד של החיד"א 20 בירושלים הוא 9646422.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד החיד"א 20?

בשנתיים האחרונות נמכרו 47 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 36.9 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦34.3–42.9⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד החיד"א 20?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 30 תכניות, למשל דיור מוגן ברחוב החיד"א (בבדיקה); התחדשות עירונית ברחוב עוזיאל 40, ירושלים. (בבדיקה); התחדשות עירונית ברחובות עוזיאל-שחראי. (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה להחיד"א 20?

התחנה הקרובה היא הר הרצל, 4 דק׳ הליכה (310 מ׳). היא פעילה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.