דוח כתובת

בית הערבה 2, ירושלים

שכונת תלפיות · גוש 30115 · חלקה 50 · מיקוד 9338902

הבניין:
נבנה
1970
קומות
3
דירות
34בכל הכניסות
מגרש
1,592 מ״ר
כדאי לבדוק:

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין40.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 3 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב בית הערבה38.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 6 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳40.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 86 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ38.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 298 עסקאות
  • כל ירושלים35.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 3,041 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 37.4 אלף ₪ למ״ר (164 עסקאות בשנתיים, בעיקר בדרך חברון 132 ושלום יהודה 20). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +5%, בכל העיר +0.2%. באזור המחיר עלה יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +52%, בכל העיר +44%.

דירה טיפוסית באזור: 82 מ״ר, כ־3.31 מיליון ₪

26 אלף41 אלף55 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (4 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: בית הערבה 2 וקורא הדורות 10–12. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦35.5–47.3⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן3,600–4,250 ₪כ־3% יותר (בעיר 3,800 ₪)
3 חדרים4,850–5,350 ₪כ־5% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים6,200–6,850 ₪כ־5% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים7,750–8,550 ₪כ־5% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.8% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.1%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 740 ₪ לחודש לדירה של 82 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה התנופה · הקו הכחולמתוכננת4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • רכבת קלה עין גדי · הקו הכחולמתוכננת5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה אסתר המלכה · הקו הכחולמתוכננת10 דק׳ הליכה · 770 מ׳
  • רכבת קלה פייר קניג · הקו התכלת, הקו הסגולמתוכננת10 דק׳ הליכה · 830 מ׳
  • רכבת קלה ברעם · הקו הכחול, הקו הסגול, הקו הורודמתוכננת11 דק׳ הליכה · 870 מ׳
  • רכבת קלה ארנונה-רמת רחל (טנטטיבי) · הקו הורודמתוכננת12 דק׳ הליכה · 970 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1353069עין גדי 4 ירושליםבבדיקה+6 דירות26.10.20254 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-1003177תוספות בניה לשם הרחבות יח"ד , בית"ר 34אושרה22.10.2026דקה הליכה · 100 מ׳
  • 101-1629724עין גדי 26בבדיקה21.10.20262 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-1444603תוספת קומות לבנין קיים באפרתה 26אושרה+5 דירות15.10.20262 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-1247717ביתר 22- בניין חדש למגוריםבהפקדה+12 דירות10.09.20242 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-1469246עין גדי - דרך חברון, צמת הבנקיםבבדיקה+93 דירות12.10.20264 דק׳ הליכה · 280 מ׳
עוד 24 תכניות
  • 101-1291525התחדשות עירונית-דרך חברון/עין גדי/שלום יהודהבבדיקה+271 דירות02.02.20263 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-1583848הרחבת יח"ד קיימות תוספת 2 יח"ד ודיורית ברח' ישראל גלעדי 4בבדיקה+2 דירות06.09.20263 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0995829התחדשות עירונית ברח' בית הערבה 22-24 ירושליםבהפקדה+121 דירות27.01.20253 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-1205186שינוי קווי בניין לשם תוספת מרפסות ברחוב אפרתה 33 ירושליםבהפקדה10.08.2026דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-1106863תוספת שימושים והגדלת זכויות בניה למבני ציבור ברחוב לנקין, ירושליםאושרה06.08.20263 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-1039007לייב יפה 5אושרה+15 דירות14.06.20233 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0917138מגורי דיפלומט - ארנונה ירושליםאושרה+220 דירות18.12.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1189281בית"ר 15 - בניין מגורים חדשאושרה+23 דירות28.08.20252 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-1115294התחדשות עירונית ברחוב שלום יהודה 16 ירושליםאושרה+119 דירות30.10.20233 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0783548פינוי בינוי ברח' שלום יהודה 20,22,24,26אושרה+134 דירות24.10.20213 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-1010123פינוי בינוי רחוב שלום יהודה 13-27, ירושליםאושרה+320 דירות07.05.20242 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-1317205השלמת קומה עליונה לבניין מאושר- רח' קורא הדורות 13אושרה05.06.2025דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-1038231הקמת בניין חדש ברח' בית הערבה 15, ירושליםאושרה+24 דירות12.05.20253 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-0178129רכבת קלה ירושלים- "הקו הכחול"אושרה09.08.20183 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-1231349בית הערבה 9 - שינוי יעוד ותוספת שטחיםאושרה+1 דירה02.03.20253 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 101-1024272הרחבת דרך חברון בצמתים: התנופה, אשר וינר ושמואל מאיר, ירושליםאושרה15.12.20244 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-0896183תוספת קומה לשם תוספת יח"ד חדשה רח' אפרתה 35, ירושליםאושרה+1 דירה18.06.20242 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-1256684בניין מגורים חדש ברחוב קורא הדורות 13אושרה+30 דירות22.02.2024דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-0969519הרחבת יח"ד ותוספת קומה ברח' עין גדי 16, ירושליםאושרה+1 דירה17.12.20232 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-1037217בניין מגורים חדש ברחוב קלוזנר 14אושרה+22 דירות21.03.20233 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-0918490בית הערבה 16אושרה+11 דירות24.01.20222 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-0758144תוספת בניה ושתי קומות בבניין ברח' אפרתה 23, ירושליםאושרה+8 דירות27.10.2020דקה הליכה · 70 מ׳
  • 101-0762898שינוי יעוד דרך לאזור מגורים ברחוב הירדן 4אושרה12.04.20213 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 101-0713222הקמת מבנה מגורים ברח' עין גדי 22, תלפיותאושרה+12 דירות24.11.20202 דק׳ הליכה · 130 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • קורא הדורות 8

    צמרת אלנבי · ירושלים

    דקה הליכה · 80 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    48 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2025

  • שלום יהודה 5

    תלפיות · ירושלים

    3 דק׳ הליכה · 200 מ׳

    מחיר טיפוסי
    40.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2026

  • שלום יהודה 20

    צמרת אלנבי · ירושלים

    3 דק׳ הליכה · 280 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    39.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    15
    סיום מתוכנן
    2029

  • שד עין צורים 1

    תלפיות · ירושלים

    5 דק׳ הליכה · 400 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    36.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    18
    סיום מתוכנן
    2032

  • דרך חברון 132

    תלפיות · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 480 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    36.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    26
    סיום מתוכנן
    2030

  • דרך בית לחם 98

    גאולים - בקעה · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 500 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    38.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2025

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 4 דק׳ הליכה · 350 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • צפיפות 21.4 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 21.4 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־4 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס12 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת קלה התנופההקו הכחולמתוכננת4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים4.5 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך11 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 17 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מינימרקט עמוס ובניוסופרמרקט או מכולת · 13 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • בוטיק סנטרל , דרך חברוןבית קפה או מסעדה · 35 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • Arnona Pharmacyבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • קופ"ח מאוחדת, סניף תלפיותמרפאה · 2 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • Hatayelet Dry Cleanerקניון · 5 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • אביגיל- מאמנת כושר אישית בירושליםחדר כושר · 5 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 510 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת תלפיות

הכול על שכונת תלפיות: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת תלפיות

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30115, חלקה 50).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 82 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער10,922 ₪הלוואה של 1.66 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.62 מיליון ₪, מתוכם 966 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב בית הערבה 2 בירושלים?

המיקוד של בית הערבה 2 בירושלים הוא 9338902.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד בית הערבה 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 86 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 40.4 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦35.5–47.3⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד בית הערבה 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 30 תכניות, למשל עין גדי 4 ירושלים (בבדיקה); תוספות בניה לשם הרחבות יח"ד , בית"ר 34 (אושרה); עין גדי 26 (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לבית הערבה 2?

התחנה הקרובה היא התנופה, 4 דק׳ הליכה (350 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.