דוח כתובת

אופירה 12, ירושלים

שכונת סנהדריה · גוש 30244 · חלקה 69 · מיקוד 9737210

הבניין:
נבנה
1980
קומות
5
דירות
4בכל הכניסות
מגרש
931 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב אופירהמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳48.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 52 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ41.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 412 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 44.7 אלף ₪ למ״ר (55 עסקאות בשנתיים, בעיקר בשד לוי אשכול 36 ומבוא די זהב 2). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +5%, בכל העיר −2.3%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +62%, בכל העיר +43%.

דירה טיפוסית באזור: 87 מ״ר, כ־4.19 מיליון ₪

27 אלף41 אלף55 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: אופירה 12 וים סוף 23. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦43.9–52.9⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים5,400–6,000 ₪כ־17% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים7,150–7,900 ₪כ־22% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים9,350–10,300 ₪כ־27% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.7% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 780 ₪ לחודש לדירה של 87 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה שדרות אשכול · הקו הירוק, הקו הירוק הבהירמתוכננת6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • רכבת קלה בר אילן · הקו הכחולמתוכננת6 דק׳ הליכה · 510 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה צומת מרן הרב עובדיה יוסף · הקו הירוק, הקו הירוק הבהירמתוכננת7 דק׳ הליכה · 570 מ׳
  • רכבת קלה הרטום · הקו הכחולמתוכננת8 דק׳ הליכה · 600 מ׳
  • רכבת קלה מעלות דפנה · הקו הירוק, הקו הירוק הבהיר, הקו התכלתמתוכננת9 דק׳ הליכה · 740 מ׳
  • רכבת קלה קרל נטר · הקו התכלתמתוכננת10 דק׳ הליכה · 780 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1521558תוספת 2 קומות ו-2 יח"ד בבנין קיים ברחוב הסנהדרין 12, ירושלים.אושרה+2 דירות24.09.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-1465905שינוי קווי בנין, לתוספת מרפסות בחזית מערבית רח' שאול המלך 37 בירושליםבהפקדה15.10.20263 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 101-1429737מתחם סנהדרין, ירושליםבבדיקה+134 דירות12.10.20262 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-1297456מבוא עברונה 1, ירושליםבבדיקה14.10.20263 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-1428200הרחבות בניה, תוספת קומה ותוספת יח"ד, שאול המלך 25בהפקדה+1 דירה04.01.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1222611תוספות בניה וקומות עבור הרחבות יח"ד ועבור יח"ד חדשות ברח' מיכל 3אושרה+2 דירות02.08.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
עוד 24 תכניות
  • 101-1241090רמת הגולן 19ב - הרחבת יח"ד קיימתאושרה05.08.20263 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-1235852הרחבות יחידות דיור ברח' מבוא לבנה 2, ירושליםאושרה31.08.20263 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 101-1076884בנין חדש ברח' שאול המלך 26, סנהדריה, ירושליםאושרה+10 דירות02.09.20243 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 101-1227800תוספות בניה לבנין קיים רח' סנהדרין 14 ירושליםאושרה+2 דירות15.03.20263 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-1300961תוספת שתי קומות עליונות חלקיות לשם תוספת יח"ד חדשה -ים סוף 21.אושרה+1 דירה15.01.2026דקה הליכה · 20 מ׳
  • 101-1335249הרחבת דיור ותוספת קומות ברח' רמת הגולן 19, ירושליםאושרה18.09.20253 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0466862תרגול חןבבדיקה27.07.2025דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-0178129רכבת קלה ירושלים- "הקו הכחול"אושרה09.08.20183 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-0510263כביש 22, ירושליםאושרה13.01.20224 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-1239078תוספת קומה עליונה ותוספות בניה לשם הרחבות יח"ד קיימות בלוי 37אושרה04.02.20252 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-1008705הרא"ם 3, ירושליםאושרה+8 דירות05.07.20232 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-1221266הרחבת יח"ד קיימות ברחוב שאול המלך 63, ירושלים.אושרה15.12.2024דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-1368711החרבת יח"ד קיימות ברח' סנהדריה המורחבת 107בבדיקה30.10.20243 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-0744888הרחבות דיור לבנין קיים מבוא ליבנה 1 ירושליםאושרה04.09.20232 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-0988964תוספת יח"ד ברחוב הרב בלוי 17, ירושליםאושרה+1 דירה18.06.20243 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-0970244הרחבות דיור ותוספת 5 יח"ד ברח' סנהדריה המורחבת 113, ירושליםאושרה18.06.20243 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1156942המרת שטחי מחסנים לשתי יח"ד חדשות והרחבת יח"ד קיימת - ים סוף 12אושרה+2 דירות18.06.20242 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-1047935שינוי קווי בנין לתוספת מרפסות וחדר טרנספורמציה משמר הגבול 5 ירושליםאושרה18.06.20243 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0876631תוספת שטח עיקרי במרתף, ותוספת קומה חמישית עבור תוספת יח"ד רח' בלוי 18אושרה+3 דירות16.05.20233 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-0431817שינוי בינוי ברחוב מעגלי הרי"ם לוין 137,ירושלים.אושרה07.03.20184 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 101-0781674תוספת קומות ויח"ד חדשות רח' שאול המלך 31 ירושליםאושרה+4 דירות22.05.20223 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-0784785שינוי קווי בנין עבור תוספת מרפסות ברחוב מבוא לבנה 4,ירושליםאושרה22.11.20212 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-0876300הרחבת יח"ד ושינוי קווי בניין עבור מרפסות, מבוא לבנה 5 ירושליםאושרה03.02.20222 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-0871962הרחבות דיור בבניין ברח' ים סוף 101א' סנהדריה, ירושליםאושרה01.11.2021דקה הליכה · 70 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • ים סוף 12

    רמות אשכול · ירושלים

    2 דק׳ הליכה · 180 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    57.7 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • ים סוף 13

    רמות אשכול · ירושלים

    3 דק׳ הליכה · 200 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    42 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2025

  • ים סוף 7

    רמות אשכול · ירושלים

    4 דק׳ הליכה · 290 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    42.5 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • ים סוף 4

    רמות אשכול · ירושלים

    4 דק׳ הליכה · 320 מ׳

    מחיר טיפוסי
    40.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2027

  • משמר הגבול 8

    רמות אשכול · ירושלים

    4 דק׳ הליכה · 330 מ׳

    מחיר טיפוסי
    46.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    5
    סיום מתוכנן
    2028

  • משמר הגבול 2

    רמות אשכול · ירושלים

    5 דק׳ הליכה · 420 מ׳

    מחיר טיפוסי
    43.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2027

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 4.3 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 4 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • תחנת רכבת קלה: 6 דק׳ הליכה · 470 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 4.3 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־6 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס29 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת קלה שדרות אשכולהקו הירוק, הקו הירוק הבהירמתוכננת6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים2.1 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך40+ בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 24 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • שוק סנהדריה מורחבתסופרמרקט או מכולת · 14 עד 1 ק״מדקה הליכה · 70 מ׳
  • מאפיית סנהדריהבית קפה או מסעדה · 33 עד 1 ק״מדקה הליכה · 70 מ׳
  • מדי-פלוס בר-אילןבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 530 מ׳
  • בדיקות דור ישריםמרפאה · 3 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 640 מ׳
  • The Workout Zoneחדר כושר · 4 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • קניון הר חוצביםקניון9 דק׳ הליכה · 680 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת סנהדריה

הכול על שכונת סנהדריה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת סנהדריה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30244, חלקה 69).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 87 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער13,826 ₪הלוואה של 2.1 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 3.32 מיליון ₪, מתוכם 1.22 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב אופירה 12 בירושלים?

המיקוד של אופירה 12 בירושלים הוא 9737210.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד אופירה 12?

בשנתיים האחרונות נמכרו 52 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 48.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦43.9–52.9⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד אופירה 12?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 30 תכניות, למשל תוספת 2 קומות ו-2 יח"ד בבנין קיים ברחוב הסנהדרין 12, ירושלים. (אושרה); שינוי קווי בנין, לתוספת מרפסות בחזית מערבית רח' שאול המלך 37 בירושלים (בהפקדה); מתחם סנהדרין, ירושלים (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לאופירה 12?

התחנה הקרובה היא שדרות אשכול, 6 דק׳ הליכה (470 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.