דוח כתובת

בית לחם 9, חיפה

שכונת כרמל צרפתי · גוש 10914 · חלקה 34 · מיקוד 3556516

הבניין:
נבנה
1960
קומות
2
דירות
19בכל הכניסות
מגרש
1,864 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב בית לחם20.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 22 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳21.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 101 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ20.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 722 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 23.6 אלף ₪ למ״ר (14 עסקאות בשנתיים, בעיקר בשד הנשיא 4 ועדולם 3). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +5%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר עלה יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +24%, בכל העיר +24%.

דירה טיפוסית באזור: 79 מ״ר, כ־1.71 מיליון ₪

14 אלף22 אלף29 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (4 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: בית לחם 5–9. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦18.6–24.7⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2009, הייתה בכ־7.6 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־21.7 אלף ₪ למ״ר, פי 2.8.

0 אלף10 אלף20 אלף30 אלף‏7.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 26.01.2009‏9.2 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 23.09.2009‏21.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 28.06.2011‏18.8 אלף ₪ למ״ר · 2.5 חדרים · 12.05.2015‏26.3 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 20.12.2016‏13.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 09.01.2019‏21.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 11.07.2021‏19.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 30.08.2021‏27.7 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 21.12.2022‏20.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 11.01.2024‏25.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 24.06.2024‏27 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 13.10.2024‏19.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 11.09.202520092013201720212025
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת כרמל צרפתי בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
09.20253 חדרים, 70 מ״ר1.37 מיליון ₪19.6 אלף
10.20243 חדרים, 47 מ״ר1.27 מיליון ₪27 אלף
06.20243 חדרים, 47 מ״ר1.2 מיליון ₪25.5 אלף
01.20243 חדרים, 47 מ״ר960 אלף ₪20.4 אלף
12.20222 חדרים, 47 מ״ר1.3 מיליון ₪27.7 אלף
08.20213 חדרים, 47 מ״ר900 אלף ₪19.1 אלף
07.20213 חדרים, 47 מ״ר1.02 מיליון ₪21.7 אלף
01.20193 חדרים, 65 מ״ר900 אלף ₪13.8 אלף
עוד 5 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20162 חדרים, 51 מ״ר1.34 מיליון ₪26.3 אלף
05.20152.5 חדרים, 47 מ״ר885 אלף ₪18.8 אלף
06.20114 חדרים, 47 מ״ר1.03 מיליון ₪21.9 אלף
09.20092 חדרים, 47 מ״ר433 אלף ₪9.2 אלף
01.20093 חדרים, 55 מ״ר420 אלף ₪7.6 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 104%, בתוך כ־5.6 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,450–2,700 ₪כ־4% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים3,250–3,600 ₪כ־10% יותר (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים4,100–4,500 ₪כ־6% יותר (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים5,450–6,000 ₪כ־6% יותר (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.5% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ב למגורים
בערך 520–600 ₪ לחודש לדירה של 79 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1192293חפ/מק/2648 - רח' התשבי 4, חיפהאושרה+11 דירות30.09.20252 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 304-0172502חפ/870 ז-מבנה מגורים ברחוב דוד מרכוס חיפהאושרה+40 דירות01.09.20163 דק׳ הליכה · 260 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • שד הנשיא 4

    רמת התשבי · חיפה

    3 דק׳ הליכה · 270 מ׳

    מחיר טיפוסי
    27.7 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2026

  • שונמית 5

    רמת התשבי · חיפה

    5 דק׳ הליכה · 400 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    19.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • כלפון הרב 6

    קרית אליעזר · חיפה

    9 דק׳ הליכה · 690 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    17.4 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2023

  • הצלבנים 30

    כרמל צרפתי · חיפה

    10 דק׳ הליכה · 790 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    28.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • דרך הים 182

    כרמל מערבי · חיפה

    12 דק׳ הליכה · 960 מ׳

    מחיר טיפוסי
    19.1 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    8
    סיום מתוכנן
    2028

  • אילנות 14

    כרמל מערבי · חיפה

    12 דק׳ הליכה · 970 מ׳

    מחיר טיפוסי
    25.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    12
    סיום מתוכנן
    2028

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 19 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 10.2 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס21 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת ישראל, בת גלים1.5 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך9 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 8 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • מקיף שיזף אלמותנביכיתות ⁦7–12⁩4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • טשרניחובסקיכיתות ⁦1–6⁩5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • גילכיתות ⁦1–9⁩6 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • דרורכיתות ⁦0–6⁩9 דק׳ הליכה · 700 מ׳
  • אלכרמהכיתות ⁦1–9⁩9 דק׳ הליכה · 720 מ׳
  • מינהל חברה ונוערכיתות ⁦1–12⁩10 דק׳ הליכה · 830 מ׳
  • אורתודוקסי ערביכיתות ⁦9–12⁩11 דק׳ הליכה · 910 מ׳
  • שלוהכיתות ⁦1–6⁩12 דק׳ הליכה · 950 מ׳
  • חטב ליאו בקכיתות ⁦7–9⁩12 דק׳ הליכה · 980 מ׳
  • גן שלוביםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • גן שירגן ילדים4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • גן גלבועגן ילדים6 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • גן הלוטםגן ילדים6 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • גן דובדבןגן ילדים6 דק׳ הליכה · 500 מ׳
  • גן התמרגן ילדים6 דק׳ הליכה · 500 מ׳
  • גן אפרוחיםגן ילדים6 דק׳ הליכה · 500 מ׳
  • גן סייפןגן ילדים6 דק׳ הליכה · 500 מ׳
  • כל בתי הספר בחיפה ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מפגש נשנשבית קפה או מסעדה · 11 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • מקסימוםסופרמרקט או מכולת · 9 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • בית מרקחת טשרניחובסקיבית מרקחת · 3 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • מרכז מסחרי סטלה מאריסקניון5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • Training Harmony סטודיו לאימונים פונקציונליים לפיתוח כוח ועיצוב הגוףחדר כושר · 4 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 630 מ׳
  • Isramed-Top Rambamמרפאה10 דק׳ הליכה · 780 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת כרמל צרפתי

הכול על שכונת כרמל צרפתי: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת כרמל צרפתי

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 10914, חלקה 34).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 79 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,643 ₪הלוואה של 855 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.35 מיליון ₪, מתוכם 499 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב בית לחם 9 בחיפה?

המיקוד של בית לחם 9 בחיפה הוא 3556516.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד בית לחם 9?

בשנתיים האחרונות נמכרו 101 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 21.7 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦18.6–24.7⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד בית לחם 9?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 2 תכניות, למשל חפ/מק/2648 - רח' התשבי 4, חיפה (אושרה); חפ/870 ז-מבנה מגורים ברחוב דוד מרכוס חיפה (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.