דוח כתובת

אינשטיין 91א, חיפה

שכונת אחוזה · גוש 10784 · חלקה 15 · מיקוד 3460121

הבניין:
נבנה
1970–1980
קומות
5
דירות
11
מגרש
1,873 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳20.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 104 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ20.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 546 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 28.3 אלף ₪ למ״ר (15 עסקאות בשנתיים, בעיקר בזמנהוף 13 ואידר 18). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −4%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +20%, בכל העיר +25%.

דירה טיפוסית באזור: 102 מ״ר, כ־2.05 מיליון ₪

14 אלף20 אלף27 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦17.4–23.8⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין שמתועדת, ב־2007, הייתה בכ־5 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־20.1 אלף ₪ למ״ר, פי 4.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20245 חדרים, 102 מ״ר1.5 מיליון ₪14.7 אלף
05.20224 חדרים, 100 מ״ר2.6 מיליון ₪26 אלף
12.20175 חדרים, 97 מ״ר1.34 מיליון ₪13.8 אלף
12.20135 חדרים, 103 מ״ר1.3 מיליון ₪12.6 אלף
04.20104 חדרים, 97 מ״ר1.15 מיליון ₪11.9 אלף
11.20074 חדרים, 106 מ״ר530 אלף ₪5 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 15%, בתוך כ־10.1 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים3,000–3,300 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים4,000–4,400 ₪כ־4% יותר (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים5,450–6,050 ₪כ־6% יותר (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 380–1,070 ₪ לחודש לדירה של 102 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • ווטסון ליונל 11

    רמת בגין · חיפה

    6 דק׳ הליכה · 460 מ׳

    מחיר טיפוסי
    28 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2026

  • פרויקט חדש ליד בובר מרטין 17

    גבעת זמר · חיפה

    7 דק׳ הליכה · 590 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    24.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • עמירם חרלף 3

    אחוזה · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 630 מ׳

    מחיר טיפוסי
    18.1 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2026

  • עמירם חרלף 3

    אחוזה · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 670 מ׳

    מחיר טיפוסי
    25.9 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2026

  • פרויקט חדש בגבעת זמר

    גבעת זמר · חיפה

    9 דק׳ הליכה · 680 מ׳

    מחיר טיפוסי
    14.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2026

  • פרויקט חדש ליד שניאור זלמן 38

    גבעת זמר · חיפה

    9 דק׳ הליכה · 710 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    21.9 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 5.9 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 11 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 5.9 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס19 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 80 מ׳
  • רכבת ישראל, חוף הכרמל3.8 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 3% מהמותר
חינוך6 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 5 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • הריאלי העברי חיפהכיתות ⁦9–13⁩4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • רוממהכיתות ⁦1–6⁩6 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • אינשטייןכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • אחוזת ילדיםכיתות ⁦7–12⁩9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • נופיםכיתות ⁦1–6⁩10 דק׳ הליכה · 810 מ׳
  • הריאלי העברי חיפהכיתות ⁦1–8⁩12 דק׳ הליכה · 950 מ׳
  • גן ערבהגן ילדים2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • גן אתרוגגן ילדים2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • גן פרחיםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • גן עומריםגן ילדים6 דק׳ הליכה · 500 מ׳
  • גן דרורגן ילדים6 דק׳ הליכה · 500 מ׳
  • כל בתי הספר בחיפה ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • המכולת באיינשטייןסופרמרקט או מכולת · 12 עד 1 ק״מדקה הליכה · 100 מ׳
  • כללית - בית מרקחת בנימין בראון (רוממה) - חיפהבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • מרכז מסחרי רוממהקניון · 4 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • Romema Bakery מאפיית רוממהבית קפה או מסעדה · 16 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • יקינטון-רופאים עצמאייםמרפאה · 5 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • היכל הספורט רוממהחדר כושר · 10 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 750 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת אחוזה

הכול על שכונת אחוזה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת אחוזה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 10784, חלקה 15).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 102 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער6,765 ₪הלוואה של 1.02 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.62 מיליון ₪, מתוכם 598 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב אינשטיין 91א בחיפה?

המיקוד של אינשטיין 91א בחיפה הוא 3460121.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד אינשטיין 91?

בשנתיים האחרונות נמכרו 104 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 20.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦17.4–23.8⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד אינשטיין 91?

לא נמצאו תכניות נקודתיות עד 300 מ׳ מהכתובת (תכניות לכל העיר לא נספרות כאן).

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.