דוח כתובת

אורן 34, חיפה

שכונת רמת בן גוריון · גוש 11192 · חלקה 261 · מיקוד 3473207

הבניין:
נבנה
1960
קומות
4
דירות
18בכל הכניסות
מגרש
2,304 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות יד שנייה בבניין הזה, לפי העסקאות הכי קרובות והכי עדכניות, ולידו הבניין, הרחוב, השכונה והעיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • מחיר טיפוסי לבניין הזה18.4 אלף ₪ למ״רהעסקאות הכי קרובות ועדכניות · 21 עסקאות
  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב אורן17.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 20 עסקאות
  • בשכונת רמת בן גוריון18 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 26 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 26.1 אלף ₪ למ״ר (8 עסקאות בשנתיים, בעיקר באינשטיין אלברט 27 וזמנהוף 33). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −1%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +20%, בכל העיר +23%.

דירה טיפוסית באזור: 77 מ״ר, כ־1.42 מיליון ₪

בגרף: הקו המלא הוא דירות עד 500 מ׳ מהבניין, הקו המקווקו 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ, והנקודות הן העסקאות בבניין. רק עסקאות בחיפה.

15 אלף19 אלף23 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: אורן 34–36. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • מחיר טיפוסי לבניין הזה: רק עסקאות בחיפה, מהשנתיים האחרונות. עסקה בבניין עצמו שוקלת הכי הרבה (פי 6), אחריה עסקה באותו רחוב (פי 4), באותה שכונה (פי 2), ובשאר העיר עד 300 מ׳ (פי 1.5) ועד 500 מ׳ (פי 0.8).
  • כל עסקה מעודכנת למחירי היום: אם המחירים בחיפה ירדו או עלו מאז שנעשתה, המחיר שלה יורד או עולה באותו שיעור.
  • עסקה חדשה שוקלת יותר מישנה: שלושת החודשים האחרונים במלואם, חצי שנה 80%, שנה 70%, שנתיים 50%.
  • בניין בגיל דומה שוקל יותר: עד 7 שנים הפרש במלואו, 8–15 שנים חצי, 16–25 רבע, ויותר מזה עשירית.
  • לוקחים את העסקאות עם המשקל הגבוה ביותר עד שמצטבר ניקוד של 40, והמחיר הוא האמצע שלהן לפי המשקל. לכן בבניין עם הרבה עסקאות המחיר נשען בעיקר עליו. כשלא מגיעים לניקוד, מוצג מחיר מ־8 עסקאות ומעלה ומסומן ״מדגם קטן״.
  • בבניין וברחוב: השנתיים האחרונות. בשכונה ובכל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦16.7–21.4⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2005, הייתה בכ־9.1 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־18.4 אלף ₪ למ״ר, פי 2.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
09.20253 חדרים, 74 מ״ר1.34 מיליון ₪18.1 אלף
10.20201 חדרים, 36 מ״ר625 אלף ₪17.4 אלף
07.20133.5 חדרים, 74 מ״ר1 מיליון ₪13.5 אלף
11.20074 חדרים, 88 מ״ר540 אלף ₪6.1 אלף
03.20063 חדרים, 74 מ״ר485 אלף ₪6.5 אלף
07.20054 חדרים, 74 מ״ר677 אלף ₪9.1 אלף

2 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 112%, בתוך כ־13.7 שנים.

שכר דירה משוער בכתובת הערכה · לשוכר חדש, לפי מחיר הדירות ליד הבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשהממוצע בעיר, כל החוזים (הלמ״ס)
3 חדרים3,500–3,950 ₪3,118 ₪
4 חדרים · מדגם קטן4,050–5,000 ₪4,061 ₪
5+ חדרים · מדגם קטן4,750–5,850 ₪5,420 ₪

תשואה משוערת בכתובת: כ־3.2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה טיפוסית בכתובת כפול 12, חלקי המחיר הטיפוסי של אותה דירה. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה בכתובת: אין נתון רשמי לבניין, לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. מתחילים ממחיר הדירה כאן: המחיר הטיפוסי למ״ר של הבניין כפול השטח הטיפוסי של דירה עם אותו מספר חדרים, לפי עסקאות יד שנייה בלבד.
  • לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירה כאן יקרה או זולה מדירה טיפוסית בעיר. שכר הדירה עולה לאט יותר מהמחיר: כשדירה יקרה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.5% עד 0.8%, לפי מספר החדרים.
  • מוסיפים 12%: הממוצע של הלמ״ס כולל גם חוזים ישנים, ושוכר חדש משלם היום יותר.
  • מוצג כטווח של 6% לכל כיוון, ו־10% כשהמדגם קטן.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ב למגורים
בערך 510–580 ₪ לחודש לדירה של 77 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1268291חפ/1086/יב מתחם צבר שקמהאושרה+308 דירות24.12.20252 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 304-0087197חפ/1247א'-שינוי הוראות בנייה בתחנת תדלוק פז רוממהאושרה31.01.20173 דק׳ הליכה · 240 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • פרויקט חדש ליד מרטין בובר 17

    גבעת זמר · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 660 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    24.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • פרויקט חדש בגבעת זמר

    גבעת זמר · חיפה

    9 דק׳ הליכה · 720 מ׳

    מחיר טיפוסי
    14.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2026

  • דישראלי 9

    אחוזה · חיפה

    9 דק׳ הליכה · 740 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    14.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2025

  • פרויקט חדש בגבעת זמר

    גבעת זמר · חיפה

    10 דק׳ הליכה · 790 מ׳

    מחיר טיפוסי
    27.1 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2026

  • פרויקט חדש בגבעת זמר

    גבעת זמר · חיפה

    10 דק׳ הליכה · 820 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    26.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • פרויד 22

    רמת אשכול · חיפה

    10 דק׳ הליכה · 830 מ׳

    מחיר טיפוסי
    26.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2026

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 7.8 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 18 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 7.8 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס18 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 70 מ׳
  • רכבת ישראל, חוף הכרמל3.6 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך9 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 9 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • רוממהכיתות ⁦1–6⁩2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • הריאלי העברי חיפהכיתות ⁦1–8⁩8 דק׳ הליכה · 660 מ׳
  • כרמל-נתיב אליעזרכיתות ⁦1–6⁩8 דק׳ הליכה · 660 מ׳
  • בן גוריוןכיתות ⁦1–6⁩8 דק׳ הליכה · 670 מ׳
  • אחוזת ילדיםכיתות ⁦7–12⁩9 דק׳ הליכה · 710 מ׳
  • הריאלי העברי חיפהכיתות ⁦9–13⁩10 דק׳ הליכה · 790 מ׳
  • אחוזהכיתות ⁦1–6⁩10 דק׳ הליכה · 800 מ׳
  • אהודכיתות ⁦1–6⁩11 דק׳ הליכה · 910 מ׳
  • אינשטייןכיתות ⁦1–6⁩12 דק׳ הליכה · 940 מ׳
  • גן פרחיםגן ילדים2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • נוהגן ילדים3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • גן ירדןגן ילדים3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • גן אורןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • גן אשחרגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • גן הכלניתגן ילדים4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • גן צלפיםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • גן ערבהגן ילדים5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • גן אתרוגגן ילדים5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • כל בתי הספר בחיפה ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • בית עופרסופרמרקט או מכולת · 9 עד 1 ק״מדקה הליכה · 90 מ׳
  • Romema Bakery מאפיית רוממהבית קפה או מסעדה · 28 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • מרכז מסחרי רוממהקניון · 4 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • כללית - בית מרקחת בנימין בראון (רוממה) - חיפהבית מרקחת · 7 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • היכל הספורט רוממהחדר כושר · 9 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • מכבי - סניף כרמלמרפאה · 4 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 730 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת בן גוריון

הכול על שכונת רמת בן גוריון: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת בן גוריון

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 11192, חלקה 261).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 77 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער4,686 ₪הלוואה של 710 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.12 מיליון ₪, מתוכם 415 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב אורן 34 בחיפה?

המיקוד של אורן 34 בחיפה הוא 3473207.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד אורן 34?

המחיר הטיפוסי לדירת יד שנייה בבניין הוא 18.4 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦16.7–21.4⁩ אלף ₪ למ״ר. הוא מחושב מ־21 העסקאות הקרובות והעדכניות ביותר: בבניין, ברחוב, בשכונה ובסביבה הקרובה באותה עיר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד אורן 34?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 2 תכניות, למשל חפ/1086/יב מתחם צבר שקמה (אושרה); חפ/1247א'-שינוי הוראות בנייה בתחנת תדלוק פז רוממה (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.