דוח כתובת

אינשטיין 45ב, חיפה

שכונת אחוזה · גוש 10783 · חלקה 39 · מיקוד 3460318

הבניין:
נבנה
1966–1969
קומות
3
דירות
10
מגרש
2,292 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין16.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 2 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳19.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 101 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ21.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 539 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 28.1 אלף ₪ למ״ר (26 עסקאות בשנתיים, בעיקר בדישראלי 29 ואינשטיין אלברט 27). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −6%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +24%, בכל העיר +24%.

דירה טיפוסית באזור: 94 מ״ר, כ־1.82 מיליון ₪

15 אלף19 אלף24 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦16.4–22.1⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין שמתועדת, ב־2003, הייתה בכ־8 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־19.4 אלף ₪ למ״ר, פי 2.4.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20254 חדרים, 101 מ״ר1.92 מיליון ₪19 אלף
01.20254 חדרים, 118 מ״ר1.55 מיליון ₪13.1 אלף
08.20184 חדרים, 100 מ״ר1.27 מיליון ₪12.7 אלף
11.20164 חדרים, 127 מ״ר1.33 מיליון ₪10.5 אלף
04.20134 חדרים, 101 מ״ר1.15 מיליון ₪11.3 אלף
05.20124 חדרים, 129 מ״ר1.23 מיליון ₪9.5 אלף
04.20094 חדרים, 100 מ״ר830 אלף ₪8.3 אלף
01.20084 חדרים, 100 מ״ר707 אלף ₪7.1 אלף
עוד 1 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20034 חדרים, 99 מ״ר788 אלף ₪8 אלף

3 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 53%, בתוך כ־9.3 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים3,050–3,400 ₪כ־4% יותר (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים3,900–4,300 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים5,500–6,100 ₪כ־7% יותר (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 340–940 ₪ לחודש לדירה של 94 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1268291חפ/1086/יב מתחם צבר שקמהאושרה+308 דירות24.12.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 304-1020932הנטקה 18 חיפהבבדיקה+9 דירות08.11.20213 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 304-0093757חפ/1259ג - שינוי יעוד מאב"צ למגורים ברח איינשטיין 30.אושרה+8 דירות16.03.2015דקה הליכה · 40 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • דישראלי 9

    אחוזה · חיפה

    6 דק׳ הליכה · 510 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    14.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2025

  • פרויד 22

    רמת אשכול · חיפה

    7 דק׳ הליכה · 590 מ׳

    מחיר טיפוסי
    26.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2026

  • חורב 8

    אחוזה · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 640 מ׳

    מחיר טיפוסי
    28 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2027

  • סמולנסקין 12

    אחוזה · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 670 מ׳

    מחיר טיפוסי
    27.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2026

  • חורב 4

    אחוזה · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 680 מ׳

    מחיר טיפוסי
    31 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2028

  • סמולנסקין 20

    אחוזה · חיפה

    9 דק׳ הליכה · 750 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    25.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1966): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 4.4 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 10 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 4.4 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס17 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת ישראל, חוף הכרמל3.4 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 3% מהמותר
חינוך8 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־5 דק׳ הליכה · 10 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • רוממהכיתות ⁦1–6⁩5 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • הריאלי העברי חיפהכיתות ⁦1–8⁩6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • אחוזת ילדיםכיתות ⁦7–12⁩6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • כרמל-נתיב אליעזרכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 550 מ׳
  • אחוזהכיתות ⁦1–6⁩8 דק׳ הליכה · 610 מ׳
  • הריאלי העברי חיפהכיתות ⁦9–13⁩10 דק׳ הליכה · 790 מ׳
  • אהודכיתות ⁦1–6⁩11 דק׳ הליכה · 850 מ׳
  • בן גוריוןכיתות ⁦1–6⁩11 דק׳ הליכה · 890 מ׳
  • גן אורןגן ילדים3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • גן אשחרגן ילדים3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • נוהגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • גן ירדןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • גן ערבהגן ילדים4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • גן אתרוגגן ילדים4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • גן פרחיםגן ילדים5 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • גן הכלניתגן ילדים5 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • גן צלפיםגן ילדים5 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • הגן של פו בעמגן ילדים6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • כל בתי הספר בחיפה ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • טיב טוב מרקטסופרמרקט או מכולת · 11 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • מכבי פארםבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • Romema Bakery מאפיית רוממהבית קפה או מסעדה · 26 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • V Fitness Haifaחדר כושר · 11 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • מרכז מסחרי רוממהקניון · 2 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • מכבי - סניף כרמלמרפאה · 3 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 470 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת אחוזה

הכול על שכונת אחוזה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת אחוזה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 10783, חלקה 39).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 94 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער6,006 ₪הלוואה של 910 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.44 מיליון ₪, מתוכם 531 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב אינשטיין 45ב בחיפה?

המיקוד של אינשטיין 45ב בחיפה הוא 3460318.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד אינשטיין 45?

בשנתיים האחרונות נמכרו 101 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 19.4 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦16.4–22.1⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד אינשטיין 45?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 3 תכניות, למשל חפ/1086/יב מתחם צבר שקמה (אושרה); הנטקה 18 חיפה (בבדיקה); חפ/1259ג - שינוי יעוד מאב"צ למגורים ברח איינשטיין 30. (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.