דוח כתובת

גנם מתתיהו 3, בת ים

שכונת ניצנה · גוש 7133 · חלקה 38 · מיקוד 5943625

הבניין:
נבנה
1960
קומות
4
דירות
16
מגרש
1,032 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין20.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 2 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב גנם מתתיהו23 אלף ₪ למ״רשנתיים · 10 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳28.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 140 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ26.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 902 עסקאות
  • כל בת ים26.2 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 427 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 34.6 אלף ₪ למ״ר (46 עסקאות בשנתיים, בעיקר במבצע סיני 10 וסטרומה 2). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −5%, בכל העיר −3%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +30%, בכל העיר +29%.

דירה טיפוסית באזור: 64 מ״ר, כ־1.84 מיליון ₪

18 אלף26 אלף34 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (3 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦24.3–34.4⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2005, הייתה בכ־5.5 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־28.7 אלף ₪ למ״ר, פי 5.3.

0 אלף10 אלף20 אלף30 אלף‏5.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.12.2005‏4.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.10.2006‏10.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 03.11.2008‏8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.12.2011‏16.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 17.07.2017‏15 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.05.2018‏18.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 24.09.2019‏21.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.10.2020‏19.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 04.08.2021‏25 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 15.05.2022‏21.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 20.06.2024‏20.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 05.05.2025‏21.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.05.2025200520092013201720212025
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת ניצנה בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
05.20253 חדרים, 81 מ״ר1.73 מיליון ₪21.4 אלף
05.20253 חדרים, 83 מ״ר1.68 מיליון ₪20.2 אלף
06.20243 חדרים, 80 מ״ר1.69 מיליון ₪21.1 אלף
05.20223 חדרים, 64 מ״ר1.6 מיליון ₪25 אלף
08.20213 חדרים, 64 מ״ר1.27 מיליון ₪19.8 אלף
10.20203 חדרים, 64 מ״ר1.36 מיליון ₪21.3 אלף
09.20193 חדרים, 64 מ״ר1.16 מיליון ₪18.1 אלף
05.20183 חדרים, 80 מ״ר1.2 מיליון ₪15 אלף
עוד 5 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
07.20173 חדרים, 64 מ״ר1.08 מיליון ₪16.8 אלף
12.20113 חדרים, 87 מ״ר700 אלף ₪8 אלף
11.20083 חדרים, 64 מ״ר645 אלף ₪10.1 אלף
10.20063 חדרים, 87 מ״ר363 אלף ₪4.2 אלף
12.20053 חדרים, 64 מ״ר349 אלף ₪5.5 אלף

3 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 93%, בתוך כ־5.2 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים3,900–4,300 ₪כ־11% יותר (בעיר 3,692 ₪)
3 חדרים4,300–4,750 ₪כ־10% יותר (בעיר 4,107 ₪)
4 חדרים5,600–6,200 ₪כ־12% יותר (בעיר 5,249 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.1% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.9%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בת ים: 4,407 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בת ים.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • מטרו אילת/דב הויז · מטרו M1מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 20378 דק׳ הליכה · 680 מ׳
  • מטרו בת ים יוספטל · מטרו M3מתוכננת · צפי 203713 דק׳ הליכה · 1,010 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה העצמאות · הקו האדוםפועלת13 דק׳ הליכה · 1,030 מ׳
  • רכבת קלה יוספטל · הקו האדוםפועלת14 דק׳ הליכה · 1,090 מ׳
  • מטרו יוספטל · מטרו M3מתוכננת · צפי 203714 דק׳ הליכה · 1,090 מ׳
  • רכבת קלה בנימין · הקו האדוםפועלת16 דק׳ הליכה · 1,260 מ׳

תכניות, עד 300 מ׳

  • 502-1394667בי/מק/שב/10-מבצע סיני 23בבדיקה+32 דירות13.10.20263 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 502-0709428התחדשות עירונית ברח' קק"ל 9 בת יםאושרה+83 דירות22.06.20263 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 502-1443449התחדשות עירונית מתחם קק"ל התחיהבבדיקה+301 דירות10.05.2026דקה הליכה · 60 מ׳
  • 502-0727248בי/865 - מתחם התחייה בת יםאושרה+250 דירות02.12.2024דקה הליכה · 90 מ׳
  • 502-0492876בי/585 פינוי בינוי רחוב אילתאושרה+508 דירות07.12.20222 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 502-0341255בי/623 "מבצע סיני 25-27"אושרה+102 דירות12.06.20194 דק׳ הליכה · 290 מ׳
עוד 2 תכניות
  • 505-0475756חולון שכונת תל גיבורים - הודעה לפי סעיף 77 ו-78 לחוקהגבלה זמנית31.03.20193 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 502-0404723בי/615/מק - שינוי קווי בנין לשטח מסחרי ברח' התחיה 14אושרה05.07.20172 דק׳ הליכה · 150 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבת ים.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 15.5 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 16 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת מטרו: 8 דק׳ הליכה · 680 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 15.5 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 14–28 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהכ־155 אוטובוסים בשעה בבוקר · רכבת קלה ב־13 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוסקווים 16, 19, 88, 143, 240 · כ־155 אוטובוסים בשעה ב־7 בבוקרדקה הליכה · 110 מ׳
  • רכבת קלה העצמאותהקו האדום13 דק׳ הליכה · 1,030 מ׳
  • מטרו אילת/דב הויזמטרו M1מתוכננת · צפי 20378 דק׳ הליכה · 680 מ׳
  • רכבת ישראל, בת ים אלי כהן - יוספטל13 דק׳ הליכה · 1,060 מ׳
  • אוטובוס אחרון בשישי בסביבות 17:35
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך24 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 12 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה4 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • כללית בית מרקחתבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • קיוסק פינת המזלסופרמרקט או מכולת · 11 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • פלאפל כיד המלךבית קפה או מסעדה · 21 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • הקמת חדר כושר MY HOME GYMחדר כושר · 5 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 740 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת ניצנה

הכול על שכונת ניצנה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת ניצנה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 7133, חלקה 38).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 64 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער6,072 ₪הלוואה של 920 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.46 מיליון ₪, מתוכם 537 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב גנם מתתיהו 3 בבת ים?

המיקוד של גנם מתתיהו 3 בבת ים הוא 5943625.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד גנם מתתיהו 3?

בשנתיים האחרונות נמכרו 140 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 28.7 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦24.3–34.4⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד גנם מתתיהו 3?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 8 תכניות, למשל בי/מק/שב/10-מבצע סיני 23 (בבדיקה); התחדשות עירונית ברח' קק"ל 9 בת ים (אושרה); התחדשות עירונית מתחם קק"ל התחיה (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לגנם מתתיהו 3?

התחנה הקרובה היא אילת/דב הויז, 8 דק׳ הליכה (680 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבת ים על מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבת ים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.