דוח כתובת

דולצ'ין 44, ירושלים

שכונת גבעת משואה · גוש 30424 · חלקה 24 · מיקוד 9640704

הבניין:
נבנה
1996
קומות
4
דירות
48בכל הכניסות
מגרש
2,614 מ״ר

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב דולצ'ין34.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 21 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳34.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 72 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ34.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 288 עסקאות
  • כל ירושלים35.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 3,041 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 29.4 אלף ₪ למ״ר (17 עסקאות בשנתיים, בעיקר בליד רחוב קוסטה ריקה וקוסטה ריקה 121). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +2%, בכל העיר +0.2%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +38%, בכל העיר +44%.

דירה טיפוסית באזור: 92 מ״ר, כ־3.14 מיליון ₪

22 אלף31 אלף39 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: דולצ'ין 40–50. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦29–40.9⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים4,650–5,150 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים5,400–5,950 ₪כ־8% פחות (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים6,850–7,550 ₪כ־7% פחות (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.1% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.1%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ב למגורים
בערך 660 ₪ לחודש לדירה של 92 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה קוליץ · הקו הסגולמתוכננת10 דק׳ הליכה · 840 מ׳
  • רכבת קלה הנרייטה סאלד - מזרח · הקו האדום, הקו הסגולמתוכננת15 דק׳ הליכה · 1,230 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה גטי מערב · הקו הסגולמתוכננת16 דק׳ הליכה · 1,250 מ׳
  • רכבת קלה צומת אורה · הקו האדום, הקו הסגולמתוכננת17 דק׳ הליכה · 1,360 מ׳
  • רכבת קלה קריית מנחם · הקו האדום, הקו הסגולמתוכננת17 דק׳ הליכה · 1,370 מ׳
  • רכבת קלה מנחת (מלחה) · הקו התכלתמתוכננת17 דק׳ הליכה · 1,370 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-0837955השלמת קומת גלריה לשם הרחבת בית כנסת ברח' שמואל נתן 2א גבעת משואהאושרה20.07.20222 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-0381756הרחבת יח"ד בבניין ברח' מיס לנדאו 15 13 11, גבעת משואה, ירושליםאושרה04.12.20182 דק׳ הליכה · 170 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

  • הנורית - קוסטה ריקהבינוי פינוי+328 דירותכתובת אחת במתחם4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • הנוריתפינוי בינוי+1,965 דירות50 כתובות במתחם4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • הנורית 8+101 דירות5 כתובות במתחם5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • קוסטה ריקהפינוי בינוי+566 דירות7 כתובות במתחם5 דק׳ הליכה · 410 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • קוסטה ריקה 121

    גבעת משואה · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 460 מ׳

    מחיר טיפוסי
    27.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2026

  • קוסטה ריקה 25

    עיר גנים א' · ירושלים

    7 דק׳ הליכה · 560 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    35.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    38
    סיום מתוכנן
    2032

  • שטרן אברהם 34

    קרית יובל · ירושלים · קרסו נדל"ן בע"מ

    9 דק׳ הליכה · 740 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    27.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    26
    סיום מתוכנן
    2027

  • הרפוב הדומיניקנית 1

    עיר גנים ב' · ירושלים

    10 דק׳ הליכה · 830 מ׳

    מחיר טיפוסי
    29.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    22
    סיום מתוכנן
    2032

  • בוליביה 10

    קרית יובל · ירושלים

    12 דק׳ הליכה · 960 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    34.1 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    11
    סיום מתוכנן
    2033

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

  • צפיפות 18.4 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 18.4 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־10 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס16 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 20 מ׳
  • רכבת קלה קוליץהקו הסגולמתוכננת10 דק׳ הליכה · 840 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים5.3 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך6 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 14 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • טל חייםכיתות ⁦1–6⁩4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • ממלכתי משואהכיתות ⁦1–6⁩5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • מרכז נוער טכ' אמי"תכיתות ⁦9–12⁩7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • המרכז הישראלי למצוינות בחינוךכיתות ⁦10–12⁩8 דק׳ הליכה · 600 מ׳
  • אמי"ת טכנולוגי דתיכיתות ⁦9–14⁩8 דק׳ הליכה · 620 מ׳
  • נוה עציון בנותכיתות ⁦1–6⁩12 דק׳ הליכה · 990 מ׳
  • גבעת משואהגן ילדים2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • גבעת משואהגן ילדים2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • גבעת_משואהגן ילדים2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • גבעת גונןגן ילדים2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • גבעת משואהגן ילדים2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • גבעת משואהגן ילדים2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • גבעת משואהגן ילדים2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • עיר גנים קוסטה ריקהגן ילדים3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • עיר גנים בנותגן ילדים4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • ממד חבד עיר גנים.גן ילדים4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • עיר גנים ג'גן ילדים4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • גבעת משואהגן ילדים5 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • עיר גניםגן ילדים6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • עיר גנים ג'גן ילדים6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • כל בתי הספר בירושלים ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה3 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מיניזול משואהסופרמרקט או מכולת · 8 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • מרכז רפואי לבריאות כף-רגלמרפאה2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • דולצ'ה קאסהבית קפה או מסעדה · 7 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת גבעת משואה

הכול על שכונת גבעת משואה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת גבעת משואה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30424, חלקה 24).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 92 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער10,361 ₪הלוואה של 1.57 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.49 מיליון ₪, מתוכם 917 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב דולצ'ין 44 בירושלים?

המיקוד של דולצ'ין 44 בירושלים הוא 9640704.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד דולצ'ין 44?

בשנתיים האחרונות נמכרו 72 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 34.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦29–40.9⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד דולצ'ין 44?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 3 תכניות, למשל שכונת מגורים - גבעת משואה צפון; השלמת קומת גלריה לשם הרחבת בית כנסת ברח' שמואל נתן 2א גבעת משואה (אושרה); הרחבת יח"ד בבניין ברח' מיס לנדאו 15 13 11, גבעת משואה, ירושלים (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לדולצ'ין 44?

התחנה הקרובה היא קוליץ, 10 דק׳ הליכה (840 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.