zips
איפה התכנון עומד
- תכנון כלליקרקע חקלאית
- מסומנת לבנייה בתכנית מתאר
- תכנון מפורטתכנית מפורטת בהכנה
- הופקדה להתנגדויותבדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים מהגשה
- אישורהתכנית אושרהבדרך כלל 5 חודשים עד 1.1 שנים מהפקדה
- מימושרישום ופיתוח
- היתרי בנייה
- בנייה
לא ידוע
לא מצאנו תכנית בנייה על הקרקע במאגר המקוון של מינהל התכנון. ייתכן שיש תכנית ישנה יותר שלא נמצאת בו: אפשר לבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
התכנון המפורט כאן התחיל ב־09.2012: לפני 13 שנים.
- החסם הנוכחי
לא ידוע.
- ההחלטה הרשמית האחרונה
04.01.2026 · 151-1467000: הוחלט להפקיד
החלטת ועדהמינהל התכנון - האירוע הבא למעקב
לא ידוע.
מה מצאנו בגוש 31408
העובדות שנוגעות לגוש עצמו, ומה שעוד אי אפשר לדעת. ליד כל עובדה כתוב מאיפה היא.
מה טוב כאן
אין
שווה לבדוק
- אין במאגרים שלנו תכנית בנייה שחלה על הגוש.
- נמכרו חלקים מהגוש ב־1 עסקאות מאז 2021: סימן לבעלות במושע, הרבה בעלים ולכל אחד חלק בלי מקום מסומן. נתון רשמירשות המסים
- תכנית תשתית לאומית חלה על הגוש: תכנית עבודה לרשת חלוקה - מסילת ציון ועד אזור תעשיה הר טוב (151-0642892). מסמך תכניתמינהל התכנון
- תכנית תשתית לאומית חלה על הגוש: תכנית עבודה לרשת חלוקה - מסילת ציון ועד אזור תעשייה הר טוב (151-0893149). מסמך תכניתמינהל התכנון
- 3 תכניות תשתית לאומיות עד 1.5 ק״מ. פירוט מסמך תכניתמינהל התכנון
מה לא בדקנו
- מתי התכנית תאושר, ואם בכלל: אין לזה מועד רשמי.
- כמה בעלים יש בחלקה ומה החלק של כל אחד: רק בנסח הטאבו.
כמה מהגוש בתוך כל תכנית
- מרכז לוגיסטי, חלקות 11,12 באזור תעשיה הר-טוב (151-1467000)8% מהגושתכנית מפורטת · אושרה התכנית אושרה
- מרכז לוגיסטי חלקות 19,20, א.ת. הר טוב. (151-1437284)6% מהגושתכנית מפורטת · אושרה התכנית אושרה
- א"ת הר טוב, חילופי שטחים להסדרת מגרש ציבורי (151-0077297)2% מהגושתכנית מפורטת · אושרה התכנית אושרה
החלקות בגוש
כל 42 החלקות: השטח הרשום, העסקאות שדווחו בכל אחת. לחצו על חלקה לעמוד שלה.
| חלקה | שטח רשום | עסקאות | עסקה אחרונה | הטווח הרגיל בחלקה |
|---|---|---|---|---|
| גוש 31408 חלקה 5 | 3,051 מ״ר | — | — | — |
| גוש 31408 חלקה 6 | 4,001 מ״ר | 1 | 10.03.2021 | — |
| גוש 31408 חלקה 7 | 3,820 מ״ר | 1 | 22.03.2022 | — |
| גוש 31408 חלקה 8 | 2,988 מ״ר | — | — | — |
| גוש 31408 חלקה 9 | 3,243 מ״ר | 1 | 24.11.2024 | — |
| גוש 31408 חלקה 10 | 2,446 מ״ר | 1 | 07.10.2024 | — |
| גוש 31408 חלקה 11 | 7,163 מ״ר | — | — | — |
| גוש 31408 חלקה 12 | 4,243 מ״ר | — | — | — |
| גוש 31408 חלקה 13 | 3,660 מ״ר | — | — | — |
| גוש 31408 חלקה 14 | 4,579 מ״ר | — | — | — |
כל החלקות בגושעוד 32
מחירי קרקע לפי עסקאות
עסקאות הקרקע שדווחו לרשות המסים. המחיר למ״ר מחושב לפי השטח שנקנה בפועל, גם כשקנו רק חלק מהחלקה.
אין מספיק עסקאות עם מחיר כדי לתת טווח.
המחיר למ״ר לפי חודש, 5 שנים
- חודש עם עסקאות (גודל הנקודה: כמה עסקאות)
- המגמה: מחיר טיפוסי ב־6 החודשים האחרונים
| חודש | עסקאות | מחיר טיפוסי | הטווח |
|---|---|---|---|
| 03.2022 | 1 | 5 אלף ₪ למ״ר | 5 אלף ₪ למ״ר |
| 06.2026 | 1 | 4 אלף ₪ למ״ר | 4 אלף ₪ למ״ר |
העסקאות האחרונות בגוש
| תאריך | חלקה | סוג | מ״ר שנקנו | מחיר | ₪ למ״ר | מול הטווח |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.06.2026 | גוש 31408 חלקה 22 | ללא תיכנון | 3,705 החלק בחלקה × שטח החלקה | 14,820,000 ₪ | 4 אלף | |
| 24.11.2024 | גוש 31408 חלקה 9 | ללא תיכנון | — | 8,805,504 ₪ | — | |
| 24.11.2024 | גוש 31408 חלקה 27 | ללא תיכנון | — | 6,298,391 ₪ | — | |
| 07.10.2024 | גוש 31408 חלקה 10 | ללא תיכנון | — | 6,687,777 ₪ | — | |
| 24.09.2024 | גוש 31408 חלקה 22 | ללא תיכנון | — | 8,052,735 ₪ | — | |
| 24.09.2024 | גוש 31408 חלקה 21 | ללא תיכנון | — | 8,851,699 ₪ | — | |
| 24.09.2024 | גוש 31408 חלקה 20 | ללא תיכנון | — | 8,560,000 ₪ | — | |
| 24.09.2024 | גוש 31408 חלקה 19 | ללא תיכנון | — | 8,686,000 ₪ | — | |
| 19.07.2023 | גוש 31408 חלקה 32 | ללא תיכנון | — | 10,379 ₪ | — | |
| 22.03.2022 | גוש 31408 חלקה 7 | ללא תיכנון | 3,820 החלק בחלקה × שטח החלקה | 19,100,000 ₪ | 5 אלף | |
| 10.03.2021 | גוש 31408 חלקה 6 | ללא תיכנון | 2,000 השטח שדווח | 6,201,550 ₪ | 3.1 אלף | |
המחירים הם מה ששולם, כולל עסקאות דרך חברות שיווק. זו לא שומה. 8 עסקאות לא נכנסו לחישוב: אופציות, או עסקאות שלא ברור מהן כמה מ״ר נקנו.
מחיר דירה בבית שמש לפי מספר חדרים
- בית שמש2.3 מיליון ₪23.4 אלף ₪ למ״ר · 1,236 עסקאות בשנה האחרונה
- כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה
עלייה של 1.6% במחיר הטיפוסי למ״ר בבית שמש, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.
מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.
איך חישבנו?
- רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
- ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
- שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
מכרזי רמ״י
מגרשים ששיווקה רשות מקרקעי ישראל במכרז על הקרקע הזאת: מי זכה, כמה שילם לדירה ואיך זה ביחס לשומה של רמ״י.
| מכרז | מגרש | זוכה | דירות | סכום הזכייה | לדירה | מול השומה | הצעות |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 55 | מגדלי נעימי בע"מ | 8.92 מיליון ₪ | — | 52% מתחת לשומה של רמ״י | 9 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 56 | י.מ. יעקובי סיטונאי מזון בע״מ | 10.46 מיליון ₪ | — | 23% מתחת לשומה של רמ״י | 5 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 57 | י.מ. יעקובי סיטונאי מזון בע״מ | 10.72 מיליון ₪ | — | 23% מתחת לשומה של רמ״י | 8 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 58 | סלומון מרקוס כנס | 8.44 מיליון ₪ | — | 45% מתחת לשומה של רמ״י | 8 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 59 | תמוז רוזנשיין בע"מ | 7.57 מיליון ₪ | — | 55% מתחת לשומה של רמ״י | 5 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 60 | מגדלי נעימי בע"מ | 8.56 מיליון ₪ | — | 52% מתחת לשומה של רמ״י | 7 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 61 | מגדלי נעימי בע"מ | 8.69 מיליון ₪ | — | 52% מתחת לשומה של רמ״י | 8 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 68 | רמי לוי השקמה נדל"ן בע"מ | 8.16 מיליון ₪ | — | 53% מתחת לשומה של רמ״י | 8 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 69 | רמי לוי השקמה נדל"ן בע"מ | 13.77 מיליון ₪ | — | 53% מתחת לשומה של רמ״י | 6 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 70 | מיכאל בראשי אחזקות בע"מ | 8.18 מיליון ₪ | — | 39% מתחת לשומה של רמ״י | 9 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 71 | ש.א.י יזמות והשקעות בע"מ | 6.69 מיליון ₪ | — | 34% מתחת לשומה של רמ״י | 12 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 72 | בלו סקאי ליסינג תפעולי בע"מ | 9.36 מיליון ₪ | — | 60% מתחת לשומה של רמ״י | 6 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 73 | חמדת הארץ צרכניה זולה בע״מ | 8.73 מיליון ₪ | — | 46% מתחת לשומה של רמ״י | 11 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 74 | חמדת הארץ צרכניה זולה בע״מ | 7.05 מיליון ₪ | — | 46% מתחת לשומה של רמ״י | 12 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 75 | גניר בניין ופיתוח בע"מ | 8.56 מיליון ₪ | — | 23% מתחת לשומה של רמ״י | 14 | |
| 254/2022 24.09.2024 | מגרש 76 | מיכאל בראשי אחזקות בע"מ | 5.88 מיליון ₪ | — | 34% מתחת לשומה של רמ״י | 21 |
מכרזי רשות מקרקעי ישראל. הסכומים בלי מע״מ. ״לדירה״: סכום הזכייה ועוד הוצאות הפיתוח, חלקי מספר הדירות במגרש. ״מול השומה״: סכום הזכייה מול השומה של רמ״י למגרש. מכרז במחיר מוגבל (דירה בהנחה, מחיר מטרה) או לדיור להשכרה מסומן, כי המחיר בו לא משקף שוק חופשי.
עקבו אחרי גוש 31408
נכתוב לכם רק כשהתכנון של הקרקע זז: תכנית חדשה, הפקדה, אישור או מועד להתנגדויות. בלי מייל חודשי.
תרחיש זכויות עתידי
אם התכנית תאושר כמו שהוגשה: מה תקבלו על הקרקע, לפי הנתונים של התכנית. בתכנית עם איחוד וחלוקה כל בעלים מקבל חלק מכל הזכויות בה, דירות וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה. זה תרחיש, לא זכות קיימת. כמה זה שווה קובע שמאי מקרקעין.
בדיקת הצעה, החלק בחלקה ועלויות קנייהמחשבונים קצרים
המחיר מול מה ששולם
הכניסו את המחיר שמציעים לכם, ונשווה למה ששילמו בפועל בגוש 31408.
כמה זה מתוך התכנית
החלק שלכם בחלקה, ומה יוצא לכם בממוצע מכל הזכויות בתכנית: דירות, וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה.
כמה עולה לקנות
על קרקע משלמים מס רכישה של 6% מהמחיר, בלי מדרגות.
לא כולל: עמלת תיווך או שיווק אם יש, שמאי מטעמכם, ובהמשך היטל השבחה, היטלי פיתוח ומס שבח כשמוכרים.
מה זה אומר על מי שמחזיק בקרקע
המושגים שחוזרים בכל שאלה על קרקע חקלאית. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
מושע: חלק, לא מקום
ברוב הקרקעות האלה קונים חלק מחלקה (למשל 125 מ״ר מתוך 2,000), בלי מקום מסומן. מה שקובע הוא החלק בנסח הטאבו. הסכם שיתוף יכול לקבוע מי משתמש באיזה חלק, אבל לא משנה את הבעלות.
איחוד וחלוקה
מאחדים את החלקות ומחלקים מחדש. כל בעלים מקבל מגרש לפי השווי היחסי של מה שהיה לו.
ברוטו ונטו
השטח שלכם היום הוא ברוטו. חלק גדול מהתכנית הולך לכבישים, פארקים ומבני ציבור, ולכן המגרש שמקבלים קטן מהשטח שהיה.
מגרש משותף וקומבינציה
עם חלק קטן מקבלים לרוב חלק במגרש משותף עם בעלים אחרים, לפעמים עשרות. כדי לבנות מתארגנים יחד, בדרך כלל בעסקה עם יזם שבונה ונותן לבעלים דירות.
היטל השבחה
כשתכנית מעלה את שווי הקרקע, הוועדה המקומית גובה מחצית מעליית השווי. משלמים כשמוכרים או כשמקבלים היתר.
מיסים
בקנייה של קרקע משלמים מס רכישה של 6%. במכירה משלמים מס שבח על הרווח, ואפשר לנכות ממנו את היטל ההשבחה.
התכניות, האישורים והוועדות
לאנשי מקצוע: כל תכנית שחלה על הגוש, עם השלבים הרשמיים שלה. הידיעות והדיונים מופיעים למעלה, ב״מה קרה ומה חדש״.
בבדיקה עוד לא אושרהבהפקדה קרובה לאישוראושרה מותר לבנות לפיההגבלה זמנית בזמן הכנת תכנית
מרכז לוגיסטי, חלקות 11,12 באזור תעשיה הר-טוב
- שטח
- 11 דונם
- התכנית הוגשה
- עברה בדיקת תנאי סף
- הוועדה החליטה להפקיד את התכנית
- התכנית הופקדה: פורסמה להתנגדויות
- היום האחרון להגשת התנגדויות
- התכנית אושרה ופורסמה ברשומות
מרכז לוגיסטי חלקות 19,20, א.ת. הר טוב.
- שטח
- 9 דונם
- התכנית הוגשה
- עברה בדיקת תנאי סף
- הוועדה החליטה להפקיד את התכנית
- התכנית הופקדה: פורסמה להתנגדויות
- היום האחרון להגשת התנגדויות
- התכנית אושרה ופורסמה ברשומות
א"ת הר טוב, חילופי שטחים להסדרת מגרש ציבורי
- שטח
- 162 דונם
- איחוד וחלוקה
- בלי הסכמה
- התכנית הוגשה
- התכנית הופקדה: פורסמה להתנגדויות
- היום האחרון להגשת התנגדויות
- התכנית אושרה ופורסמה ברשומות
תכניות לכל העיר שחלות גם כאן6
למשל לשטחי ציבור. הן לא קובעות מה ייבנה כאן.
- 102-1085562תוספת שימושים וזכויות בניה לשטחים המיועדים לצרכי ציבור בבית שמשאושרה08.06.2025
- 102-1384197הוראות כלליות לייעול ומימוש תוכניות תקפות, בית שמשבהפקדה24.09.2024
- 151-0387068תכנית להקמת מבנים חקלאיים ותיירות כפרית במטה יהודהאושרה27.12.2018
- 151-1322924בריכות שחיה פרטיות ואמבטיות זרמים (ג'קוזי) במטה יהודהאושרה29.12.2024
- 151-1573567שינוי הוראות בינוי - מגרש 70, הר טוב.בבדיקה03.08.2026
- 102-1371624תוספת קומות ושינוי קווי בנין - האחים דדון הר טובאושרה08.12.2024
תשתיות לאומיות שחלות על השטח2
- 151-0642892תכנית עבודה לרשת חלוקה - מסילת ציון ועד אזור תעשיה הר טובבבדיקה15.01.2019
- 151-0893149תכנית עבודה לרשת חלוקה - מסילת ציון ועד אזור תעשייה הר טובאושרה09.06.2022
איפה מתפרסמות ההחלטות
- הוועדה המחוזית הישיבות וההחלטות על כל תכנית, בדף התכנית במבא״ת תחת "החלטות מוסדות תכנון".
- הוועדה המקומית בבית שמש הפרוטוקולים לא פתוחים באתר העירייה; אפשר לבקש ממינהל ההנדסה.
- עררים על תכניות ועל היטל השבחה, בדף התכנית במבא״ת בלשונית "עררים".
- הפקדה ואישור מתפרסמים ברשומות ובעיתונים. מהפרסום על הפקדה יש בדרך כלל 60 יום להתנגד.
מה יש בסביבה
המרחק לשכונות, לתחבורה ולשירותים, ותשתיות שיכולות לקחת שטח או להגביל בנייה. המרחקים בקו אווירי.
מהגוש: שכונת מגורים ב־1,190 מ׳ · רכבת ב־1,200 מ׳ · כביש 38 ב־750 מ׳ · מרכז קניות ב־1,310 מ׳.
תחבורה
- רכבת ישראל, בית שמש1,200 מ׳
- כביש 38750 מ׳
- כביש 441.7 ק״מ
- כביש 3951.9 ק״מ
- מחלף הרטובהמחלף הקרוב880 מ׳
חינוך
- קרובחמד · כיתות 1–61,060 מ׳
- ישיבת אמי"ת נחשוןחמד · כיתות 7–121,160 מ׳
- הר טובממ · כיתות 1–61.6 ק״מ
- 8 בתי ספר עד 2 ק״מ
- כל בתי הספר בבית שמש ←
משרד החינוך
ירוק ופנאי
- Ha-Khalutsim Gardenפארק1.6 ק״מ
שכונות מגורים
- אזור תעשייה צפונישכונת המגורים הקרובה, מגבול הגוש1,190 מ׳
חנויות ושירותים
- matrix globalמרכז קניות1,310 מ׳
תשתיות לאומיות
- דרך מס' 38-מחלף בית שמשאישור350 מ׳
- רצועת קווי חשמל ראשיים מאזור השפלה לתחמ"ג ירושליםאישור710 מ׳
- דרך מס' 38-קטע:צרעה-עזקהאישור1,310 מ׳
- 3 תכניות תשתית עד 1.5 ק״מ. הן יכולות לקחת שטח או להגביל בנייה.
מינהל התכנון
דירות חדשות בסביבה
עד 3 ק״מ נמכרו בשנתיים האחרונות 137 דירות חדשות, ב21.4–23.4 אלף ₪ למ״ר. זה מה ששילמו על דירה חדשה ליד, לא מה שהקרקע תהיה שווה: על קרקע בונים רק אחרי תכנון, איחוד וחלוקה ופיתוח. חישוב האתר
בתי ספר8
- קרובחמד · כיתות 1–61,060 מ׳
- ישיבת אמי"ת נחשוןחמד · כיתות 7–121,160 מ׳
- הר טובממ · כיתות 1–61.6 ק״מ
- מקיף הר טובממ · כיתות 7–121.6 ק״מ
- משכנותיך ישראלחרדי · כיתות 7–81.8 ק״מ
- תפארת החיים מעורבחרדי · כיתות 1–81.9 ק״מ
- ניצני עוזחמד · כיתות 9–121.9 ק״מ
- ישיבת מתיבתאחרדי · כיתות 9–122 ק״מ
השכונות הקרובות
רחובות וכתובות קרובים
לפני שקונים
6 דברים לבדוק לפני שקונים קרקע חקלאית.
- נסח טאבומי הבעלים, כמה בעלים יש בחלקה, הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים. הזמנת נסח.
- "לא זמינה לבנייה"מי שמשווק קרקע כזו חייב לכתוב זאת בבולטות, ולמסור לכם בחינם שומה לפי תקן 22, לפחות 7 ימים לפני החתימה. התקנות.
- שמאי ועורך דין מטעמכםהשומה של המשווק נעשית בשבילו. שמאי מקרקעין שלכם יבדוק סיכוי, זמן והוצאות.
- הבטחות על מועד ותשואהאף אחד לא יכול להבטיח מתי תכנית תאושר. "הופקדה" אפשר לבדוק בעצמכם במבא״ת, ולמעלה בעמוד.
- קבוצות והשקעה משותפתקנייה דרך קבוצה או חברה יכולה להיחשב השקעה שצריכה אישור של רשות ניירות ערך.
- התכנית עצמהקראו אותה במבא״ת.
שאלות נפוצות על גוש 31408
באיזה שלב התכנון של גוש 31408?
לא מצאנו תכנית בנייה על הקרקע במאגר המקוון של מינהל התכנון. ייתכן שיש תכנית ישנה יותר שלא נמצאת בו: אפשר לבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מתי אפשר יהיה לבנות בגוש 31408?
אין תאריך, ואף אחד לא יכול להבטיח אחד. בתכניות שאנחנו מכירים, מהגשה להפקדה עברו בדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים, ומהפקדה לאישור 5 חודשים עד 1.1 שנים. אחרי האישור עוד צריך רישום, פיתוח והיתרים, שלוקחים בדרך כלל עוד כמה שנים.
מי משלם היטל השבחה?
הבעלים, כשמוכרים או כשמקבלים היתר בנייה אחרי שתכנית העלתה את שווי הקרקע. ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, והוועדה המקומית קובעת אותו לפי שומה.
בסביבת הגוש
הגושים הגובלים בגוש 31408
- גוש 29757 · בית שמש
- גוש 31407 · בית שמש
- גוש 31409 · בית שמש
- גוש 31411 · בית שמש
מקורות
- רשות המסיםעסקאות המקרקעין עד 11.06.2026, דרך over.org.il
- OpenStreetMapמפת הכבישים והמחלפים, © תורמי OpenStreetMap (ODbL)
- המרכז למיפוי ישראלגבולות הגושים והחלקות והשטח הרשום שלהן (data.gov.il)
- מינהל התכנוןתכניות מקוונות (XPLAN) והגבולות שלהן
מצאתם טעות? ספרו לנו
תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.
משהו השתבש. נסו שוב.