zips
מחירי דירות בפרויקט
מה שילמו בפועל, לפי גודל הדירה. כל מכירה שדווחה לרשות המסים; המחיר כולל מע״מ, והשטח כפי שדווח (לרוב בלי מרפסת).
המחירים כאן הם של השוק החופשי בלבד (71 מכירות). עוד 3 דירות דווחו בפרויקט במחיר נמוך בהרבה, ולא נכללות בשום מחיר שוק בעמוד. הן מוצגות בנפרד למטה.
מחיר טיפוסי (חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר) 35.9 אלף ₪ למ״רהטווח הרגיל (חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה) 33.4–38.1 אלף ₪ למ״רלפי 38 מכירות בשוק החופשי, ב־12 החודשים עד המכירה האחרונה
מחיר טיפוסי לפי מספר חדרים
- 2 חדרים2.03 מיליון ₪הטווח הרגיל 2–2.09 מיליון ₪
- שטח טיפוסי
- 53 מ״ר
- ₪ למ״ר
- 38.2 אלף
- מכירות
- 27
- 3 חדרים3.11 מיליון ₪הטווח הרגיל 3.05–113.43 מיליון ₪
- שטח טיפוסי
- 80 מ״ר
- ₪ למ״ר
- —
- מכירות
- 3
- 4 חדרים3.24 מיליון ₪הטווח הרגיל 3.13–3.51 מיליון ₪
- שטח טיפוסי
- 106 מ״ר
- ₪ למ״ר
- 30.7 אלף
- מכירות
- 31
- 5 חדרים ומעלה4.53 מיליון ₪הטווח הרגיל 4.33–5.06 מיליון ₪
- שטח טיפוסי
- 139 מ״ר
- ₪ למ״ר
- 33.9 אלף
- מכירות
- 10
דירות שדווחו מתחת למחיר השוק
3 דירות דווחו כאן בכ־9.8 אלף ₪ למ״ר, כ־73% פחות מהשוק החופשי בפרויקט, בין 10.2024 ל־07.2025. רשות המסים לא מסמנת למה. בדרך כלל אלה:
- דירות תמורה לבעלי הדירות הישנות, בפינוי בינוי או בתמ״א 38: הן מדווחות לרשות המסים לפי שווי עבודות הבנייה, לא לפי מחיר שוק (הפרויקט הוא פינוי בינוי).
- דירה בהנחה או מחיר מטרה, שנמכרות בהגרלה לזכאים במחיר קבוע.
בכל מקרה זה לא מחיר שאפשר לקנות בו בשוק החופשי, ולכן כל מחירי השוק בעמוד, וגם המחשבון, מחושבים בלעדיהן.
כל מכירה בפרויקט
- שוק חופשי
- מתחת למחיר השוק
- יד שנייה בעיר גנים א': 31.7 אלף ₪ למ״ר
מכירות אחרונות בפרויקט
| תאריך | חדרים | מ״ר | מחיר | ₪ למ״ר |
|---|---|---|---|---|
| 12.04.2026 | 5 | 139 | 4,340,000 ₪ | 31.2 אלף |
| 12.04.2026 | 2 | 53 | 2,000,000 ₪ | 37.7 אלף |
| 31.03.2026 | 4 | 106 | 3,532,759 ₪ | 33.3 אלף |
| 31.03.2026 | 4 | 94 | 3,319,240 ₪ | 35.3 אלף |
| 31.03.2026 | 3 | 80 | 2,998,963 ₪ | 37.5 אלף |
| 31.03.2026 | 4 | 106 | 3,338,651 ₪ | 31.5 אלף |
| 31.03.2026 | 2 | 53 | 2,009,014 ₪ | 37.9 אלף |
| 31.03.2026 | 5 | 139 | 4,386,832 ₪ | 31.6 אלף |
| 31.03.2026 | 4 | 106 | 3,474,526 ₪ | 32.8 אלף |
| 31.03.2026 | 4 | 115 | 3,571,580 ₪ | 31.1 אלף |
| 31.03.2026 | 4 | 106 | 3,493,937 ₪ | 33 אלף |
| 31.03.2026 | 4 | 94 | 3,241,597 ₪ | 34.5 אלף |
| 31.03.2026 | 5 | 129 | 4,270,368 ₪ | 33.1 אלף |
| 31.03.2026 | 6 | 160 | 5,550,000 ₪ | 34.7 אלף |
| 31.03.2026 | 5 | 139 | 4,667,994 ₪ | 33.6 אלף |
| 31.03.2026 | 4 | 106 | 3,552,169 ₪ | 33.5 אלף |
| 31.03.2026 | 2 | 53 | 1,931,371 ₪ | 36.4 אלף |
| 31.12.2025 | 2 | 53 | 2,226,000 ₪ | 42 אלף |
| 31.12.2025 | 2 | 53 | 2,250,000 ₪ | 42.5 אלף |
| 30.12.2025 | 4 | 94 | 3,630,000 ₪ | 38.6 אלף |
| 30.12.2025 | 5 | 139 | 5,133,713 ₪ | 36.9 אלף |
| 30.12.2025 | 2 | 53 | 2,141,738 ₪ | 40.4 אלף |
| 29.12.2025 | 5 | 139 | 4,843,125 ₪ | 34.8 אלף |
| 29.12.2025 | 3 | 80 | 3,110,362 ₪ | 38.9 אלף |
| 15.12.2025 | 4 | 94 | 3,100,000 ₪ | 33 אלף |
| 15.12.2025 | 5 | 125 | 4,326,525 ₪ | 34.6 אלף |
| 15.12.2025 | 6 | 160 | 5,488,875 ₪ | 34.3 אלף |
| 28.10.2025 | 2 | 53 | 2,025,000 ₪ | 38.2 אלף |
| 25.09.2025 | 2 | 53 | 2,080,000 ₪ | 39.2 אלף |
| 15.09.2025 | 2 | 53 | 2,000,000 ₪ | 37.7 אלף |
| 11.09.2025 | 4 | 106 | 3,550,000 ₪ | 33.5 אלף |
| 03.09.2025 | 2 | 53 | 2,000,000 ₪ | 37.7 אלף |
| 01.09.2025 | 2 | 53 | 2,000,000 ₪ | 37.7 אלף |
| 27.08.2025 | 2 | 53 | 2,000,000 ₪ | 37.7 אלף |
| 27.08.2025 | 2 | 53 | 2,025,000 ₪ | 38.2 אלף |
| 26.08.2025 | 2 | 53 | 2,300,000 ₪ | 43.4 אלף |
| 21.08.2025 | 2 | 53 | 2,035,000 ₪ | 38.4 אלף |
| 18.08.2025 | 4 | 104 | 3,360,000 ₪ | 32.3 אלף |
| 15.07.2025 | 5 | 139 | 1,961,961 ₪ | 14.1 אלףמתחת לשוק |
| 26.03.2025 | 4 | 104 | 3,191,949 ₪ | 30.7 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 106 | 3,126,271 ₪ | 29.5 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 94 | 2,837,288 ₪ | 30.2 אלף |
| 26.03.2025 | 5 | 139 | 4,111,441 ₪ | 29.6 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 106 | 3,126,271 ₪ | 29.5 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 106 | 3,244,492 ₪ | 30.6 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 104 | 3,191,949 ₪ | 30.7 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 104 | 3,191,949 ₪ | 30.7 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 106 | 3,126,271 ₪ | 29.5 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 106 | 3,126,271 ₪ | 29.5 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 106 | 3,244,492 ₪ | 30.6 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 104 | 3,191,949 ₪ | 30.7 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 106 | 3,205,085 ₪ | 30.2 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 104 | 3,060,593 ₪ | 29.4 אלף |
| 26.03.2025 | 2 | 53 | 2,016,189 ₪ | 38 אלף |
| 26.03.2025 | 4 | 104 | 3,191,949 ₪ | 30.7 אלף |
| 11.03.2025 | 2 | 53 | 2,053,892 ₪ | 38.8 אלף |
| 03.03.2025 | 2 | 53 | 2,101,680 ₪ | 39.7 אלף |
| 03.03.2025 | 2 | 53 | 2,035,040 ₪ | 38.4 אלף |
| 27.02.2025 | 4 | 104 | 3,655,955 ₪ | 35.2 אלף |
| 23.02.2025 | 2 | 53 | 2,072,744 ₪ | 39.1 אלף |
| 07.02.2025 | 2 | 53 | 1,940,783 ₪ | 36.6 אלף |
| 07.02.2025 | 2 | 53 | 1,921,933 ₪ | 36.3 אלף |
| 07.02.2025 | 2 | 53 | 1,978,487 ₪ | 37.3 אלף |
| 07.02.2025 | 2 | 53 | 1,959,635 ₪ | 37 אלף |
| 07.02.2025 | 2 | 53 | 2,129,297 ₪ | 40.2 אלף |
| 07.02.2025 | 2 | 53 | 1,885,422 ₪ | 35.6 אלף |
| 29.01.2025 | 4 | 94 | 4,050,100 ₪ | 43.1 אלף |
| 27.01.2025 | 2 | 53 | 2,185,851 ₪ | 41.2 אלף |
| 29.10.2024 | 3 | 94 | 223,742,712 ₪ | — |
| 29.10.2024 | 4 | 150 | 1,465,129 ₪ | 9.8 אלףמתחת לשוק |
| 29.10.2024 | 4 | 150 | 732,564 ₪ | — |
| 29.10.2024 | 4 | 150 | 586,051 ₪ | — |
| 29.10.2024 | 4 | 150 | 1,172,103 ₪ | 7.8 אלףמתחת לשוק |
| 29.10.2024 | 4 | 150 | 3,516,311 ₪ | 23.4 אלף |
מכירה של כמה קונים יחד מוצגת כמכירה אחת.
מחיר דירה לפי מספר חדרים בשכונת עיר גנים א', בירושלים ובכל הארץ
- שכונת עיר גנים א'3.32 מיליון ₪34.5 אלף ₪ למ״ר · 39 עסקאות בשנה האחרונה
- ירושלים3.01 מיליון ₪35.7 אלף ₪ למ״ר · 3,041 עסקאות בשנה האחרונה
- כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה
עלייה של 1.5% במחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת עיר גנים א', ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.
מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.
איך חישבנו?
- רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
- ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
- שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
- שכר הדירה בשכונה: אין נתון רשמי, אז אנחנו מעריכים. כשדירות בשכונה נמכרות ביוקר מהעיר, גם השכירות בה בדרך כלל גבוהה יותר, אבל בפחות (כ־0.65% על כל 1% במחיר). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון (8% כשנמכרו בשכונה 10 דירות או פחות), ורק כשנמכרו בה 5 דירות לפחות בשנה.
הטווח הרגיל: חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה.
עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.
כמה זה יעלה לכם
מחשבון לפי המכירות בפרויקט, והעלויות שמתווספות למחיר: מס רכישה, הצמדה למדד ומימון. שום פרט לא נשלח ולא נשמר.
כמה סביר לשלם?
בחרו דירה, ונראה כמה שילמו בפועל קונים בפרויקט על דירות דומות בשנתיים האחרונות.
העלות האמיתית
המחיר בחוזה הוא לא כל מה שתשלמו. הערכה של כל העלויות עד המסירה, ושל ההון העצמי שתצטרכו.
| מחיר הדירה | 3,243,000 ₪ |
|---|---|
| מס רכישה | 57,688 ₪ |
| הצמדה למדד עד המסירה (הערכה) | 130,799 ₪ |
| עורך דין (כולל מע״מ) | 19,134 ₪ |
| סך הכול | 3,450,621 ₪ |
- מס רכישה לפי המדרגות של רשות המסים, שמוקפאות עד ינואר 2028. משפרי דיור משלמים כמו דירה יחידה רק אם מוכרים את הדירה הקודמת בזמן. בדקו בסימולטור של רשות המסים.
- הצמדה: לפי חוק המכר אפשר להצמיד למדד תשומות הבנייה עד 40% מהמחיר, לא את מה ששולם בחתימה, ולא אחרי מועד המסירה שבחוזה. ההערכה מניחה תשלום אחיד עד המסירה.
- מבצע מימון כמו 20/80 משנה מתי משלמים, לא בהכרח כמה. השוו את המחיר במבצע לטווח הרגיל למעלה.
- הערכה בלבד, לא ייעוץ. מימון: לפי מגבלות בנק ישראל (75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% לדירה נוספת).
ארנונה בפרויקט
לפי צו הארנונה של העירייה לשנה הזו. דירה חדשה נרשמת לפי השטח שהעירייה מודדת, והסוג המדויק מופיע בשובר הראשון.
בירושלים יש תעריף אחד לדירות בכל העיר.
| גודל הדירה | ארנונה לחודש, בערך |
|---|---|
| 60 מ״ר | 540 ₪ |
| 80 מ״ר | 720 ₪ |
| 100 מ״ר | 900 ₪ |
| 120 מ״ר | 1,300 ₪ |
דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר). הסכום בשובר לפי השטח המדויק וסוג הבניין שהעירייה רשמה.
נבדק ב־25.10.2026. בלי הנחות (אזרח ותיק, נכות, מעוטי יכולת).
איפה הפרויקט עומד
כמה נמכר ובאיזה שלב הבנייה, מהמכירות שדווחו לרשות המסים ומהיתר הבנייה.
שלבי ההיתר והבנייה
- בקשה להיתר בנייהעוד לא
- היתר בנייהעוד לא
- מכירה ראשונה שדווחה29.10.2024
- תחילת עבודותעוד לא
- סיום מתוכנןצפוי ב־2032, לפי המכירות
עוד אין לנו את היתרי הבנייה של ירושלים, לכן אין תאריכים לשלבי הבנייה.
קצב המכירות לפי רבעון
74 מכירות שדווחו לרשות המסים מאז 29.10.2024. חלק מהדירות לא למכירה: הן לבעלי הדירות שנהרסו.
- 4/24רבעון 4, 2024: 6 מכירות
- 1/25רבעון 1, 2025: 29 מכירות
- 2/25רבעון 2, 2025: 0 מכירות
- 3/25רבעון 3, 2025: 11 מכירות
- 4/25רבעון 4, 2025: 11 מכירות
- 1/26רבעון 1, 2026: 15 מכירות
- 2/26רבעון 2, 2026: 2 מכירות
עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.