zips
מחירי דירות בפרויקט
מה שילמו בפועל, לפי גודל הדירה. כל מכירה שדווחה לרשות המסים; המחיר כולל מע״מ, והשטח כפי שדווח (לרוב בלי מרפסת).
מחיר טיפוסי (חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר) 30.9 אלף ₪ למ״רהטווח הרגיל (חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה) 28.8–31.6 אלף ₪ למ״רלפי 12 מכירות בשוק החופשי
מחיר טיפוסי לפי מספר חדרים
- 3 חדרים2.54 מיליון ₪הטווח הרגיל 2.19–2.57 מיליון ₪
- שטח טיפוסי
- 75 מ״ר
- ₪ למ״ר
- 31.3 אלף
- מכירות
- 5
- 4 חדרים2.93 מיליון ₪הטווח הרגיל 2.75–3.03 מיליון ₪
- שטח טיפוסי
- 95 מ״ר
- ₪ למ״ר
- 30.9 אלף
- מכירות
- 3
- 5 חדרים ומעלה3.57 מיליון ₪הטווח הרגיל 3.53–4.11 מיליון ₪
- שטח טיפוסי
- 124 מ״ר
- ₪ למ״ר
- 28.8 אלף
- מכירות
- 4
כל מכירה בפרויקט
- שוק חופשי
- יד שנייה במצפה מנחם: 39.7 אלף ₪ למ״ר
מכירות אחרונות בפרויקט
| תאריך | חדרים | מ״ר | מחיר | ₪ למ״ר |
|---|---|---|---|---|
| 22.06.2026 | 5 | 124 | 3,550,000 ₪ | 28.6 אלף |
| 20.01.2026 | 5 | 124 | 3,580,000 ₪ | 28.9 אלף |
| 27.10.2025 | 6 | 172 | 5,680,000 ₪ | 33 אלף |
| 22.01.2025 | 4 | 100 | 3,120,000 ₪ | 31.2 אלף |
| 21.01.2025 | 3 | 82 | 2,657,000 ₪ | 32.4 אלף |
| 30.12.2024 | 4 | 95 | 2,570,000 ₪ | 27.1 אלף |
| 05.12.2024 | 3 | 75 | 2,572,000 ₪ | 34.3 אלף |
| 05.12.2024 | 4 | 95 | 2,931,496 ₪ | 30.9 אלף |
| 05.12.2024 | 5 | 124 | 3,482,000 ₪ | 28.1 אלף |
| 21.11.2024 | 3 | 70 | 2,158,000 ₪ | 30.8 אלף |
| 21.11.2024 | 3 | 82 | 2,543,000 ₪ | 31 אלף |
| 21.11.2024 | 3 | 70 | 2,193,000 ₪ | 31.3 אלף |
מכירה של כמה קונים יחד מוצגת כמכירה אחת.
מחיר דירה לפי מספר חדרים בשכונת מצפה מנחם, בירושלים ובכל הארץ
- שכונת מצפה מנחם2.8 מיליון ₪29.2 אלף ₪ למ״ר · 92 עסקאות בשנה האחרונה
- ירושלים3.01 מיליון ₪35.7 אלף ₪ למ״ר · 3,041 עסקאות בשנה האחרונה
- כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה
ירידה של 14.9% במחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת מצפה מנחם, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.
מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.
איך חישבנו?
- רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
- ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
- שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
- שכר הדירה בשכונה: אין נתון רשמי, אז אנחנו מעריכים. כשדירות בשכונה נמכרות ביוקר מהעיר, גם השכירות בה בדרך כלל גבוהה יותר, אבל בפחות (כ־0.65% על כל 1% במחיר). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון (8% כשנמכרו בשכונה 10 דירות או פחות), ורק כשנמכרו בה 5 דירות לפחות בשנה.
הטווח הרגיל: חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה.
עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.
כמה זה יעלה לכם
מחשבון לפי המכירות בפרויקט, והעלויות שמתווספות למחיר: מס רכישה, הצמדה למדד ומימון. שום פרט לא נשלח ולא נשמר.
כמה סביר לשלם?
בחרו דירה, ונראה כמה שילמו בפועל קונים בפרויקט על דירות דומות בשנתיים האחרונות.
העלות האמיתית
המחיר בחוזה הוא לא כל מה שתשלמו. הערכה של כל העלויות עד המסירה, ושל ההון העצמי שתצטרכו.
| מחיר הדירה | 2,939,000 ₪ |
|---|---|
| מס רכישה | 42,488 ₪ |
| הצמדה למדד עד המסירה (הערכה) | 80,845 ₪ |
| עורך דין (כולל מע״מ) | 17,340 ₪ |
| סך הכול | 3,079,673 ₪ |
- מס רכישה לפי המדרגות של רשות המסים, שמוקפאות עד ינואר 2028. משפרי דיור משלמים כמו דירה יחידה רק אם מוכרים את הדירה הקודמת בזמן. בדקו בסימולטור של רשות המסים.
- הצמדה: לפי חוק המכר אפשר להצמיד למדד תשומות הבנייה עד 40% מהמחיר, לא את מה ששולם בחתימה, ולא אחרי מועד המסירה שבחוזה. ההערכה מניחה תשלום אחיד עד המסירה.
- מבצע מימון כמו 20/80 משנה מתי משלמים, לא בהכרח כמה. השוו את המחיר במבצע לטווח הרגיל למעלה.
- הערכה בלבד, לא ייעוץ. מימון: לפי מגבלות בנק ישראל (75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% לדירה נוספת).
ארנונה בפרויקט
לפי צו הארנונה של העירייה לשנה הזו. דירה חדשה נרשמת לפי השטח שהעירייה מודדת, והסוג המדויק מופיע בשובר הראשון.
בירושלים יש תעריף אחד לדירות בכל העיר.
| גודל הדירה | ארנונה לחודש, בערך |
|---|---|
| 60 מ״ר | 540 ₪ |
| 80 מ״ר | 720 ₪ |
| 100 מ״ר | 900 ₪ |
| 120 מ״ר | 1,300 ₪ |
דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר). הסכום בשובר לפי השטח המדויק וסוג הבניין שהעירייה רשמה.
נבדק ב־25.10.2026. בלי הנחות (אזרח ותיק, נכות, מעוטי יכולת).
איפה הפרויקט עומד
כמה נמכר ובאיזה שלב הבנייה, מהמכירות שדווחו לרשות המסים ומהיתר הבנייה.
שלבי ההיתר והבנייה
- בקשה להיתר בנייהעוד לא
- היתר בנייהעוד לא
- מכירה ראשונה שדווחה21.11.2024
- תחילת עבודותעוד לא
- סיום מתוכנןצפוי ב־2030, לפי המכירות
עוד אין לנו את היתרי הבנייה של ירושלים, לכן אין תאריכים לשלבי הבנייה.
קצב המכירות לפי רבעון
12 מכירות שדווחו לרשות המסים מאז 21.11.2024. חלק מהדירות לא למכירה: הן לבעלי הדירות שנהרסו.
- 4/24רבעון 4, 2024: 7 מכירות
- 1/25רבעון 1, 2025: 2 מכירות
- 2/25רבעון 2, 2025: 0 מכירות
- 3/25רבעון 3, 2025: 0 מכירות
- 4/25רבעון 4, 2025: מכירה אחת
- 1/26רבעון 1, 2026: מכירה אחת
- 2/26רבעון 2, 2026: מכירה אחת
עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.