דוח כתובת

לואי מרשל 41א, תל אביב–יפו

בכתובת הזו נבנה פרויקט חדש: שד סמאטס 18

שכונת הצפון החדש - החלק הצפוני · גוש 6212 · חלקה 1111 · מיקוד 6200903

הבניין:
נבנה
2021
קומות
4
דירות
34בכל הכניסות
מגרש
1,029 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין65.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 3 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב לואי מרשל66.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 8 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳62.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 56 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ53.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 383 עסקאות
  • כל תל אביב - יפו45.8 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 807 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 65.6 אלף ₪ למ״ר (174 עסקאות בשנתיים, בעיקר ברילף יצחק 5 ובודנהיימר 2). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −7%, בכל העיר −4.1%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +16%, בכל העיר +37%.

דירה טיפוסית באזור: 82 מ״ר, כ־5.15 מיליון ₪

47 אלף65 אלף83 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (15 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: לואי מרשל 41 ושד סמאטס 18. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦55.9–70.4⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2021–2026 בכ־65.2 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־62.8 אלף ₪ למ״ר, כ־4% פחות.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
2021–202614 דירות מקבלןכ־6.35 מיליון ₪כ־65.2 אלף
11.20255 חדרים, 125 מ״ר7 מיליון ₪56 אלף
09.20253 חדרים, 79 מ״ר5.3 מיליון ₪67.1 אלף
03.20254 חדרים, 91 מ״ר6 מיליון ₪65.9 אלף
09.20153 חדרים, 85 מ״ר3.7 מיליון ₪43.5 אלף
03.20143 חדרים, 85 מ״ר2.73 מיליון ₪32.1 אלף
12.20094 חדרים, 83 מ״ר2.25 מיליון ₪27.1 אלף
06.20073 חדרים, 80 מ״ר1.32 מיליון ₪16.5 אלף
עוד 1 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
08.20043.5 חדרים, 83 מ״ר1.19 מיליון ₪14.3 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 301%, בתוך כ־18.3 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים5,950–6,600 ₪כ־14% יותר (בעיר 5,487 ₪)
3 חדרים8,350–9,200 ₪כ־24% יותר (בעיר 7,093 ₪)
4 חדרים10,900–12,050 ₪כ־29% יותר (בעיר 8,872 ₪)
5+ חדרים14,550–16,050 ₪כ־35% יותר (בעיר 11,348 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.1% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל תל אביב - יפו: 7,421 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.7% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור 1 למגורים
בערך 620–770 ₪ לחודש לדירה של 82 מ״ר
אזור חניה לתושבים
אזור 10

הטווח לדירה של עד 140 מ״ר: מבניין מסוג ב+ג ועד סוג אא. סוג הבניין מופיע בשובר.

מי גר באזור

התושבים בכמה הרחובות סביב הבניין, מול כל תל אביב - יפו. נתוני מפקד 2022.

באזורבכל העיר
גיל טיפוסי3335
גרים בדירה בבעלותם29.1%37.6%
משקי בית עם ילדים עד גיל 514.6%13.5%
בני 65 ומעלה12.2%15.1%
משקי בית בלי רכב31.6%31.8%
בעלי תואר אקדמי60.3%43%

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • מטרו נמיר - פנקס · מטרו M1מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 20377 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • רכבת קלה יהודה המכבי · הקו הירוקהקטע הדרומי (ראשון לציון עד לוינסקי) קודם, וההמשך צפונה להרצליה ב־2030.מתוכננת · צפי 20288 דק׳ הליכה · 630 מ׳
עוד 4 תחנות
  • מטרו הירקון · מטרו M1מתוכננת · צפי 203710 דק׳ הליכה · 770 מ׳
  • רכבת קלה איכילוב · הקו הסגולעיריית תל אביב (07.2026): נסיעות הרצה ב־2027 ופתיחה לנוסעים ב־2028.מתוכננת · צפי 202812 דק׳ הליכה · 1,000 מ׳
  • רכבת קלה אבן גבירול - ארלוזורוב · הקו הירוקמתוכננת · צפי 202813 דק׳ הליכה · 1,000 מ׳
  • רכבת קלה רדינג · הקו הירוקמתוכננת · צפי 202813 דק׳ הליכה · 1,050 מ׳

בבנייה עכשיו, עד 200 מ׳

עוד 2 בניינים

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

עוד 13 בקשות

תכניות, עד 300 מ׳

  • 507-0692897תא/מק/4881_וויצמן 90-94 תל אביבאושרה07.05.20233 דק׳ הליכה · 270 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • שד סמאטס 18

    הצפון החדש - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    דקה הליכה · 10 מ׳

    הסתייםתמ״א 3832 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    65.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2026

  • לואי מרשל 43

    הצפון החדש - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    דקה הליכה · 30 מ׳

    בבנייהתמ״א 3829 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    59 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2027

  • הרביעייה בסמאטס

    הצפון החדש - החלק הצפוני · תל אביב-יפו · שיכון ובינוי

    דקה הליכה · 80 מ׳

    הסתיים88 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    70.8 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • שד סמאטס 26

    הצפון החדש - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    דקה הליכה · 110 מ׳

    בבנייהתמ״א 3867 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    63.8 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2027

  • יהודה המכבי 49

    הצפון החדש - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    2 דק׳ הליכה · 150 מ׳

    בבנייהתמ״א 3864 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    60.1 אלף ₪ למ״ר

  • רב צעיר 14

    הצפון החדש - החלק הצפוני · תל אביב-יפו

    2 דק׳ הליכה · 170 מ׳

    בבנייהתמ״א 3844 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    72.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2028

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 8 בקשות או היתרי תמ״א 38 עד 200 מ׳ בשנתיים האחרונות
  • תחנת מטרו: 7 דק׳ הליכה · 590 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2021): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות
  • צפיפות 33 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 33 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 12–26 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכהכ־139 אוטובוסים בשעה בבוקר · מטרו ב־7 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוסקווים 7, 14, 89, 128 · כ־139 אוטובוסים בשעה ב־7 בבוקר2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • מטרו נמיר - פנקסמטרו M1מתוכננת · צפי 20377 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • רכבת ישראל, תל אביב מרכז16 דק׳ הליכה · 1,260 מ׳
  • אוטובוס אחרון בשישי בסביבות 18:02
רעש ואנטנותרעש: שקט יחסיתקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • רעש תחבורה: שקט יחסית55–60 דציבל, כמו רחוב עם תנועה קלה (נמדד בגובה קומה ראשונה)
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 5% מהמותר
חינוך13 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 8 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
ירוק ופנאי21 גינות ופארקים עד 800 מ׳פארק הירקון ב־5 דק׳ הליכה · של דונם ומעלההרשימה המלאה
  • סמאטס -שדרה1.9 דונםדקה הליכה · 10 מ׳
  • יד לבנים רח` פנקס9.9 דונם2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • ועידת קטוביץ` -שדרה1.3 דונם4 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • עקיבא אריה7.2 דונם4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • פולק2.2 דונם4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • פארק הירקון291.2 דונם5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • זינגר3.4 דונם5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • בילטמור2.5 דונם6 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • בני דן 8-אוסישקין 03.4 דונם6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • פורר אליענה3.1 דונם6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • אברהם ברוך3.4 דונם7 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • חוני המעגל סמטת מרים החשמונאית1.2 דונם7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • אברמוביץ`10.7 דונם7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • חזית בית ספר ה באייר 51 דונם8 דק׳ הליכה · 620 מ׳
  • פרוכטר ככר הקסטל1.6 דונם9 דק׳ הליכה · 680 מ׳
  • רוקח מהסמינר לא.גביר6.9 דונם9 דק׳ הליכה · 720 מ׳
  • ברנדר3.4 דונם9 דק׳ הליכה · 750 מ׳
  • פעמוני -חורשה ומעבר3.4 דונם9 דק׳ הליכה · 750 מ׳
  • ככר היל1.6 דונם9 דק׳ הליכה · 750 מ׳
  • מדשאה הרב ניסים פינת הרב גורן3 דונם10 דק׳ הליכה · 780 מ׳
  • 15 גני משחקים עד 600 מ׳ · 4 גינות כלבים עד 800 מ׳
  • ועוד 2 רחוקים יותר
קהילה3 מרכזים קהילתיים עד 800 מ׳הקרוב ב־4 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • בית יד לבניםמרכז קהילתי4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • מרכז ספורט חדשמרכז ספורט7 דק׳ הליכה · 570 מ׳
  • 4 גינות קהילתיות עד 800 מ׳
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • וולפנייטס יהודה מכביבית קפה או מסעדה · 41 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • פריים פארם-יהודה המכביבית מרקחת · 8 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • מגה בעיר- פנקס ת"אסופרמרקט או מכולת · 15 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • Studio Milano - FiT TLV - סטודיו מילאנוחדר כושר · 14 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • מאוחדת מרכז רפואי פנקסמרפאה · 4 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 550 מ׳
  • עבודהקניון · 3 עד 1 ק״מ10 דק׳ הליכה · 810 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת הצפון החדש - החלק הצפוני

הכול על שכונת הצפון החדש - החלק הצפוני: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת הצפון החדש - החלק הצפוני

לפני החלטה

מעלית, מחסנים, לובי וחדר דיירים

אין מאגר ציבורי של החלקים המשותפים בבניין. זה מה שעולה מבקשות ההיתר שהוגשו לעירייה על הבניין הזה:

  • מעלית · מוזכר בבקשהחדר מכונות ומעלית, קולטי שמש, פרגולה, · המסמכים בארכיון העירייה27.04.2021
  • מחסנים · מוזכר בבקשהביטול חדר טרפו במרתף 1 ובמקומו מתוכננים מחסנים27.02.2025

לובי, חדר דיירים: לא מוזכרים בבקשות. זה לא אומר שאין, רק שלא הופיעו בהן.

בקשה היא מה שהתבקש, לא בהכרח מה שקיים היום. כדאי לוודא במקום או בתיק הבניין.

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 6212, חלקה 1111).
  2. תיק הבניין בעירייה: היתרים, חריגות בנייה וטופס 4. הארכיון של העירייה.
  3. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  4. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  5. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 82 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער16,994 ₪הלוואה של 2.58 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 4.08 מיליון ₪, מתוכם 1.5 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב לואי מרשל 41א בתל אביב - יפו?

המיקוד של לואי מרשל 41א בתל אביב - יפו הוא 6200903.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד לואי מרשל 41?

בשנתיים האחרונות נמכרו 56 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 62.8 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦55.9–70.4⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד לואי מרשל 41?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש תכנית אחת, למשל תא/מק/4881_וויצמן 90-94 תל אביב (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה ללואי מרשל 41?

התחנה הקרובה היא נמיר - פנקס, 7 דק׳ הליכה (590 מ׳). היא בתכנון.

באיזה אזור רישום, ארנונה וחניה נמצאת הכתובת לואי מרשל 41?

אזור הרישום לבית ספר יסודי: יהודה המכבי. אזור ארנונה למגורים: אזור 1. אזור חניה לתושבים: אזור 10. לפי שכבות העירייה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה ובקשות: עיריית תל אביב-יפו. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. רעש, גינות, חניה וארנונה: עיריית תל אביב-יפו. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.