דוח כתובת

קתרוס 2, ראש העין

שכונת נווה אפק צבאית · גוש 5486 · חלקה 131 · מיקוד 4860101

הבניין:
נבנה
1994
קומות
3
דירות
8
מגרש
830 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות יד שנייה בבניין הזה, לפי העסקאות הכי קרובות והכי עדכניות, ולידו הבניין, הרחוב, השכונה והעיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • מחיר טיפוסי לבניין הזה22.8 אלף ₪ למ״רהעסקאות הכי קרובות ועדכניות · 50 עסקאות
  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב קתרוס24.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 5 עסקאות · מדגם קטן
  • בשכונת נווה אפק צבאית23.6 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 12 עסקאות
  • כל ראש העין19.5 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 469 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור 0%, בכל העיר −5.3%. באזור המחיר כמעט לא השתנה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +33%, בכל העיר +25%.

דירה טיפוסית באזור: 127 מ״ר, כ־2.89 מיליון ₪

בגרף: הקו המלא הוא דירות עד 500 מ׳ מהבניין, הקו המקווקו 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ, והנקודות הן העסקאות בבניין. רק עסקאות בראש העין.

17 אלף23 אלף28 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • מחיר טיפוסי לבניין הזה: רק עסקאות בראש העין, מהשנתיים האחרונות. עסקה בבניין עצמו שוקלת הכי הרבה (פי 6), אחריה עסקה באותו רחוב (פי 4), באותה שכונה (פי 2), ובשאר העיר עד 300 מ׳ (פי 1.5) ועד 500 מ׳ (פי 0.8).
  • כל עסקה מעודכנת למחירי היום: אם המחירים בראש העין ירדו או עלו מאז שנעשתה, המחיר שלה יורד או עולה באותו שיעור.
  • עסקה חדשה שוקלת יותר מישנה: שלושת החודשים האחרונים במלואם, חצי שנה 80%, שנה 70%, שנתיים 50%.
  • בניין בגיל דומה שוקל יותר: עד 7 שנים הפרש במלואו, 8–15 שנים חצי, 16–25 רבע, ויותר מזה עשירית.
  • לוקחים את העסקאות עם המשקל הגבוה ביותר עד שמצטבר ניקוד של 40, והמחיר הוא האמצע שלהן לפי המשקל. לכן בבניין עם הרבה עסקאות המחיר נשען בעיקר עליו. כשלא מגיעים לניקוד, מוצג מחיר מ־8 עסקאות ומעלה ומסומן ״מדגם קטן״.
  • בבניין וברחוב: השנתיים האחרונות. בשכונה ובכל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦20.6–24.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2010, הייתה בכ־13.9 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־22.8 אלף ₪ למ״ר, פי 1.6.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
04.20213 חדרים, 79 מ״ר1.42 מיליון ₪18 אלף
05.20173 חדרים, 75 מ״ר1.36 מיליון ₪18.1 אלף
03.20173 חדרים, 61 מ״ר1.32 מיליון ₪21.6 אלף
12.20165 חדרים, 94 מ״ר1.49 מיליון ₪15.9 אלף
11.20144 חדרים, 94 מ״ר1.25 מיליון ₪13.3 אלף
06.20124.5 חדרים, 100 מ״ר1.5 מיליון ₪15 אלף
02.20103 חדרים, 61 מ״ר850 אלף ₪13.9 אלף

2 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 37%, בתוך כ־4.6 שנים.

שכר דירה משוער בכתובת הערכה · לשוכר חדש, לפי מחיר הדירות ליד הבניין

דירהשכר דירה משוער לחודש
3 חדרים · מדגם קטן4,400–5,400 ₪
4 חדרים · מדגם קטן4,650–5,650 ₪
5+ חדרים · מדגם קטן7,950–9,750 ₪

תשואה משוערת בכתובת: כ־2.8% בשנה הערכה. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל מחוז המרכז: 5,474 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע במחוז המרכז: הלמ״ס, שמפרסמת לעיר הזאת רק את ממוצע המחוז.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה טיפוסית בכתובת כפול 12, חלקי המחיר הטיפוסי של אותה דירה.
  • שכר הדירה בכתובת: אין נתון רשמי לבניין, לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. מתחילים ממחיר הדירה כאן: המחיר הטיפוסי למ״ר של הבניין כפול השטח הטיפוסי של דירה עם אותו מספר חדרים, לפי עסקאות יד שנייה בלבד.
  • לעיר הזאת הלמ״ס לא מפרסמת שכר דירה, אז מתרגמים את מחיר הדירה לשכר דירה לפי הקשר בין השניים ב־18 הערים שיש להן נתון. שכר הדירה עולה לאט יותר מהמחיר: כשדירה יקרה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.5% עד 0.8%, לפי מספר החדרים.
  • מוסיפים 12%: הממוצע של הלמ״ס כולל גם חוזים ישנים, ושוכר חדש משלם היום יותר.
  • מוצג כטווח של 6% לכל כיוון, ו־10% כשהמדגם קטן.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של ראש העין.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בראש העין.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 418-1438191קתרוס 18 דירה 2 - שינוי בקווי בניין והוספת זכויות בניהבהפקדה08.09.20262 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 418-1302652איילון 32 - שינוי בקו בנין צדדיאושרה22.12.20243 דק׳ הליכה · 250 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בראש העין.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 8 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 9.6 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 4–12 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס14 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 50 מ׳
  • רכבת ישראל, ראש העין צפון5.1 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך3 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־5 דק׳ הליכה · 8 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • מרכז פסג"ה ראש העיןכיתות ⁦1–12⁩5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • ממלכתי נופיםכיתות ⁦0–6⁩6 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • ממלכתי נוה דליהכיתות ⁦0–6⁩7 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • הרמוניהגן ילדים3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • כרכוםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • לוטםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • צוקיתגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • חרמון חטצגן ילדים6 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • גלבוע חטצגן ילדים6 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • שהם חטצגן ילדים6 דק׳ הליכה · 440 מ׳
  • רותםגן ילדים6 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • כל בתי הספר בראש העין ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־5 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • פארק ספורטחדר כושר · 6 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • רולדין אפק ראש העיןבית קפה או מסעדה · 13 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • שופרסל שלי לב אפקסופרמרקט או מכולת · 5 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • כללית בית מרקחתבית מרקחת · 3 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • קניון לב אפקקניון · 3 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • מכבי שפיר ראש העיןמרפאה · 2 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 490 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה אפק צבאית

הכול על שכונת נווה אפק צבאית: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה אפק צבאית

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 5486, חלקה 131).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 127 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער9,536 ₪הלוואה של 1.45 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.29 מיליון ₪, מתוכם 844 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב קתרוס 2 בראש העין?

המיקוד של קתרוס 2 בראש העין הוא 4860101.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד קתרוס 2?

המחיר הטיפוסי לדירת יד שנייה בבניין הוא 22.8 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦20.6–24.2⁩ אלף ₪ למ״ר. הוא מחושב מ־50 העסקאות הקרובות והעדכניות ביותר: בבניין, ברחוב, בשכונה ובסביבה הקרובה באותה עיר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד קתרוס 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 2 תכניות, למשל קתרוס 18 דירה 2 - שינוי בקווי בניין והוספת זכויות בניה (בהפקדה); איילון 32 - שינוי בקו בנין צדדי (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בראש העין על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בראש העין: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.