דוח כתובת

ירושלים 23, צפת

שכונת העיר העתיקה · גוש 13052 · חלקה 14 · מיקוד 1320623

הבניין:
נבנה
1994
קומות
8
דירות
32
מגרש
979 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

מדגם קטן: רק 10 עסקאות עד 500 מ׳ בשנתיים. המספרים כאן פחות יציבים מהרגיל.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב ירושליםמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳44.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 10 עסקאות · מדגם קטן
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ51.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 272 עסקאות
  • כל צפת17.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 150 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר +2.3%.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר +62%.

דירה טיפוסית באזור: 90 מ״ר, כ־4.04 מיליון ₪

29 אלף44 אלף59 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦41.2–53.4⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2005, הייתה בכ־5.3 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־44.9 אלף ₪ למ״ר, פי 8.4.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף‏5.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 19.01.2005‏6.5 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 01.06.2005‏6.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 02.03.2009‏7.5 אלף ₪ למ״ר · 1.5 חדרים · 29.05.2011‏6.7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 18.08.2011‏9.6 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 27.10.2014‏10.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.03.2016‏9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 13.06.2016‏10.2 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 03.08.2016‏11.2 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 10.12.2019‏11.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 07.09.2020‏11.5 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 09.06.2021‏15.7 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 06.07.2021‏14 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 19.08.2021‏13.6 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 08.03.2022‏11.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 27.06.2022‏14.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 11.08.2022‏13.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 11.07.2023‏16.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 21.04.2024‏18.2 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 04.06.2026200520092013201720212025
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת העיר העתיקה בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
06.20265 חדרים, 88 מ״ר1.6 מיליון ₪18.2 אלף
04.20244 חדרים, 104 מ״ר1.7 מיליון ₪16.3 אלף
07.20234 חדרים, 110 מ״ר1.5 מיליון ₪13.6 אלף
08.20224 חדרים, 95 מ״ר1.42 מיליון ₪14.9 אלף
06.20224 חדרים, 90 מ״ר1.04 מיליון ₪11.6 אלף
03.20225 חדרים, 110 מ״ר1.5 מיליון ₪13.6 אלף
08.20215 חדרים, 83 מ״ר1.17 מיליון ₪14 אלף
07.20215 חדרים, 83 מ״ר1.3 מיליון ₪15.7 אלף
עוד 12 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
06.20214 חדרים, 105 מ״ר1.21 מיליון ₪11.5 אלף
09.20204 חדרים, 97 מ״ר1.15 מיליון ₪11.9 אלף
12.20195 חדרים, 89 מ״ר1 מיליון ₪11.2 אלף
08.20164 חדרים, 95 מ״ר969 אלף ₪10.2 אלף
06.20164 חדרים, 111 מ״ר1 מיליון ₪9 אלף
03.20163 חדרים, 89 מ״ר920 אלף ₪10.3 אלף
10.20145 חדרים, 110 מ״ר1.06 מיליון ₪9.6 אלף
08.20114 חדרים, 104 מ״ר700 אלף ₪6.7 אלף
05.20111.5 חדרים, 87 מ״ר650 אלף ₪7.5 אלף
03.20094 חדרים, 89 מ״ר585 אלף ₪6.6 אלף
06.20054 חדרים, 96 מ״ר627 אלף ₪6.5 אלף
01.20054 חדרים, 110 מ״ר584 אלף ₪5.3 אלף

4 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 48%, בתוך כ־7.9 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע במחוז
4 חדרים · מדגם קטן7,000–8,200 ₪כ־116% יותר (במחוז 3,518 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.5% בשנה הערכה. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל מחוז הצפון: 3,271 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע במחוז הצפון: הלמ״ס, שמפרסמת לעיר הזאת רק את ממוצע המחוז.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע במחוז לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהמחיר הטיפוסי בכל המחוז: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של צפת.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה שמואל הנגיד · הקו הכחול, הקו התכלתמתוכננת6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • רכבת קלה יפו מרכז · הקו הכחול, הקו התכלתמתוכננת8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה הדווידקה · הקו האדום, הקו הצהובפועלת9 דק׳ הליכה · 680 מ׳
  • רכבת קלה כיכר צרפת · הקו הכחול, הקו התכלתמתוכננת9 דק׳ הליכה · 710 מ׳
  • רכבת קלה מחנה יהודה · הקו האדום, הקו הצהובפועלת9 דק׳ הליכה · 730 מ׳
  • רכבת קלה הכנסת · הקו הצהובמתוכננת10 דק׳ הליכה · 760 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בצפת.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1214279מתחם הגימנסיה העבריתבהפקדה17.03.20252 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-1224898תוספת בנייה לבניין מגורים ברחוב ענתבי 4, ירושליםאושרה19.05.2026דקה הליכה · 100 מ׳
  • 101-1206770הרחבות בניה ליח"ד ברחוב צפת 25בהפקדה09.06.2024דקה הליכה · 20 מ׳
  • 101-1491299נחלת צדוק-8בהפקדה25.01.2026דקה הליכה · 80 מ׳
  • 101-1522614תוספת זכויות בניה ברחוב ברוך בן נריה 14בהפקדה+3 דירות19.04.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-1287390נחלת צדוק 8בבדיקה12.07.2026דקה הליכה · 80 מ׳
עוד 17 תכניות
  • 101-1551373תוספת שטחים ברח' שדרות בן צבי 27, ירושליםבבדיקה25.06.20263 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-1350313הרחבת יחידת דיור ברח' נחלת צדוק 11, שערי חסדבבדיקה19.05.20262 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-1379288תוספת בינוי וקומה לבית כנסת הגר"א ברחוב השל"ה 18, ירושלים.בבדיקה28.12.20253 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 101-1176445הגדלת זכויות בניה ברחוב נחלת צדוק 10 ירושליםאושרה19.02.2025דקה הליכה · 90 מ׳
  • 101-0993162בניין מגורים חדש ברחוב נרקיס 33, ירושליםאושרה+6 דירות11.09.2024דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-1154673תוספת שטחים והרחבת בניניים קיימים רחוב השלה 1, 3, 5, 7 ו-9אושרה07.08.20243 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-1172774הרחבות יח"ד קיימות ברח' בן נריה 4, ירושליםאושרה18.06.20243 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0167916שינוי אחוזי בניה ברח' ישעיהו בר זכאי מס' 4, שערי חסד, ירושליםאושרה09.01.20223 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-0663518הקמת מבנה לדיור בר השגה להשכרה, קמפוס ירושלים לאומנויות.אושרה+220 דירות10.04.2022דקה הליכה · 120 מ׳
  • 101-0858126מתחם בית העם - תוספת קומות ושטחים לדירות להשכרה, ירושליםאושרה10.04.20222 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-0644880איחוד חלקות בהסכמת הבעלים בדרום נחלאותאושרה08.08.2019דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-0634550הרחבת יח"ד קיימת, רח' נחלת צדוק 1 שערי חסד, ירושליםבבדיקה31.03.2019דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-0547174שינוי קוי בנין ברחוב אוסישקין 31, בשכונת רחביה, בירושלים.בבדיקה31.03.20193 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-0235911תוספת 4 יח"ד חדשות והרחבת יח"ד קיימות ברח' נרקיס 10 ירושליםאושרה+4 דירות07.12.20162 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-0062570הריסת מבנה קיים והקמת בנין מגורים חדש ברח' שבזי מס' 20, נחלאותאושרה+2 דירות21.05.20152 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-0184523תכנית מתאר לשכונות דרום נחלאות, ירושליםאושרה+459 דירות02.10.2017חלה על הכתובת
  • 101-0327874הרחבות דיור ברח' ענתות 5,מחנה יהודה,ירושליםאושרה15.02.20174 דק׳ הליכה · 290 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בצפת.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 6 דק׳ הליכה · 450 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • צפיפות 32.7 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 32.7 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־9 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס12 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 110 מ׳
  • רכבת קלה הדווידקההקו האדום, הקו הצהוב9 דק׳ הליכה · 680 מ׳
  • רכבת קלה שמואל הנגידהקו הכחול, הקו התכלתמתוכננת6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים16 דק׳ הליכה · 1,260 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 6% מהמותר
חינוך29 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 24 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • סופר התחנהסופרמרקט או מכולת · 24 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • סלואו משה - קפה נרקיסבית קפה או מסעדה · 104 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • מתחם מעצביםקניון · 5 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • רזים - מועדון כושר לנשיםחדר כושר · 9 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • בית מרקחת פרמה סי טג'ר Pharmacy Pharma C Taggerבית מרקחת · 13 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • המרכז הרפואי ירושליםמרפאה · 5 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת העיר העתיקה

הכול על שכונת העיר העתיקה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 13052, חלקה 14).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 90 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער13,331 ₪הלוואה של 2.02 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 3.2 מיליון ₪, מתוכם 1.18 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב ירושלים 23 בצפת?

המיקוד של ירושלים 23 בצפת הוא 1320623.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד ירושלים 23?

בשנתיים האחרונות נמכרו 10 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 44.9 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦41.2–53.4⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד ירושלים 23?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 23 תכניות, למשל מתחם הגימנסיה העברית (בהפקדה); תוספת בנייה לבניין מגורים ברחוב ענתבי 4, ירושלים (אושרה); הרחבות בניה ליח"ד ברחוב צפת 25 (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לירושלים 23?

התחנה הקרובה היא שמואל הנגיד, 6 דק׳ הליכה (450 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בצפת על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בצפת: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.