דוח כתובת

עין גנים 65ב, פתח תקווה

שכונת עין גנים · גוש 6405 · חלקה 284 · מיקוד 4944446

הבניין:
נבנה
2020
קומות
10
דירות
95בכל הכניסות
מגרש
5,043 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין24.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 5 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב עין גנים23.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 19 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳24.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 93 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ25 אלף ₪ למ״רשנתיים · 804 עסקאות
  • כל פתח תקווה25.8 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 864 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 27.3 אלף ₪ למ״ר (39 עסקאות בשנתיים, בעיקר בהצנחנים 7 והצנחנים 5). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +5%, בכל העיר −2.8%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +40%, בכל העיר +35%.

דירה טיפוסית באזור: 89 מ״ר, כ־2.18 מיליון ₪

17 אלף24 אלף32 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (7 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: עין גנים 65. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦22.5–26.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2019–2021 בכ־20.7 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־24.5 אלף ₪ למ״ר, כ־19% יותר.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20263 חדרים, 74 מ״ר2.25 מיליון ₪30.4 אלף
12.20255 חדרים, 139 מ״ר2.95 מיליון ₪21.2 אלף
04.20255 חדרים, 128 מ״ר2.84 מיליון ₪22.1 אלף
03.20253 חדרים, 75 מ״ר1.95 מיליון ₪26 אלף
12.20244 חדרים, 108 מ״ר2.65 מיליון ₪24.5 אלף
06.20243 חדרים, 74 מ״ר2.17 מיליון ₪29.3 אלף
01.20243 חדרים, 70 מ״ר2.08 מיליון ₪29.7 אלף
2019–20215 דירות מקבלןכ־1.6 מיליון ₪כ־20.7 אלף

4 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 36%, בתוך כ־3.8 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים3,950–4,400 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 4,203 ₪)
4 חדרים4,900–5,400 ₪כ־3% פחות (בעיר 5,311 ₪)
5+ חדרים6,450–7,150 ₪כ־4% פחות (בעיר 7,099 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.7% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל פתח תקווה: 5,138 ₪ (אפריל–יוני 2026, +5.4% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 330–590 ₪ לחודש לדירה של 89 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

סוג הדירה לפי גודלה: מתחת ל־50 מ״ר, 50–74, 75–139, 140 ומעלה. האזור לפי רשימת הרחובות של העירייה, שאין לנו.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • מטרו פתח תקווה מזרח · מטרו M2מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 20377 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • מטרו עיריית פתח תקווה · מטרו M2מתוכננת · צפי 203712 דק׳ הליכה · 970 מ׳
עוד 2 תחנות
  • מטרו סירקין דרום · מטרו M2מתוכננת · צפי 203716 דק׳ הליכה · 1,290 מ׳
  • רכבת קלה תחנה מרכזית פתח · הקו האדוםפועלת19 דק׳ הליכה · 1,480 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בפתח תקווה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • תמל/ 2051פתח תקוה מטרו מזרחבהפקדה+1,534 דירות16.07.20253 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 410-0803502איחוד וחלוקה שלזינגר - עין גנים, פתח תקוה תכנית פת/מק/113/1268בהפקדה11.10.2026דקה הליכה · 50 מ׳
  • 410-1251875פת/ מק/1156 /27 - תוספת יח"ד גוש 6325 חלקה 246בהפקדה05.08.20264 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 410-1596071רח' יצחק בן-דוד 3 פ"תבבדיקה+6 דירות01.07.20263 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 410-1137975הרצל רשיש- פת/מק/16/701בהפקדה+80 דירות03.11.20254 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 410-1157437פתח תקווה - הצנחנים 8-12אושרה+88 דירות13.05.20253 דק׳ הליכה · 260 מ׳
עוד 6 תכניות
  • 410-0527770רצון מנחם 3 - פת/מק/109/1261אושרה+8 דירות25.08.20203 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 410-0950386מנחם רצון 6 פתח תקוה פת/מק/121/1261אושרה+14 דירות18.10.20223 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 410-0479998פת/מק/111/1261 - מנחם רצון 5 פ"תאושרה+8 דירות02.12.20203 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 410-0504670מנחם רצון 6בבדיקה+15 דירות31.03.20193 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 410-0324418רחוב אמיר בנימיניבבדיקה+40 דירות04.12.2018חלה על הכתובת
  • 410-0400358גוש 6325 חלקה 242בבדיקה04.12.20183 דק׳ הליכה · 210 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • רצון מנחם 3

    מחנה יהודה · פתח תקווה

    3 דק׳ הליכה · 240 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    23 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • הצנחנים 7

    קרית אליעזר פרי · פתח תקווה

    3 דק׳ הליכה · 250 מ׳

    מחיר טיפוסי
    28 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    8
    סיום מתוכנן
    2029

  • רצון מנחם 18

    מחנה יהודה · פתח תקווה

    5 דק׳ הליכה · 360 מ׳

    מחיר טיפוסי
    27.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2027

  • וולפסון דוד 60

    עין גנים · פתח תקווה

    6 דק׳ הליכה · 470 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    23 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • הרצל 74

    המרכז השקט · פתח תקווה

    6 דק׳ הליכה · 480 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    26.1 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2024

  • בעל שם טוב 2

    מחנה יהודה · פתח תקווה

    6 דק׳ הליכה · 480 מ׳

    מחיר טיפוסי
    27.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2026

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת מטרו: 7 דק׳ הליכה · 580 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2020): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות
  • צפיפות 18.8 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף
  • 95 דירות בבניין: הסכמה של הרבה בעלים לוקחת זמן

צפיפות: 18.8 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 11–18 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־19 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס7 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת קלה תחנה מרכזית פתחהקו האדום19 דק׳ הליכה · 1,480 מ׳
  • מטרו פתח תקווה מזרחמטרו M2מתוכננת · צפי 20377 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • רכבת ישראל, סגולה3.1 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך21 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 16 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • סיטי מרקט עין גניםסופרמרקט או מכולת · 16 עד 1 ק״מדקה הליכה · 50 מ׳
  • אולם ספורט אמירחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • מאפה תנורבית קפה או מסעדה · 28 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • עין גניםבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 560 מ׳
  • כללית קניון סירקין - רופאים עצמאיים - פתח תקוהמרפאה · 3 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 730 מ׳
  • קניון עופר סירקין פ"תקניון · 2 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 750 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת עין גנים

הכול על שכונת עין גנים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת עין גנים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 6405, חלקה 284).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 89 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער7,194 ₪הלוואה של 1.09 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.73 מיליון ₪, מתוכם 636 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב עין גנים 65ב בפתח תקווה?

המיקוד של עין גנים 65ב בפתח תקווה הוא 4944446.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד עין גנים 65?

בשנתיים האחרונות נמכרו 93 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 24.5 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦22.5–26.2⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד עין גנים 65?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 12 תכניות, למשל פתח תקוה מטרו מזרח (בהפקדה); איחוד וחלוקה שלזינגר - עין גנים, פתח תקוה תכנית פת/מק/113/1268 (בהפקדה); פת/ מק/1156 /27 - תוספת יח"ד גוש 6325 חלקה 246 (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לעין גנים 65?

התחנה הקרובה היא פתח תקווה מזרח, 7 דק׳ הליכה (580 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בפתח תקווה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בפתח תקווה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.