דוח כתובת

בן צבי 4, פתח תקווה

שכונת כפר גנים ב' · גוש 6715 · חלקה 332 · מיקוד 4937542

הבניין:
נבנה
1985
קומות
5
דירות
20בכל הכניסות
מגרש
1,688 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב בן צבי יצחק24.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 22 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳25 אלף ₪ למ״רשנתיים · 76 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ25 אלף ₪ למ״רשנתיים · 628 עסקאות
  • כל פתח תקווה25.8 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 864 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 27.8 אלף ₪ למ״ר (161 עסקאות בשנתיים, בעיקר בכץ מיכל לייב 7 ולוין 5). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −1%, בכל העיר −2.8%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +26%, בכל העיר +35%.

דירה טיפוסית באזור: 100 מ״ר, כ־2.5 מיליון ₪

18 אלף24 אלף29 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: בן צבי יצחק 2–4 וזרובבל יעקב 1–3. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦22.6–27⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2003 בכ־5.5 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־25 אלף ₪ למ״ר, פי 4.6.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
07.20244 חדרים, 96 מ״ר2.1 מיליון ₪21.9 אלף
05.20194 חדרים, 88 מ״ר1.57 מיליון ₪17.8 אלף
07.20184 חדרים, 97 מ״ר1.45 מיליון ₪14.9 אלף
11.20134 חדרים, 88 מ״ר1.23 מיליון ₪13.9 אלף
09.20134 חדרים, 97 מ״ר1.16 מיליון ₪12 אלף
08.20125 חדרים, 137 מ״ר1.29 מיליון ₪9.4 אלף
08.20094 חדרים, 88 מ״ר930 אלף ₪10.6 אלף
09.20064 חדרים, 97 מ״ר645 אלף ₪6.6 אלף
עוד 3 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
04.20064 חדרים, 120 מ״ר755 אלף ₪6.3 אלף
2003דירה אחת מקבלןכ־592 אלף ₪כ־5.5 אלף
07.20034 חדרים, 96 מ״ר701 אלף ₪7.3 אלף

2 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 127%, בתוך כ־11.6 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים4,150–4,600 ₪כ־4% יותר (בעיר 4,203 ₪)
4 חדרים5,200–5,700 ₪כ־3% יותר (בעיר 5,311 ₪)
5+ חדרים6,450–7,150 ₪כ־4% פחות (בעיר 7,099 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.5% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל פתח תקווה: 5,138 ₪ (אפריל–יוני 2026, +5.4% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 370–660 ₪ לחודש לדירה של 100 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

סוג הדירה לפי גודלה: מתחת ל־50 מ״ר, 50–74, 75–139, 140 ומעלה. האזור לפי רשימת הרחובות של העירייה, שאין לנו.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • מטרו עיריית פתח תקווה · מטרו M2מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 203717 דק׳ הליכה · 1,350 מ׳
  • מטרו בן גוריון · מטרו M2מתוכננת · צפי 203717 דק׳ הליכה · 1,400 מ׳
עוד תחנה
  • מטרו ארלוזורוב · מטרו M2מתוכננת · צפי 203718 דק׳ הליכה · 1,410 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בפתח תקווה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 410-1557834פתח תקווה- תכנית להצרחת שטחים רחוב יד לבניםבבדיקה18.05.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 410-0921205רח' זרובבל 5 פ"תבבדיקה+1 דירה08.04.2021דקה הליכה · 10 מ׳
  • 410-0207845בניין למגורים ברח' י"ד הבנים 4 פ"תאושרה+2 דירות04.08.20162 דק׳ הליכה · 150 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • י"ד הבנים 12

    כפר גנים ב' · פתח תקווה

    דקה הליכה · 100 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    20.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2024

  • הנשיאים 48

    כפר גנים ב' · פתח תקווה

    2 דק׳ הליכה · 170 מ׳

    מחיר טיפוסי
    22.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2028

  • הנשיאים 57

    כפר גנים ב' · פתח תקווה

    2 דק׳ הליכה · 200 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    25.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2025

  • כץ מיכל לייב 33

    המרכז השקט · פתח תקווה

    4 דק׳ הליכה · 280 מ׳

    מחיר טיפוסי
    24.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2027

  • כץ מיכל לייב 88

    כפר גנים ב' · פתח תקווה

    4 דק׳ הליכה · 300 מ׳

    מחיר טיפוסי
    26.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2028

  • סטרכילביץ צבי 6

    כפר גנים ב' · פתח תקווה

    4 דק׳ הליכה · 300 מ׳

    מחיר טיפוסי
    26 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2027

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 11.8 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 20 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 11.8 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 11–18 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהמטרו ב־17 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס14 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • מטרו עיריית פתח תקווהמטרו M2מתוכננת · צפי 203717 דק׳ הליכה · 1,350 מ׳
  • רכבת ישראל, קרית אריה4.1 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך17 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 14 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • רגע עם דודליסופרמרקט או מכולת · 15 עד 1 ק״מדקה הליכה · 40 מ׳
  • סופר-פארם אורוןבית מרקחת · 4 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • פיצה אורוןבית קפה או מסעדה · 5 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • THE LOBBY (בועז ספורט)חדר כושר · 3 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • מרכז מסחרי שופ גניםקניון4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • ארבל מרכז גריאטרי בע"ממרפאה · 4 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 480 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת כפר גנים ב'

הכול על שכונת כפר גנים ב': מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת כפר גנים ב'

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 6715, חלקה 332).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 100 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער8,249 ₪הלוואה של 1.25 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.98 מיליון ₪, מתוכם 730 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב בן צבי 4 בפתח תקווה?

המיקוד של בן צבי 4 בפתח תקווה הוא 4937542.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד בן צבי 4?

בשנתיים האחרונות נמכרו 76 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 25 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦22.6–27⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד בן צבי 4?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 3 תכניות, למשל פתח תקווה- תכנית להצרחת שטחים רחוב יד לבנים (בבדיקה); רח' זרובבל 5 פ"ת (בבדיקה); בניין למגורים ברח' י"ד הבנים 4 פ"ת (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לבן צבי 4?

התחנה הקרובה היא עיריית פתח תקווה, 17 דק׳ הליכה (1,350 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בפתח תקווה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בפתח תקווה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.